Покупка квартиры по ДДУ в СПб - что делать, когда застройщик не отдает оригинал договора?

Это не правильно, у Вас как у стороны должен быть свой экземпляра (ст. 307, 421 ГК РФ,ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ ) Договор хоть и не зарегистрирован, но обращаться за регистрацией вы должны вместе с Застройщиком. Это не означает, что до момента регистрации у Вас на руках ничего не должно быть.

Андрей, добрый вечер!

В соответствии со ст.4 закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Гос.регистрация договора осущесвляется в соответствии со ст.25.1 закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Но при этом у Вас должен быть свой экземпляр договора.

Учитывая то, что Вы оплатили стоимость объекта недвижимости по договору, требуйте в соответствии со ст.312 ГК РФ от застройщика подтверждения исполнения Вами обязательства надлежащим образом.

Требуйте от застройщика справку о заключении договора и передачи его в Росреестр.

Закон "О защите прав потребителей"

Статья 12. Ответственность изготовителя (исполнителя, продавца) за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге)

1. Если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.

Андрей, здравствуйте!

Как указано в п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса РФ, обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В Вашем случае обязательства по оплате должны были возникнуть из договора участия в долевом строительстве. Но он не заключен.

Кроме того, согласно ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Следовательно, пока не заключен договор долевого участия, привлекать денежные средства гражданина застройщик не вправе.

ЭТО НЕ ПРАВОМЕРНО, Т.К. ПО СТ. 10 ЗАКОНА О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ВАМ ДОЛЖЕН БЫТЬ ПРЕДОСТАВЛЕН ДОГОВОР.

ВЫ ВПРАВЕ НАПИСАТЬ ПИСЬМЕННУЮ ПРЕТЕНЗИЮ С ТРЕБОВАНИЕМ ПРЕДОСТАВИТЬ ВАМ ПОДПИСАННЫЙ ДОГОВОР СО ССЫЛКОЙ НА СТ. 10 ЗАКОНА И УКАЗАВ СРОК (ПО ВАШЕМУ УСМОТРЕНИЮ).

ЕСЛИ ДОБРОВОЛЬНО ДОГОВОР ВАМ НЕ ДАДУТ, ВЫ ВПРАВЕ ПОДАТЬ ИСК В СУД С ТРЕБОВАНИЕМ ОБЯЗАТЬ ВЫДАТЬ ВАМ ДОГОВОР НА ОСНОВАНИИ СТ. 10, А ТАКЖЕ ВПРАВЕ ВЗЫСКАТЬ МОРАЛЬНЫЙ ВРЕД И ШТРАФ С ОТВЕТЧИКА В ВАШУ ПОЛЬЗУ - СТ. 15 И 13 ЗАКОНА .

ВЫ ТАКЖЕ ВПРАВЕ НАПИСАТЬ ЖАЛОБУ В РОСПОТРЕБНАДЗОР С ТРЕБОВАНИЕМ ПРИВЛЕЧЬ К АДМ. ОТВЕТСТВЕННОСТИ ПО СТ. 14.8 КОАП РФ.

ВЫ ТАКЖЕ ВПРАВЕ НАПИСАТЬ ЗАЯВЛЕНИЕ В ПОЛИЦИЮ, ЧТОБЫ ВОЗБУДИЛИ УГОЛОВНОЕ ДЕЛО, Т.К. ТАКОЕ ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА ОЧЕНЬ СОМНИТЕЛЬНО МОЖЕТ ПРЕДСТАВЛЯТЬ СОБОЙ МОШЕННИЧЕСТВО - СТ. 159 УК РФ.

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1

(ред. от 05.05.2014)

"О защите прав потребителей"

(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2014)

Статья 10. Информация о товарах (работах, услугах)

1. Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Статья 12. Ответственность изготовителя (исполнителя, продавца) за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге)

(в ред. Федерального закона от 21.12.2004 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.

При отказе от исполнения договора потребитель обязан возвратить товар (результат работы, услуги, если это возможно по их характеру) продавцу (исполнителю).

2. Продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

Статья 15. Компенсация морального вреда

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Статья 13. Ответственность изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за нарушение прав потребителей

1. За нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

2. Если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором.

Статья 14.8. Нарушение иных прав потребителей

1. Нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемом товаре (работе, услуге), об изготовителе, о продавце, об исполнителе и о режиме их работы -

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.

(в ред. Федеральных законов от 22.06.2007 N 116-ФЗ, от 27.07.2010 N 239-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, -

(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 363-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

В принципе правильно все.

Аккредитивная форма расчета, как раз и предполагает, что только зарегистрировав договор, они смогут получить деньги, а смысла Вам отдавать не заключенный договор (так как нет еще регистрацииего в Росреестре) нет. Вот проведете сделку, тогда и получите договор. Так, что все правильно, но единственное срок Вашего похода в Росреестр надо смотреть! какие в договоре стоят? ВОт все.

Доброго времени!

отвечаю:

В договоре участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены следующие обязательные условия (п. 4 ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):

- предмет договора;

- объект долевого строительства;

- срок, в который застройщик должен передать объект долевого строительства участнику долевого строительства;

- цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства;

- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Если в договоре отсутствуют эти условия, он считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Предмет договора

Предмет договора - это обязательства сторон, связанные с созданием объекта недвижимости, получением разрешения на его ввод в эксплуатацию, передачей и приемом объекта долевого строительства (п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Объект долевого строительства

В договоре нужно определить объект долевого строительства, который застройщик передаст участнику долевого строительства после того, как получит разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или другого объекта недвижимости (пп. 1 п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Для этого в договоре указывают наименование объекта недвижимости (например, квартира), его состав (например, количество комнат в квартире) и проектную площадь в соответствии с проектной документацией. Также нужно привести адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект, и указать расположение объекта в нем (например, указать конкретную секцию дома и этаж).

Кроме того, нужно уточнить, в каком виде передается объект (например, для квартиры - с внутренней отделкой или без).

Пример. Формулировка условия об объекте

Объектом долевого строительства является квартира (жилое помещение), состоящая из 1 (одной) комнаты (проектная общая площадь __ кв. м), расположенная в многоквартирном доме, находящемся по адресу: ____________(секция ___) на ___ (___) этаже, со строительным номером ______ (_____) согласно описанию объекта долевого строительства (Приложение N 1 к настоящему Договору) и его размещению на поэтажном плане многоквартирного дома (Приложение N 2 к настоящему Договору), создаваемая с привлечением денежных средств участника долевого строительства и подлежащая передаче ему без внутренней отделки с выполненными в ней работами согласно перечню, приведенному в Приложении N 3 к настоящему Договору, только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

Срок, в который застройщик передаст объект долевого строительства участнику долевого строительства

В договоре должен быть указан срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, а также срок передачи объекта в собственность участнику долевого строительства (пп. 2 п. 4 ст. 4, ст. 6 Закона N 214-ФЗ).

Пример. Формулировка условия о сроке

Застройщик обязуется обеспечить сдачу многоквартирного дома приемочной комиссии по окончании строительства в срок не позднее "___"_______ 2014 г.

Застройщик обязуется в срок не позднее 2 (двух) месяцев со дня получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, а также при условии надлежащего выполнения участником долевого строительства своих обязательств по договору передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по акту приема-передачи, который подписывается сторонами.

Цена договора, сроки и порядок ее уплаты

Цена договора - это денежные средства, которые участник долевого строительства должен уплатить застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства.

В договоре можно указать стоимость всего объекта долевого строительства или формулу расчета цены. Например, цена может определяться как произведение размера фактической площади объекта на цену одного квадратного метра площади объекта. Кроме того, цена может состоять из двух частей: из затрат на строительство (создание) объекта и оплаты услуг застройщика.

Цену можно уплатить единовременно или в период, указанный в договоре, который исчисляется годами, месяцами или неделями (пп. 3 п. 4 ст. 4, ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

Пример. Формулировка условия о цене, сроках и порядке ее уплаты

Цена настоящего договора определяется как произведение размера площади объекта долевого строительства на цену 1 кв. м площади объекта долевого строительства.

Цена 1 кв. м площади объекта долевого строительства _______ рублей 00 коп.

Площадь объекта долевого строительства __ кв. м, что соответствует денежной сумме в размере ____________________ рублей 00 коп. (НДС не облагается). Указанная сумма единовременно перечисляется участником долевого строительства на расчетный счет Застройщика в срок до "___"______ 2014 г.

Потенциальному участнику долевого строительства необходимо обратить внимание на то, что просрочка внесения платежа может являться основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Гарантийный срок на объект долевого строительства

Нужно указать конкретный гарантийный срок для объекта долевого строительства (пп. 4 п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Следует учитывать, что условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, ничтожны (п. 4 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Пример. Формулировка условия о гарантийном сроке

Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет ____ лет с даты передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, составляет ____ года с даты подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору

Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве наступает, в частности, в случае нарушения установленных сроков внесения участником долевого строительства платежей и в случае нарушения установленного срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Ответственность сторон может быть предусмотрена в виде неустойки и возмещения причиненных сверх неустойки убытков (ст. ст. 5, 6, 10 Закона N 214-ФЗ).

Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору

Залогом должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика (п. 1 ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ):

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) законами денежных средств.

Примечание. Обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору залогом означает, что с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (п. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ).

Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов (п. 2 ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ):

1) поручительство банка;

2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору.

Обратите внимание!

С учетом специфики и сложности договоров участия в долевом строительстве оценку условий таких договоров и возможных рисков в связи с их заключением настоятельно рекомендуем производить с участием квалифицированных специалистов, имеющих опыт работы в области долевого строительства.

Ситуация: Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве? ("Электронный журнал "Азбука права", 2014) {КонсультантПлюс}

Уважаемый Андрей , г. Санкт-Петербург !

Действия данного Застройщика у вас должны вызывать сомнения (подозрения) ??!!

Т.К. договор купли-продажи квартиры начинает действовать с момента его подписания Сторонами договора.

Кроме того, купить Объект недвижимого имущества вы можете только у его Собственника за которым зарегистрировано Право собственности в Россреестре по месту нахождения Объекта (квартиры).

Желаю вам удачи Владимир Николаевич

г.Уфа 05.11.2014г

22:41 моск.

Правильно, Вы ничего не приобрели ещё.

Ст. 8.1 ГК РФ указывает: "Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом."

Вы поручили банку перечислить деньги только при предоставлении застройщиком ДДУ с фиолетовой печатью Росреестра.

Когда застройщик зарегистрирует ДДУ в Росреестре, он сам Вам выдаст Ваш экземпляр ДДУ.

Добрый день, Андрей!

Не вижу никаких правовых оснований для того, чтобы признавать действия застройщика неправомерными.

В соответствии с ФЗ №214 договор долевого участия в строительстве считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Исходя из практики работы ЛенСпецСМУ в г. Санкт-Петербурге, застройщик самостоятельно регистрирует договоры долевого участия в Росреестре, поэтому поводов для переживания у Вас не должно быть.

Кроме того, так как форма расчетов по ДДУ Вами определена как депонированный (покрытый) аккредитив, то без предоставления в банк документов, подтверждающих факт заключения договора, застройщик все равно не получит денежные средства, что не только не несет для Вас какие-либо риски, но и наоборот, является гарантом своевременного исполнения обязательств со стороны застройщика.

В подтверждение сказанному, цитирую п. 1 ст. 870 ГК РФ: "Для исполнения аккредитива получатель средств представляет в исполняющий банк документы, подтверждающие выполнение всех условий аккредитива. При нарушении хотя бы одного из этих условий исполнение аккредитива не производится".