Собственник теплоузла не пускает на ремонт, отсутствует горячая вода - как решить проблемы в торговом здании?

Question

Я собственник нежилого помещения в торговом здании. Здание распродано по этажам, общее имущество отсутствует. В подвале располагается тепловой узел и соответственно принадлежит собственнику подвального помещения. У него заключен договор со снабжающей организацией, он оплачивает услуги данной организации, остальные собственники помещений, по договорам возмещения затрат, возмещают данную стоимость в зависимости от площадей.
Проблема в том, что собственник подвального помещения начал навязывать оплату услуг обслуживания теплового узла, при этом отопление работало очень плохо, каждый раз были какие то отговорки, в итоге остальные собственники помещений отказались от оплаты услуг обслуживающей организации. Решили что проще будет нанять сантехника и он всё отремонтирует, но собственник теплоузла отказывается пускать нанятого нами сантехника, просто встав в позу объясняя тем что помещение моё, кого хочу того и пускаю.

Проблем несколько:
1) Очень плохо работает отопление, приходится топиться электроприборами что бы не замерзнуть.
2) Отсутствует горячая вода более 2 х лет. Собственник теплоузла отказывается что либо делать, что бы появилась вода, объясняя это тем что ему она не нужна и вообще ему некогда заниматься согласованием проектов и всего прочего...

Подскажите, что можно сделать в данной ситуации? Имеет ли он право не пускать нас и нанятых рабочих в теплоузел? Как добиться того что бы нам дали горячую воду? Какие есть нормы по температуре в нежилых помещениях, магазинах?

Давидович Людмила Борисовна · Accepted Answer

Вы вправе предложить этому собственнику заключить соглашение о сервитуте, т.к. в подвальном помещении находится имущество, необходимое для обслуживания нескольких помещений. ст. 277 ГК РФ. Другой вариант решения проблемы подать иск в суд об устранении препятствий в пользовании общим имуществом, которые состоят в недопуске сантехника для обслуживания имущества, используемого несколькими собственниками и требовать через суд обеспечения его допуска в помещение - установив например режим допуска в решении суда - ст. 304 ГК РФ. В силу ст. 304 ГК РФ не вправе не пускать в это помещение для целей обслуживания теплового узла, т.к. тем самым создаются препятствия в пользовании имуществом. По температуре воздуха есть СНиП 41-01-2003. Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. татья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) 1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения ________________________________________ ________________________________________ Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Хоров Алексей Геннадьевич · Answer

Пускать он Вас может и не пускать, но за тепло пишите претензию ему, если откажет обращайтесь в суд с иском 131 ГПК РФ., температура должна быть ни ниже +18 градусов

Титова Татьяна Алексеевна · Answer

Дело в том. что как раз подвал и есть общее имущество собственников (по аналогии ст. 36 ЖК) - установите сервитут согласно ст.274-277 ГК - в судебном порядке, если не договоритесь

Кандакова Анастасия Валерьевна · Answer

Обращайтесь в суд на подвальщика на основании ст. 249 ГК РФ: "Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению." Услуги по обслуживаю теплового узла предоставляет специализированная организация, а не собственник подвала.

Моисеев Владимир Николаевич · Answer

Уважаемый Андрей Геннадьевич г. Новосибирск ! Согласно п.2. Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 64 от 23.07.2009г «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»: При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к ОБЩЕМУ ИМУЩЕСТВУ ЗДАНИЯ относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, ЧЕРДАКИ, ПОДВАЛЫ, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), КРЫШИ, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. В соответствии с ч.1 ст.246 ГК РФ «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников». Поэтому вы глубоко ошибаетесь когда утверждаете, что в вашем здании НЕТ общего имущества !!! Удачи вам Владимир Николаевич г.Уфа 12.12.2014г 17:12 моск.

Собственник теплоузла не пускает на ремонт, отсутствует горячая вода - как решить проблемы в торговом здании?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Жилищный кодекс Российской Федерации (ред. от 20.02.2026)

Похожие вопросы

Собственник ТЦ требует оплату за доступ к своему же помещению - как защитить свои права?

Возмещение затрат по коммунальным услугам - является ли это доходом для ИП на УСНО?

Возможность заключения договоров напрямую с ресурсо-снабжающими организациями и необходимость разграничения при

Возникший спор по доступу к тепловому узлу

Проблемы с арендой земли - Юридические нюансы после выкупа помещений в здании

Собственник нежилого подвального помещения обратился в суд по вопросу пользования общим имуществом

Собственник нежилого помещения поставил жильцов в тупик - Кто имеет право решать о сдаче помещения в аренду под ресторан?

Как переоформить коммунальные платежи на себя в коммерческом помещении и избежать завышенных сборов?

Как УК может взыскать оплату за услуги от собственника нежилого помещения и арендатора без договора

УК включает в счет услуги по отоплению нежилого подвального помещения без батарей и с ненужным дополнительным отоплением

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59