Реконструкция 4-х комнатной квартиры - возможно ли зарегистрировать права собственности без акта ввода и как подарить места общего пользования?

Людмила,

Жилищный Кодекс РФ (статья 25) использует понятия переустройство и перепланировка:

Переустройство (переоборудование) – это замена, установка или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования в помещении.

Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт (теперь – кадастровый паспорт).

Сюда относятся перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т.п.

И переустройство и перепланировка в жилых домах требуют разрешения и согласования комиссией, создаваемой для этого администрацией города или другого муниципального образования. В эту комиссию как раз и входят перечисленные вами архитектура и градостроительство, архстройнадзор, представители СЭС, пожнадзора, БТИ и т.д.

Однако порядок получения согласования и разрешения на переустройство и (или) перепланировку подразумевается в ЖК уже для жилых, используемых под жильё – т.е. в сданных в эксплуатацию домах и помещениях.

У вас же вы говорите на стадии строительства, тем более не трогали несущих конструкций (на это требуется разрешение обязательно!).

Градостроительный кодекс РФ (статья 1) использует понятие реконструкция

Реконструкция – это изменение параметров объектов капитального строительства (зданий, строений, сооружений и помещений, объектов незавершённого строительства) или их частей, например: высоты, количества этажей (этажности), площади, показателей производственной мощности (объема) и качества инженерно-технического обеспечения;

Поскольку вы демонтировали одну из перегородок – у вас соответственно поменялась площадь.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, должны проводиться на основании разрешения на строительство, если при их проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов.

Согласно части 17 статьи 51 ГрК (Градостроительного Кодекса)

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

5) иных случаях, предусмотренных законодательством.

Архстройнадзор в вашем случае видимо «правее» - если есть заключение архстройнадзора что не затрагиваются несущие конструкции, т.е. если не грозит нарушением прочности конструкции или дома и не грозит обрушением, то заключения комиссии со всеми согласованиями вряд-ли нужны.

Кроме того, имейте ввиду что включение коридора повлечёт увеличение общей площади вашего помещения (общей площади квартиры) и (как следствие) – увеличение налога на имущество и коммунальных платежей.

Видимо, не желая проходить все процедуры и связываться с согласованиями и комиссией вы хотите вернуть в первоначальное состояние:

Согласно статье 25 закона о регистрации прав

Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Документами, подтверждающими факт создания будут технический (кадастровый) паспорт, разрешение на строительство и (или) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (акт ввода в эксплуатацию).

Поскольку в данном случае разрешения на строительство (а, соответственно – и разрешения на ввод в эксплуатацию) не потребуется (возьмите только справку или заключение архстройнадзора об этом) – для регистрации вам нужны будут только правоустанавливающие документы (договор на строительство квартиры(-ир) со справкой о выплаченной стоимости и технический (кадастровый) паспорт(-а) на квартиру(-ы).

После первого марта этого года для целей регистрации прав применяются кадастровые паспорта. (можете использовать и технический паспорт, если он был изготовлен БТИ и выдан вам до 01.03.2008).

Если как вы хотите и будете регистрировать права как раньше на две квартиры (3-ёх и 1-комн-ые), а не на объединённую 4-ёх, то и в поэтажном плане технического и (или) кадастрового паспорта должны быть отражены (нанесены) соответствующие квартиры с соответствующими стенами и перегородками – посмотрите.

Если сам дом уже сдан и зарегистрирован (заявлен) в УФРС – техпаспорта (кадастрового паспорта) + правоустанавливающих документов (договора+справки о выплаченной стоимости) для регистрации прав вам (УФРС) должно быть достаточно.

Чтобы продать или передать 6,1 кв.м бывшего коридора обществу вам нужны те же документы: договор + техпаспорт БТИ (кадастровый паспорт).

Если кадастровые паспорта на ОКС (объекты капитального строительства) у вас выдают не БТИ, а органы кадастрового учёта, тогда соответственно кадастровый паспорт вы должны будете получить не в БТИ, а в Управлении Роснедвижимости по вашему краю или подведомственном учреждении – ФГУ «Земельная кадастровая палата» (ФГУ «Кадастровая палата»).

(у нас органы кадастрового учёта должны приступить к выдаче кадастровых паспортов с 01.07.2009 года. У вас насколько я знаю – с 01.07.2008).

Ну вот, собственно и всё, удач вам!

P.S. Уфф!!! – устал пока писал. Вообще то ответы такого рода должны быть из разряда платных...