Возможность оспорить сделку на покупку квартиры 12 лет спустя

Вопрос не простой, рекомендуем обратиться к юристу. Ссылайтесь на срок исковой давности.

Из ч. 2 ст. 181 ГК РФ следует, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

- Договор купли-продажи жилого помещения не может быть признан недействительным только потому, что отсутствует государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение к покупателю по этому договору (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

- Нередко требования о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным заявляются на основании ст. 177 ГК РФ "Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими". В обоснование иска указывается, что при заключении договора продавец в силу определенных факторов (возраста, состояния здоровья, психических заболеваний, вредных привычек - злоупотребления алкоголем и т.д.) не был способен понимать значение своих действий (не мог отдавать отчет своим действиям) и руководить ими, хотя и являлся дееспособным лицом. Такой иск может заявить продавец жилого помещения или его наследники (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании"). Ответчиком по иску выступает покупатель жилого помещения. Если покупатель передал жилое помещение, полученное от истца по договору купли-продажи, другому лицу (например, по другому договору купли-продажи или договору дарения), то в качестве второго ответчика указывается такое лицо (например, Кассационное определение Московского городского суда от 17.06.2014 N 4г/2-5678/14, Определения Московского городского суда от 05.12.2014 N 4г/8-12628, от 03.06.2014 N 4г/8-5452, от 15.01.2014 N 4г/9-13082/2013) или его наследник (например, Определения Московского городского суда от 05.11.2014 N 4г/8-10557, от 01.10.2014 N 4г/1-10153). При рассмотрении подобных исков суд может принять во внимание, что впоследствии, уже после заключения договора купли-продажи жилого помещения, продавец жилого помещения по решению суда признан недееспособным и над ним установлена опека (например, Определение Верховного Суда РФ от 15.04.2014 N 9-КГ13-14, Определение Московского городского суда от 01.10.2013 N 4г/2-9757/13). Кроме того, если продавец продал свое единственное жилье, суд может рассмотреть данное обстоятельство как свидетельствующее о том, что продавец не мог в полной мере осознавать последствия заключения договора купли-продажи жилого помещения (например, Определение Московского городского суда от 04.12.2014 N 4г/9-12331/2014).

- Требования о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения можно заявить на основании ст. 168 ГК РФ "Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта". Это возможно в ситуации, когда, например, подпись на договоре проставлена не продавцом, а третьим лицом (третьими лицами) (например, Определение Московского городского суда от 10.07.2014 N 4г/7-6740/14), что подтверждается заключением судебной почерковедческой экспертизы (например, Кассационное определение Московского городского суда от 29.05.2014 N 4г/2-5200/14, Определения Московского городского суда от 06.12.2013 N 4г/3-10737/13, от 24.07.2013 N 4г/9-7135/2013, Апелляционные определения Московского городского суда от 08.04.2014 по делу N 33-11024, от 18.11.2013 по делу N 11-32852/2013, от 26.09.2013 по делу N 11-28512). Также заявить иск на основании ст. 168 ГК РФ возможно в случае, когда сделка совершена без согласия лиц, согласие которых на ее совершение требуется в силу закона. Например, если супруг (бывший супруг) без согласия другого супруга продал квартиру, которую супруг-продавец (супруги) приобрел (приобрели) в период брака и которая является совместно нажитым имуществом (например, Определение Московского городского суда от 12.12.2013 N 4г/5-12572/13, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2014 по делу N 33-4252/2014). Или в ситуации, когда в силу п. 4 ст. 292 ГК РФ на отчуждение жилого помещения требуется согласие органа опеки и попечительства, которое не было получено (например, Определение Верховного Суда РФ от 09.03.2010 N 3-В10-1, Апелляционные определения Московского городского суда от 10.09.2013 по делу N 11-25822/13, от 14.08.2013 по делу N 11-22997/13).

- Также оспорить договор купли-продажи жилого помещения по ст. 168 ГК РФ можно при нарушении требований к оформлению доверенности, на основании которой заключается договор. К примеру, когда для отчуждения квартиры как единого объекта права совместной собственности продавцу выдана доверенность недееспособным лицом-участником общей совместной собственности (например, Определение Верховного Суда РФ от 25.06.2013 N 5-КГ13-52) или когда действие доверенности прекратилось на день заключения договора в связи со смертью доверителя (например, Определение Верховного Суда РФ от 31.01.2012 N 24-В11-6). Кроме того, договор купли-продажи жилого помещения может быть признан недействительным, если одна из его сторон действовала на основании доверенности, которая была отозвана на момент заключения договора. Согласно ст. 188 ГК РФ одним из основания прекращения доверенности является ее отмена (например, Определение Московского городского суда от 06.04.2015 N 4г/5-2759/2015).

- Оспорить договор купли-продажи жилого помещения можно по п. 1 ст. 170 ГК РФ как мнимую сделку, которая совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (например, Определение Верховного Суда РФ от 28.05.2013 N 5-КГ13-49, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.11.2013 по делу N 11-33440/2013). Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, фактически не исполняли и не желали исполнять сделку и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли. В подтверждение мнимости сделки заинтересованная сторона должна представить суду доказательства, которые подтверждают отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих этому виду сделки (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 30.06.2014 по делу N 33-24526/2014, от 28.04.2014 по делу N 33-15037). Однако если суд установит, что хотя бы у одной стороны сделки купли-продажи жилого помещения имелась воля на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, то в иске о признании такой сделки недействительной по основанию мнимости будет отказано (например, Определение Московского городского суда от 28.10.2013 N 4г/3-8006/13). Применительно к договору купли-продажи заключение мнимой сделки исключает намерение продавца прекратить принадлежащее ему право собственности на предмет продажи и получить от покупателя денежные средства, а покупатель не имеет намерения приобрести право собственности на предмет продажи и передать продавцу денежные средства за приобретаемый товар (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2014 по делу N 33-2140/2014).

- Кроме того, оспорить договор купли-продажи жилого помещения можно по п. 2 ст. 170 ГК РФ как притворную сделку, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Так, договор купли-продажи квартиры может заключаться в обеспечение возврата займа и прикрывать договор залога (например, Определение Верховного Суда РФ от 30.07.2013 N 18-КГ13-72, Определение Московского городского суда от 21.05.2014 N 4г/3-3190/14). Кроме того, договор купли-продажи квартиры может прикрывать договор займа, который стороны в действительности намеревались заключить (например, Определение Московского городского суда от 13.09.2013 N 4г/4-9764, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.04.2014 по делу N 33-7798/2014). При оспаривании договора купли-продажи жилого помещения как притворной сделки следует учитывать, что по основанию притворности может быть признана недействительной сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Намерение одного участника сделки на совершение притворной сделки не является безусловным основанием для признания сделки недействительной (например, Определение Московского городского суда от 16.06.2014 N 4г/6-5441). Сам по себе факт оплаты денег по сделке другим лицом не является основанием для признания данной сделки притворной (например, Определение Верховного Суда РФ от 22.12.2009 N 18-В09-80, Определение Московского городского суда от 16.06.2014 N 4г/6-5441). Притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка), и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются этой сделкой. Однако если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2014 по делу N 33-8479/2014).

- Оспорить договор купли-продажи жилого помещения можно по п. 3 ст. 179 ГК РФ как недействительную сделку, совершенную под влиянием неблагоприятных обстоятельств, то есть как кабальную сделку (например, Определение Московского городского суда от 25.12.2013 N 4г/3-12947/13). При оспаривании договора по этому основанию необходимо доказать, что он имеет все признаки кабальной сделки: продавец заключил договор под воздействием тяжелых обстоятельств (не одного, а нескольких), на крайне невыгодных для себя условиях (не просто невыгодных, а крайне невыгодных), между стечением тяжелых обстоятельств и заключением договора на крайне невыгодных условиях есть причинная связь, покупатель жилого помещения знал об этих обстоятельствах и сознательно использовал их в своей выгоде. Фактически суду нужно представить доказательства, свидетельствующие о пороке воли продавца в момент заключения договора. Следует учитывать, что несоответствие цены объекта, указанной в договоре, его рыночной цене само по себе не может означать крайне невыгодных условий договора для продавца (например, Определение Московского городского суда от 25.12.2013 N 4г/3-12947/13).

Гражданский кодекс РФ

Основные ссылки:

- ст. 177 "Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими"

Примечание. Обращаем внимание, что с 02.03.2015 ст. 177 ГК РФ применяется в новой редакции (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

- ст. 170 "Недействительность мнимой и притворной сделок"

Примечание. Обращаем внимание, что с 01.09.2013 ст. 170 ГК РФ применяется в новой редакции (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ). Статья 170 ГК РФ в новой редакции применяется к сделкам, совершенным после 01.09.2013 (п. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

- § 7 гл. 30 ГК РФ "Продажа недвижимости" (ст. ст. 549 - 558 ГК РФ)

Дополнительные ссылки:

- ст. 168 "Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта"

Примечание. Обращаем внимание, что с 01.09.2013 ст. 168 ГК РФ применяется в новой редакции (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ). Статья 168 ГК РФ в новой редакции применяется к сделкам, совершенным после 01.09.2013 (п. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

- ст. 179 "Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств"

Примечание. Обращаем внимание, что с 01.09.2013 ст. 179 ГК РФ применяется в новой редакции (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ). Статья 179 ГК РФ в новой редакции применяется к сделкам, совершенным после 01.09.2013 (п. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).