Спор о возврате задатка при продаже квартиры, где собственниками являются несовершеннолетние дети и требуется разрешение органов опеки - в чем правильное решение?

Question

Между продавцом и покупателем был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, со сроком действия. Собственниками в продаваемой квартире являлись как взрослые, так и несовершеннолетние дети. Для заключения основного договора потребовалось разрешение органов опеки и попечительства по месту регистрации продавцов. Сделка затянулась в связи со сбором документов (в том числе справок от ресурсоснабжающих организаций) по продаваемой квартире, так как место жительства и регистрации продавцов было в одном субъекте РФ, а продаваемое жилье в другом субъекте РФ. 
В итоге: срок действия предварительного договора истек, а задаток Покупатель требует вернуть обратно ссылаясь на предварительный ответ органов опеки об отказе в предоставлении разрешения на продажу жилья. Покупатель не дожидаясь официального решения от органов опеки подала в суд иск о взыскании задатка в двойном размере. Через неделю после регистрации иска от Покупателя, Продавец получает официальный отказ в выдаче разрешения на совершение сделки. 
После чего Продавец обратился к Уполномоченному по правам ребенка в субъекте РФ по месту регистрации, где ему пояснили, что необходимо подавать Иск на органы опеки и попечительства, а также пообещали поддержать, встав на сторону защиты Продавца при рассмотрении искового заявления от Продавца в отношении органов опеки и попечительства. Иск еще не подавал, но готовлю возражение на иск Покупателя.
Прошу Вас подсказать правильное решение в данной ситуации: 
1) необходимо ли подавать иск в суд на органы опеки?; 
2) задаток подлежит ли возврату в данной ситуации, и если не подлежит возврату, то на какие нормы закона я могу ссылаться в своем возражении?

Абаева Марьяна Николаевна · Accepted Answer

Доброго времени суток Андрей Если между вами был заключен предварительный дкп, то ни о каком возврате суммы в двойном размере и речи быть не может. Возврат двойной суммы должен быть указан в договоре о задатка, а у вас предварительный договор, который не предусматривает такую санкцию. Подавать в суд иск об обжаловании отказа органа опеки смысла нет в вашем случае "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018, с изм. от 03.07.2019) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.06.2019) ГК РФ Статья 429. Предварительный договор 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Деревянко Станислав Юрьевич · Answer

1) В данном случае абсолютно прав покупатель. Продавец с органов опеки Всё равно ничего не взыщет. Органы опеки исполняли свои обязанности согласно ст.9,Федеральный закон "Об опеке и попечительстве" от 24.04.2008 N 48-ФЗ.Так что иск в суд подавать бессмысленно.
2) Задаток подлежит возврату в двойном размере поскольку виноват продавец в неисполнении договора (380 ГК РФ).

Садыков Ильдар Фанисович · Answer

1) Судя по всему покупатель подал иск еще до получения согласия органов опеки и попечительства. Так что иск к органам опеки и попечительства подавать смысла нет. Вы их не обвините в убытках. 2) Согласно ст.381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Так что задаток в двойном размере нужно вернуть, т.к. Вы могли сначала получить согласие, а потом продавать. Вам никто не мешал сначала получить согласие (ст.37 ГК РФ) опеки и после этого заключать предварительный или основной ДКП. Вы же пошли на осознанный риск.

Шишкин Виталий Михайлович · Answer

1.подать иск на опеку можете, но в данном случае смысла нет. Орган опеки ничего не нарушил, он в пределах компетенции действует., доказать его вину очень проблематично будет. Ст.7,Федеральный закон "Об опеке и попечительстве" от 24.04.2008 N 48-ФЗ. 2.Если виноват продавец, то задаток возвращается в двойном размере. Но в данном слукчае его вины нет, так как сделка сорвалась не по его вине ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком Позиции высших судов по ст. 381 ГК РФ >>> 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Ворончихин Денис Андреевич · Answer

Договор ваш надо смотреть и читать внимательно, был ли у вас там задаток и подлежит ли он возврату по правилам статьи 380 ГК РФ еще большой вопрос, вполне может никого задатка у вас и не было, можно будет просто вернуть деньги в размере полученном и все. Их вернуть в любом случае придется. Ну и вам бы документы юристу показать все таки, исковое заявление, договор, возражения хотя бы нормально составить, так самостоятельно задаток и вернете в двойном размере, которого возможно и нет совсем.

Окулова Ирина Владимировна · Answer

Все верно. Задаток подлежит возврату в двойном размере поскольку виноват продавец в неисполнении договора (380 ГК РФ).
Судится с опекой малоперспективно и затратно по времени.

Спор о возврате задатка при продаже квартиры, где собственниками являются несовершеннолетние дети и требуется разрешение органов опеки - в чем правильное решение?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Похожие вопросы

Правила возврата задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры

Судебный спор о возврате задатка в двойном размере при заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка

Покупатель требует вернуть задаток после несостоявшейся сделки - есть ли для него правовые основания?

Вопрос о виновности покупателя в срыве договора купли-продажи квартиры и возможность продажи недвижимости другому покупателю

Предварительный договор купли-продажи квартиры - нарушены условия, требуют возврата задатка

Повышение предложения - Могу ли я расторгнуть договоры задатка и предварительной купли-продажи в связи с появлением

Как быть, если покупатель требует вернуть задаток после отказа от сделки?

Покупатель вопросительно смотрит на суд - как взыскать задаток на квартиру от Продавца?

Ответственность покупателя за отказ подписать договор купли-продажи после заключения предварительного договора

Правомерность требования покупателя о возврате задатка при отказе от покупки квартиры после неодобрения кредита банком

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59