Как влияет банкротство одного из собственников на риски при покупке квартиры в 2021 году?

Сделка с банкротом: как покупателю себя обезопасить

Купили машину или квартиру, а спустя время продавец обанкротился. Его управляющий пытается оспорить сделку. Вам придется вернуть имущество в конкурсную массу и включиться в реестр. Вероятность, что у вас получится вернуть деньги, ничтожно мала. Поэтому еще на этапе приобретения нужно знать, как себя обезопасить. Например, не покупать имущество по сильно заниженной цене. Как отличить выгодную сделку от той, которую в дальнейшем оспорят, рассказали эксперты. А еще поделились другими советами по снижению риска для покупателя.

Наверняка узнать, что вы совершаете сделку с лицом, которое через несколько месяцев обанкротится, нельзя. Поэтому любая крупная сделка на вторичном рынке — это всегда риск, особенно если учитывать, как сейчас развивается практика по их оспариванию в банкротстве, говорит Александра Воскресенская, адвокат КАЮков и Партнеры. Если раньше процедуру зачастую использовали для освобождения от долгов при минимальных имущественных потерях, то сейчас на практике формируется прокредиторский подход, продолжает Эльдар Ахмеров, независимой юридической группы Стрижак и партнеры Это означает наиболее полное удовлетворение требований кредиторов. Если обратиться к статистике, то ежегодно количество заявлений об оспаривании сделок должника только увеличивается, а суды все чаще удовлетворяют такие требования. Прошлый год «выпадает» из этой тенденции. Возможно, на цифрах отразился действовавший тогда банкротный мораторий.

Когда сделку могут оспорить?

❌ Чаще всего сделки купли-продажи должника в делах о банкротстве оспаривают в связи с неравноценным встречным исполнением. Для аннулирования сделки по этому основанию важны два условия: дата заключения договора (нужно, чтобы сделку совершили в течение 1 года до принятия заявления о банкротстве продавца) и сам факт неравноценности, объясняет Екатерина Замулина, юрист ПБ Олевинский, Буюкян и партнеры. Неравноценность определяют по тому, насколько стоимость имущества по договору соотносится с рыночной. Так, будущий должник продал квартиру в Московской области за 650 000 руб., хотя на тот момент ее рыночная стоимость была 4 млн руб. Суды решили, что цена была явно занижена и признали сделку недействительной (дело № А 41-29941/2017). Как отмечает Замулина, закон не устанавливает четкую разницу в ценах для признания неравноценности, этот вопрос остается на усмотрение суда. Согласно п. Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28, о наличии явного ущерба для общества свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента. Эту позицию использовали суды в своих решениях по делам № А 55-22185/2015, № А 65-18389/2019. Но как критерий неравнозначности используется еще и процентное соотношение расхождения между рыночной и договорной ценой. Ахмеров проанализировал практику и вычислил, какую именно разницу между ценами суды признают неравноценной.

В связи с указанным Вами фактом никаких рисков нет. Юрист по долгам и банкротству Виталий Снытко.

Если он был освобожден от исполнения требований кредиторов - рисков не вижу.