Какие риски при покупке данной квартиры?

Здравствуйте, Вячеслав Юрьевич! Может оказаться в аресте (ст.80 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", ст.139-142 ГПК РФ) либо под запретом на регистрационные действия, т.к. кредитор обращался в суд. А это значит, что может не получиться зарегистрировать право на Вас в Росреестре. Лучше предусмотреть в договоре, что деньги продавец получает только после успешной регистрации права в Росреестре. Например, через аккредитив или банковскую ячейку по представлении документов из Росреестра с отметкой о регистрации права на Вас.

Добрый день! Есть риск, что собственника квартиры признают банкротом и сделка будет оспорена финансовым управляющим, ст. 61.1, 61.2 Закона о банкротстве. Для того, чтобы минимизировать риски, рекомендую заключить с продавцом предварительный договор (ст. 429 ГК РФ), по условиям которого Вы предоставляете ему предоплату в сумме имеющейся задолженности, он гасит свои долги и прекращает исполнительные производства, и только после этого Вы заключаете основной договор купли-продажи. Также в основной договор нужно включить фразу, что Продавец гарантирует, что на момент заключения договора отсутствуют основания для признания его банкротом, в договоре должна быть указана полная сумма сделки и расчеты нужно проводить только через банк.

Здравствуйте Уважаемый Вячеслав Юрьевич!

1. Риск состоит в том, что продавец будет признан банкротом, и сделка будет оспорена. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 28.12.2022) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 19.04.2023)

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

2. Также стоит заказать обновленную Выписку из ЕГРН на обременение и ограничения, и внимательно изучить еслить ли аресты на данную квартиру.

3. Если нет ареста, и Вы решите приобрести данную недвижимость, то составьте ДКП с различными условиями / штрафами в случае признания банкротом, обязанность возвратить сумму и например 30 % сверху от стоимости.

4. Также запросите от продавца все справки по коммунальным платежам о том, что не имеются задолженности (свет, газ, вода, мусор, кап.ремонт, отопление и т.д.) обязательно чтобы у Вас они были.

Всего Вам наилучшего!

Формально, прежние долги, в силу статьи 153 Жилищного кодекса РФ, на Вас не переходят и остаются за прежним хозяином, т.е. продавцом. Другое дело, что если продавец позже войдёт в процедуру банкротства, то сделка купли-продажи его жилья теоретически может быть признана недействительной, как подозрительная. В соответствии с частью 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Такие дела.

Здравствуйте, Вячеслав Юрьевич.

Единственный значимый риск в данном случае - это вынесение запрета на отчуждение квартиры по исполнительному производству в момент, когда сделка заключена, а средства переданы продавцу.

Остальные, указанные коллегами "риски", в виде предполагаемого банкротства и оспаривания сделки финансовым управляющим, можно отринуть, так как данное жилье обладает исполнительским иммунитетом и на него не может быть обращено взыскание кредиторами, поэтому смысла в оспаривании нет никакого, особенно если цена по договору будет соответствать рыночным условиям на момент его заключения, то есть цена не будет менее 30% от сопоставимых аналогов на рынке жилья.

Однако, если квартира действительно привлекательна, то заключение предварительного договора в порядке ст.429 ГК РФ с одновременным соглашением о задатке, которым продавец выплатит имеющуюся задолженность перед кредиторами-позволит обезопасить вас от неблагоприятных последствий, в виде запрета на регистрацию перехода прав собственности.

Всего хорошего!

Здравствуйте Вячеслав Юрьевич, если вы грамотно оформите куплю продажу, ничего не будет. А это означает, что вам нужно включить сумму долга в договор купли продажи, и оплатив её предварительно, совершить покупку квартиры. Оплату долга (копию платёжного документа предоставить приставу, если у него находится исполнительный лист). Если НЕТ, то возьмите документ по оплате квартиры себе. Потом предъявите его по месту требования. Статья 454 ГК РФ. Договор купли-продажи

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)

УДАЧИ ВАМ.

Да в принципе никаких рисков нет, если пристав не наложил ограничения на имущество.

Это следует проверить через выписку ЕГРН.

Если ограничение есть, купить не сможете.

Вообщем, здесь вам решать.

Действуйте по обстоятельствам.

- см. ст. 209, 549 ГК РФ, ст. 64, 80-81 ФЗ "Об исполнительном производстве"

Добрый вечер, Вячеслав.

1)Смотрите, раньше через выписку все можно было смотреть, сейчас просто так не взять выписку вам.

2))Пусть он сам возьмет выписку и покажет вам.

Имеются вообще 3 варианта...

выписка из Росреестра, проверка на сайте судебных приставов и в реестре банкротств.

3)Теперь касаемо рисков и так далее, да, он имеется, тут никуда не деться.

4)Если никаких ограничений нет на квартиру, то в таком случае вы составляете ДКП и оформляете, то приставы могут оспорить эту сделку, но шансов не так много на это.

5)А вот если на ней ограничения, не смотря на то, что это единственное жилье, которое нельзя реализовать, но никто ограничения не запрещает накладывать.

6)То в таком случае вам нужно составить грамотно ДКП, что бы сумма задолженности была включена в стоимость оплаты, иными словами вы оплачиваете долг, снимаете ограничения, если они имеются, а после этого уже оформляете полноценно квартиру.

Так же можете все сделать через банковскую ячейку, либо через депозит нотариуса.

ст.64, 80 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", ст.139-142 ГПК РФ.

Вячеслав Юрьевич, Здравствуйте!

Риски следующие:

Покупка квартиры у собственника, который имеет задолженность по кредитам у судебных приставов, может быть связана со следующими рисками:

1. Возможность наложения запрета на регистрационные действия. Это значит, что сделка не состоится..

Это значит, что сделку могут оспорить в судебном порядке, согласно статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 28.12.2022) "О несостоятельности (банкротстве)"

—————

С уважением, Дарья Алексеевна