Доплата за дополнительную площадь в долевом строительстве - что определено пунктом 214 ФЗ?

Ни в каком не определено.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 28.12.2022) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в статье 9 содержит норму про 5%.

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе и соразмерного уменьшения цены договора (ч. 2).

Следовательно, исходя из буквального толкования положений закона, при постройке квартиры площадью меньше, чем предусмотрено условиями договора, участник долевого строительства вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора, а застройщик обязан возвратить излишне полученные денежные средства.

Судебная практика ВС РФ и ряда областных судов РФ подтверждает обозначенную выше позицию о передаче застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, что свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора:

1. ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 3 (2021) , утвержденный 10 ноября 2021 г. ПРЕЗИДИУМОМ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ, разъясняет судам:

«п.3. Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что такое уменьшение не превышает 5% от общей площади жилого помещения, не может быть принята во внимание, поскольку этот процент установлен Законом об участии в долевом строительстве не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.».

2. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2021 N 22-КГ 21-3-К 5, 2-3826/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает, что «…часть 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.».

3. ШЕСТОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ по Делу № 88-894/2020 12 февраля 2020 г.:

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции., не согласилась с решением суда первой инстанции, указала, что «…уменьшение застройщиком площади квартиры по сравнению с указанной в договоре является отступлением от условий договора, в связи с чем предусмотренное договором условие о неизменности цены договора при изменении площади помещения противоречит действующему законодательству и ухудшает положение участника долевого строительства как потребителя, ограничивает его право на соразмерное уменьшение цены договора при уменьшении площади объекта долевого строительства, соответственно, такое условие исходя из положений п. 2 ст. 400 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным в силу закона.».

4. Областные суды также удовлетворяют требования о возврате денежных средств, излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве (см., например, апелляционные определения Челябинского областного суда от 16.12.2014 № 11-13075/2014, Тамбовского областного суда от 19.01.2015 № 33-104).

Суды исходили из следующего. «На основании ч. 4 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Пункт договора о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры (по техническому паспорту) с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении возмещению не подлежит, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя, ограничивает право дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры, противоречит приведенным выше законам, и в соответствии с ч. 4 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодате