Как оформить сделку по продаже квартиры для детдомовца с условием передачи через 4 года?

Если квартира в собственности, то заключайте предварительный договор купли-продажи.

Таких возможностей НЕТ. Он еще не собственник, и неизвестно, будет ли у него собственность, а вы хотите деньги вложить. Глупо.

Здравствуйте. Квартира до настоящего времени ему не принадлежит, он не собственник и у него не возникло право распоряжения этой квартирой в порядке ст. 209 ГК РФ. Т.е. никакие договоры с ним в отношении распоряжения этой квартирой не будут иметь никакой юридической силы. Ни нотариус такой договор не удостоверит, ни Росреестр не зарегистрирует. Если с ним что-либо "случится", квартира как была в собственности государства, так и останется государственной (муниципальной).

СМ.

Федеральный закон от 21.12.1996 N 159-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2024)

Статья 8. Дополнительные гарантии прав на имущество и жилое помещение

1. Детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, ...однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений.

Т.е.,

это жилое помещение предоставлено ему по договору найма специализированного жилого помещения, т.е., он его не сможет приватизировать на данной стадии, а именно: до заключения с ним договора социального найма. Есть риск, поскольку договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый пятилетний срок неоднократно по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации (см. п.6 ст. 8) .