Борьба с незаконным соседским многоквартирным домом - как защитить свои права и урегулировать ситуацию

Здравствуйте.

1. Да, нарушение однозначное и для них перспектива признания постройки незаконной.

ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

П. 2 абзац 4

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки...

2. Полагаю никто не узаконивал. Как обычно делается - получают разрешение на строительство, даже с отступлением от норм, например указывая там гараж по границе участка. Строят стены, крышу. Вводят в эксплуатацию, регистрируют согласно полученному разрешению. После этого достраивают этаж, пилят окна и вуа-ля - объект готов. В любом случае, вам сейчас этим особо не стоит греть голову, пускай в суде сами доказывают документально, ваши пределы доказывания - наличие фактическое дома жилого на границе участка. Есть фото, есть закон. А документы от них будут истребованы в суде.

3. (1). В целом такое дело может рассматриваться несколько лет, гражданский процесс вообще не быстрое явление. Решение о сносе сразу в исполнение не приводится, даже после апелляции на второй день никто не поедет туда с бульдозером.

По закону же буквально:

Ст. 222 ГК РФ, ч. 4:

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

4 (2). Ваша предпринимательская деятельность никак не связана с защитой ваших прав. Единственно, что информация о судебном процессе - в открытом доступе. Любой Ваш потенциальный покупатель при проверке Вас, может узнать, что вы являетесь участником процесса по самовольной постройке. Далее уже зависит от адекватности покупателя, какие выводы он сделает. Текст иска не публикуется. Соответственно единственный вариант спросит вас, что у вас за процесс по ст. 222 ГК РФ.

Касаемо "наказания",

Также вы вправе без церемоний сразу предъявить иск в суд, в порядке ст. 131-132 ГПК РФ.

Жалуйтесь в администрацию органа местного самоуправления с заявлением по ст 9.5, ст 8.8 КоАП РФ. Обращайтесь в суд с иском о сносе самовольной постройки на основании ст 222 ГК РФ.

На самом деле здесь не все так сложно.

У Вас ЗУ уточнен в границах или нет? Если да, то надо смотреть межевой план (или до 01.01.2009 — описание ЗУ), а точнее акт согласования границ (или акт установления и согласования границ). Кстати, данные документы Вы можете получить в органе кадастрового учета (Управлении Росреестра по...-месту расположения ЗУ).

Если межевой план (описание) были сформированы как положено (или смотрим Федеральный закон №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» или/и ФЗ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), при выносе поворотных точек ЗУ в натуру все соответствует кадастровой выписке из ЕГРН — переживать абсолютно не о чем.

В общем с соседом и надо вести русло разговора именно в таком ключе.

До суда подобные вещи доводить не стоит, так как неминуемо встанет вопрос о назначении и проведении достаточно дорогостоящей землеустроительной экспертизы. Советую заказать письменную консультацию с подписью и печатью консультанта, например, по закону об адвокатуре её выдают адвокаты. Какой-то вес, чтобы имела, вручить соседу копию. В случае судебного разбирательства приобщить к материалам дела в защиту своей позиции.

2.Ваша предпринимательская деятельность никак не связана с защитой ваших прав. Единственно, что информация о судебном процессе - в открытом доступе. Любой Ваш потенциальный покупатель при проверке Вас, может узнать, что вы являетесь участником процесса по самовольной постройке.

Иск в суд подавайте - прокурора подключайте-в порядке ст. 45 ГПК РФ и т.д.

Дом - явно самовольная построй - ст. 222 ГК РФ.

Процесс будет долгим.

По факту нарушения Ваших прав следует подать иск в суд в порядке ст. 304 ГК РФ.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.

Можно подать жалобу в прокуратуру для проведения проверки.

В органах прокуратуры в соответствии с их полномочиями разрешаются заявления, жалобы и иные обращения, содержащие сведения о нарушении законов. Решение, принятое прокурором, не препятствует обращению лица за защитой своих прав в суд. Решение по жалобе на приговор, решение, определение и постановление суда может быть обжаловано только вышестоящему прокурору.

- см. ст. 56, 79, 131-132 ГПК РФ, ст. 10 ФЗ «О прокуратуре РФ»

Здравствуйте, Андрей.

В описанной ситуации отчего-то немного жаль покупателей "квартир" в виде долей в праве собственности, так как индивидуальные жилые помещения они не смогли бы зарегистрировать. Ведь в соответствии со ст.23.1 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 24.07.2023) "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

2. Предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. При этом параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Соответственно объект недвижимости на землях СНТ не может быть разделен на квартиры, так как:

39) объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости...;

Соответственно соседний дом-самовольная постройка по смыслу ст.222 ГК РФ.

Отвечая на Ваши вопросы хочется пояснить:

1.Дело может продлиться больше года (в моей практике по первой инстанции было и два года), с большой долей вероятности снесут, если строительно-техническая экспертиза укажет на нарушения, которые нельзя устранить.

2.Судебный процесс не помешает вашему строительству и последующей продаже.

Всех благ.

Здравствуйте Андрей!

Я обратил внимание, что вы не читаете отдельные разъяснения юристов, данные Вам в частных сообщениях

То, что вы написали это общая проблема Краснодарского, Ставропольского краев, Ростовской области и вообще всего юга России

Я с большим сомнением отношусь к тому, что этот дом соответствует кодам 2.1., 2.2 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412

Скорее всего, как я предполагаю, застройщик договорился с администрацией и ему выдали условно разрешенный ВРИ с кодом 2.1.1, т.е. малоэтажная многоквартирная жилая застройка

В любом случае Вы можете оспорить это строительство, но не как самовольная постройка, а как не отвечающее целям и задачам СНТ, указанных в Федеральном законе от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

В частности,

а) В ст. 3. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

1) садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей;

2) садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании;

б) В ст. 5. Ведение садоводства или огородничества на земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе

1. Ведение садоводства или огородничества на садовых земельных участках или огородных земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе может осуществляться собственниками или в случаях, установленных частью 11 статьи 12 настоящего Федерального закона, правообладателями садовых или огородных земельных участков, не являющимися членами товарищества.

Кроме того, стоит вопрос о законном использовании жителями квартир соседнего дома коммуникаций, заключение договоров на свет, воду и пр., а также на содержание мест общего пользования СНТ

Также в качестве козыря Вы можете указать на грубое нарушение СП 53.13330.2019. Свод правил. Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения (СНиП 30-02-97 Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения)", утвержденного Приказом Минстроя России от 14.10.2019 N 618/пр

Так, п.6.4 устанавливает, что

На садовом земельном участке могут возводиться садовый дом или жилой дом,

хозяйственные постройки и сооружения, в том числе - теплицы, летняя кухня, баня (сауна), душ, навес или гараж (гараж-стоянка) для автомобилей.

П.6.6

Расстояние от садового или жилого дома должно устанавливаться в проекте планировки территории с учетом местных условий: до красной линии улиц - не менее 5 м; до красной линии проездов - не менее 3 м. Расстояния от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов

должны быть не менее 5 м. При этом между домами, расположенными на противоположных сторонах проезда, должны быть учтены противопожарные расстояния

П.6.7

Минимальные расстояния до границы соседнего участка должны быть

- от садового (или жилого) дома-3 м;

Все мною указанное может привести к решению суда об устранении нарушений

В каком виде устранение решит суд

К Вашему второму вопросу я сам застройщик и строю на продажу. Не помешает ли судебный процесс, если я до его завершения буду продавать построенный дом [/b] иск в суд никакого отношения не имеет и иметь не будет