Для юриста, сопровождающего продажу квартиры

Добрый день! Для совершения такой сделки лучше всего заключить с покупателем предварительный договор, ст. 429 ГК, по условиям которого покупатель вносит предоплату в размере, достаточном для погашения займа, под обеспечение которого был установлен залог. Заем погашается, обременение снимается, после чего завершается сделка.

Если остались вопросы или нужна помощь в составлении договора, пишите в личку любому юристу на сайте.

Здравствуйте, уважаемый Сергей!

Самая простая эффективная схема - получайте задаток, погашают заёмные обязательства, снимайте обременение, заключайте основную сделку купли-продажи. При наличии непогашенной ипотеки для продажи квартиры потребуется письменное согласие банка. Это требование ст 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Первый вариант согласия залогодержателя но покупателю это зачем ему это совершенно невыгодно он никак не станет покупать такую квартиру или будет заложенна доля.

Согласна статья 352 ГК РФ Залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

Чтобы взять что прекратилось нужно чтобы покупатель погасил задолженность полностью, а затем ваш кредитор снимает залог подачи заявления в Росреестр.

Чтобы не возникло вопросов нужно встречаться всем троим продавцам покупателю и залогодержателю подписать соглашение где указать конкретную сумму для погашения в какие-то сроки чтобы был снят залог.

Попутно заключить договор купли-продажи где прописать что покупатель оплачивает эту задолженность за продавца и на счёт исполнения договора ну и прописать остальной порядок что после снятия обременения В какие сроки идут в МФЦ для сдачи договора.

Схемы продажи квартиры с заложенной долей

1. Продажа с одновременным снятием обременения:

- В этом варианте продавец и покупатель договариваются с залогодержателем о том, что задолженность будет погашена на момент совершения сделки. Участники договора (продавцы, покупатель и залогодержатель) подписывают соглашение, в котором отмечают сумму долга и сроки его погашения.

- Одновременно с составлением договора купли-продажи в документе прописывается, что покупатель обязуется погасить задолженность продавца.

2. Снятие обременения до сделки:

- Это наиболее безопасный вариант для покупателя, так как он позволяет избежать неприятных ситуаций. В этом случае залог сначала гасится, а затем уже проходит сделка по продаже.

- Продавец производит расчет с залогодержателем, после чего получает справку о снятии обременения и только затем проводит продажу квартиры.

Согласно статье 352 Гражданского кодекса РФ:

- Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (пункт 1). Это означает, что для снятия обременения необходимо сначала выполнить обязательства перед залогодержателем.

Чтобы избежать вопросов со стороны покупателей, важно грамотно организовать процесс и удостовериться в том, что все стороны согласны с условиями. Например, согласно статье 582 Гражданского кодекса РФ, для дополнительных условий сделки, связанных с обременением, заключение соглашения между всеми сторонами будет важной частью сделки.

На основании ст.37 закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 12.06.2024) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Поскольку вы ничего не сообщили о разрешении в тексте договора займа или отдельного договора залога, логично предположить, что такое разрешение отсутствует.

Поэтому вам сначала следует погасить заём (в именительном и винительном падежах пишется именно так, слова "займ" не существует, это не слово, а только корень 4 других падежным форм- займа, займу, займом, о займе) и погасить запись о залоге в сведениях ЕГРН.

Как установлено п.1 ст.25 закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо заявления залогодержателя.

Поэтому вам необходимо сначала погасить заём, потом- регистрационную запись об ипотеке в сведениях ЕГРН, и только потом- подписывать договор купли-продажи квартиры.

Уважаемый Сергей, здравствуйте!

Вы можете снять обременение до сделки. Это наиболее безопасный и предпочтительный вариант для покупателя. Продавец должен погасить задолженность перед залогодержателем, после чего залог снимается.

Согласно статье 352 Гражданского кодекса РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Для этого необходимо:

Погасить задолженность.

Получить от залогодержателя заявление о снятии залога.

Подать заявление в Росреестр для снятия обременения.

------

С уважением, Дарья Алексеевна!

Пока доля квартиры заложена, продать квартиру не получится.

Сперва надо снять обременение путемь погашения займа.

Росреестр не пропустит сделку, пока есть залог.

Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

При этом имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

- см. ст. 352, 549 ГК РФ, ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Добрый вечер, Сергей.

1)Для покупателя точно неудобно и возникнут сложности, а так же он может быть участником процесса по оспариванию данной сделки, так как она будет с нарушением.

2)В данном случае обратимся к

ст.37 закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 12.06.2024) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

3)то есть на довгор займа распространяется закон об ипотеки.

4)В данном случае нигде не будет прописано в ДКП о данном займе по залог.

5)А значит вам срочно нужно погасить заем, после чего погасить запись о залоге в сведениях ЕГРН.

6)ст.25 закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо заявления залогодержателя.

7)иначе в принципе покупатель думаю откажется от данной сделки.

Здравствуйте, Сергей! Теперь появилась возможность по отчуждению заложенной доли и без согласия залогодержателя (ст.346 ГК РФ), если обязательства перед кредитором будут исполнены в рамках такой сделки. Так что в договоре купли-продажи (ст.549 ГК РФ) можно предусмотреть, что покупатель вносит средства в счет погашения обязательства по ипотеке, после чего становится возможной сделка по отчуждению доли. Право собственности в этом случае переходит к новому собственнику, обременение снимается, а если новый собственник берет в ипотеку, то будет еще один залог после снятия предыдущего.

При продаже квартиры с заложенной долей важно соблюдать правильный порядок действий и учитывать интересы всех сторон, включая залогодержателя. Ваша ситуация может быть решена разными способами, и ниже представлены обычные схемы для этого процесса, а также ссылки на соответствующие законы.

В этом варианте за сделкой стоит согласие залогодержателя на снятие обременения одновременно с продажей.

- Процедура:

1. Заключаете предварительный договор с покупателем, который будет содержать условие о том, что обременение должно быть снято в момент продажи.

2. Вместе с покупателем направляетесь к залогодержателю для подписания всех необходимых документов, подтверждающих снятие обременения.

3. После этого происходит переход права собственности к покупателю.

Преимущества:

- Покупатель сразу получает квартиру без обременений.

Недостатки:

- Требуется согласование всех сторон, что может занять время.

Вы сначала погашаете свои обязательства перед залогодержателем, после чего снимаете обременение, а только затем проводите сделку.

- Процедура:

1. Погасите долг перед залогодержателем.

2. Получите документ о снятии обременения.

3. Подписываете сделку с покупателем на продажу квартиры.

Преимущества:

- Прозрачная и безопасная сделка для покупателя, ему не нужно волноваться о залоге.

Недостатки:

- Необходимость сначала освободиться от долгов, что может потребовать времени и финансов.

Вы информируете покупателя о наличии залога на вашей доле, и он принимает решение о покупке с учетом этого обстоятельства.

- Процедура:

1. В договоре о продаже прямо указываете на наличие обременения и что оно должно быть погашено.

2. Покупатель должен понимать риски и согласиться на эти условия.

Преимущества:

- Процесс может быть быстрее, так как не обязательно ждать снятия обременения.

Недостатки:

- Меньший интерес со стороны покупателей из-за наличия обременения.

Правовые нормы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ):

- Статья 334 — обсуждает права залогодержателя.

- Статья 603 — касается прекращения залога по исполнению обязательств.

2. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)":

- Установляет основные положения, касающиеся залога, и права сторон.

3. Статья 246 ГК РФ — описывает право собственности и возможности его реализации с учетом обременений.