Выкуп собственности у родственников

Как лучше? - договориться мирно и заключить договор купли-продажи долей (ст. 549 ГК РФ). Либо, если у тёть это не единственное жилье, то в судебном порядке признавайте их доли незначительными и выплатите им компенсацию (ст. 252 ГК РФ).

Здравствуйте, уважаемый Евгений!

В данном случае, с точки зрения закона, продажа доли (ст.454 ГК РФ) в квартире практически ничем не отличается от продажи целой квартиры. Стороны точно так же составляют и подписывают договор купли-продажи и впоследствии регистрируют переход права собственности в Росреестре.

С учетом того, что ваш дом включён в программу реновации и новая квартира по реновации будет площадью 41,8 м². и должны дать до 2027 года (Закон г. Москвы от 17 мая 2017 г. N 14 "О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве").

Таким образом, с юридической точки зрения, Вы можете по договоренности заключить договор купли-продажи доли (ст.454 ГК РФ) и стать полноправным единственным собственником (ст.209 ГК РФ).

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

В 2022 году в ст. 30 Жилищного кодекса РФ были внесены изменения, в соответствии с которыми введены ограничения на сделки с долями площадью меньше 6 кв. м. Если в договоре купли-продажи доля будет меньше установленного порога, Росреестр откажет в регистрации такой сделки.

Вам следует выкуцпить доли у своих родственников по договору купли-продажи.

Советую через нотариуса проводить сделку.

Он же передаст документы в Росреестр для регистрации сделки и переоформления права собственности.

Дождитесь неделю примено регистрации сделки.

Далее получите выписку из ЕГРН, убедитесь, что такое право собственности было оформлено.

Нотариусу оплатите за его услуги.

Также сделку можно провести через любой МФЦ.

- см. ст. 421, 549 ГК РФ

Лучше всего договориться о стоимости доли и выкупить у них.

Если откажутся, можно будет составить иск о признании долей каждой тёти незначительной и выкупить их согласно рыночной оценки.

Если будет нужна помощь по составлению иска и сопровождению дела в суде - пишите или звоните выбранному Вами специалисту.

Уважаемый Евгений, добрый день!

_____

В вашей ситуации, учитывая, что Вы являетесь собственником 10/12 долей в квартире, а оставшиеся 2/12 принадлежат вашим тётям (по 1/12 каждой), оптимальным и наименее затратным с точки зрения времени, финансов и юридических рисков будет следующий порядок действий.

_______

В первую очередь рекомендую попытаться договориться с вашими тётями о выкупе их долей по взаимоприемлемой цене. Важно понимать, что стоимость доли в праве собственности на квартиру, как правило, ниже пропорциональной части от стоимости всей квартиры, поскольку доля не всегда позволяет полноценно распоряжаться недвижимостью (ст. 250 ГК РФ). Вы можете предложить им цену, исходя из рыночной стоимости их долей, возможно, с небольшим премиумом за оперативность сделки и отсутствие судебных споров.

______

Сделка по купле-продаже доли в праве общей долевой собственности на квартиру подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). После заключения нотариального договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности вы станете единоличным собственником квартиры.

_______

Если ваши тёти откажутся продавать свои доли или будут необоснованно завышать цену, вы вправе обратиться в суд с иском о признании их долей незначительными и о принудительном выкупе этих долей (ст. 252 ГК РФ). Для этого потребуется доказать, что их доли не могут быть реально выделены в натуре, а использование квартиры совместно невозможно или крайне затруднительно (что, как правило, очевидно для однокомнатной квартиры площадью 31,3 кв.м). Судебная практика по таким делам складывается в пользу крупных собственников, если доли действительно малы и не позволяют их владельцам пользоваться квартирой самостоятельно.

В случае удовлетворения иска суд определит выкупную цену, как правило, исходя из рыночной стоимости долей, определённой независимым оценщиком.

_____

Поскольку дом включён в программу реновации, и в будущем вы получите новую квартиру большей площади, выкуп долей сейчас позволит вам стать единоличным собственником и избежать возможных конфликтов с тётями при распределении прав на новую квартиру.

Резюмирую

Лучше всего договориться о стоимости долей и выкупить их у тёть по соглашению сторон, оформив сделку у нотариуса в соответствии с п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Если договориться не удастся, вы вправе обратиться в суд с иском о признании долей незначительными и их принудительном выкупе по рыночной стоимости. Такой подход позволит вам с минимальными финансовыми и юридическими рисками стать единоличным собственником квартиры и, соответственно, новой квартиры по программе реновации.

С уважением

Согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ, каждый участник долевой собственности имеет право на получение дохода от общего имущества и обязан нести расходы по содержанию своей доли.

Предложите своим родственникам продать долю добровольно, исходя из согласованной оценки. Дайте им возможность принять решение осознанно и взвешенно.

Статья 250 ГК РФ устанавливает преимущественное право покупки доли остальными участниками долевой собственности. То есть, прежде чем продавать свою долю третьим лицам, ваши родственники обязаны предложить её другим участникам долевой собственности (в данном случае — вам).

Подготовьте договор купли-продажи доли, содержащий следующие обязательные пункты:

- предмет сделки (точная информация о продаваемых долях);

- цена продажи;

- срок передачи денежных средств;

- сроки регистрации права собственности в Росреестре.

Договор составляется письменно и подлежит нотариальному удостоверению согласно требованиям законодательства.

Статьи 549–551 ГК РФ регулируют куплю-продажу недвижимого имущества, включая необходимость письменной формы и государственной регистрации перехода прав.

Переход права собственности на недвижимость регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Регистрация осуществляется путем подачи заявления и необходимых документов в Росреестр либо через МФЦ.

После оформления всех документов получите выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше единоличное владение квартирой.

Будучи единоличным собственником, вы избежите споров и возможных проблем с новым жильём. Ваша собственность на всю квартиру гарантирует полное распоряжение ею без участия третьих лиц.

Добрый день, Евгений. В случае если доли выделены в квартире, включённой в программу реновации, то сможете их выкупить. При проведении таких сделок, даже при согласии всех трёх сторон, лучше соблюдать процедуру выкупа доли (то есть продающий долю предлагает её другим собственникам, которые имеют первоочередное право на приобретение доли). Закон г. Москвы от 17.05.2017 N 14 "О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве" не содержит каких-либо прямых указаний на запрет сделок с квартирами в домах, участвующих в программе реновации. Документ устанавливает, в частности, что собственники жилья в доме, подлежащем реновации, вправе на основании письменного заявления получить за освобождаемое жильё предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного жилого помещения на праве собственности. Таким образом, если Вы выкупите своевременно доли (или иным способом доли будут переданы Вам (дарение)), то жилое помещение будет предоставлено только Вам.

Здравствуйте, Евгений!

В рассматриваемой ситуации, конечно вам стоит предпринять все меры для того, чтобы вы стали единоличным собственником данной квартиры и в последующем новой.

1. Вы конечно можете предложить выкуп своим родственникам, но если они знают про реновацию и шанс получить долю в более новом и благоустроенном жилье, то маловероятно что согласятся.

2. Если откажут добровольно вам продавать доли, то у вас есть основания выйти в суд с иском о признании их долей незначительными и выплате компенсации.

1/12 доли это не 1/2 и такая доля с легкостью признается незначительной, ведь выходит по 2,6 кв.м. на родственниц.

Согласно ст. 252 ГК РФ,

если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

3. Поэтому, если добровольно окажутся продавать, обращайтесь в суд. Все основания я считаю имеются.

Только рассчитывайте на то, что выплата будет не по кадастровой стоимости, а по рыночной. Хотя они сейчас не так сильно отличаются.

Всех благ Вам!