Покупаем гараж у пожилого человека по купле продаже, могут ли в дальнейшем сделку аннулировать

Здравствуйте!

Главное ,чтобы бабушка не была официально признана недееспособной и могла осознавать значение своих действий по подписанию документов. Чтобы у неё не было заболеваний психоэмоционального плана ( болезнь Альцгеймера, старческая деменция и так далее).Чтобы она не стояла на учете в Психдиспансере. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Запросите кроме документов на гараж также у неё справку о том,что она не стоит на учете в психдиспансере, не страдает заболеваниями психического профиля.

Также желательно оформить сделку через нотариуса.А не в простой письменной форме.Это будет дополнительной гарантией в случае судебного спора.

ГК РФ Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным

1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.

Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость.

Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.

3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

Здравствуйте Юлия!

Да действительно сделка может быть признана недействительной (ст. 166 ГК РФ) Попросите справку о том, что бабушка не состоит на учете в ПНД и от невролога.

Лучше обратиться к грамотному юристу для сопровождения сделки

Технически такое возможно, по смерти бабушки, если с иском о признании сделки недействительной обратятся её наследники. Например (этот вариант используется чаще всего на практике) по основаниям, предусмотренным статьей 177 ГК РФ:

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Обезопасить себя (относительно, ибо абсолютных гарантий тут просто не существует) можно следующим образом - в день совершения сделки (подписания договора) бабушка навестит психиатрическую больницу (любую), где её заранее осмотрит дипломированный врач-психиатр и выдаст справку о том, что её психическое здоровье в норме и не имеет никаких отклонений, не вызывает опасений, бабушка (продавец) полностью здорова, отдаёт отчёт в своих действиях и понимает их значение. Вот эта справка - она и будет своего рода "страховым полисом" на случай исков наследников о признании сделки купли-продажи недействительной и признании права собственности на имущество в порядке наследования. Такие дела.

Здравствуйте уважаемая Юлия !

В данном случае, любая сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (ст.171 ГК РФ).

Таким образом, с юридической точки зрения, такая сделка может быть признана недействительной (ст. 166 ГК РФ) в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

А поэтому желательно запросить у мед. справки о том, что не состоит на учете в диспансере (ПНД), невролога и нет учета в наркологии.

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Нотариально заверьте сделку, нотариус удостоверит.

Смотрите, недееспособность лица устанавливается только через суд.

Если на момент проведения сделки лицо не имеет никаких ограничений, родственники ничего здесь оспорить не смогут.

Более того, собственник сам распоряжается своим имуществом.

И какие-то родственники здесь вообще не при делах.

Советую ДКП провоидть через нотариуса.

Тогда вообще никаких шансов у родни бабушки.

Нужны очень веские основания для оспаривания сделки и признания её недействительной.

При этом собственник не обязан предоставлять справки нотариусу для подтверждения своей дееспособности, такой нормы закона нет просто.

- см. ст. 166-181, 209, 421, 450-454 ГК РФ, ст. 56, 131-132 ГПК РФ

Уважаемая Юлия, здравствуйте!

1.На момент сделки бабушка должна быть дееспособной и осознавать значение своих действий. Если она не признана недееспособной судом (ст. 29 ГК РФ), сделка действительна. Оспорить её по основанию непонимания последствий можно лишь при доказанности этого факта (ст. 177 ГК РФ).

2.Вы как покупатель должны действовать добросовестно (ст. 10 ГК РФ). Если цена адекватна рыночной, а сделка прозрачна, шансы оспаривания снижаются.

3.Обязательно зарегистрируйте переход права в Росреестре (ст. 131 ГК РФ, ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

С уважением!

ГК РФ Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Нотариусы проверяют продавца по базе лишенных и ограниченных в дееспособности.

ОСНОВЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

О НОТАРИАТЕ от 11 февраля 1993 г. N 4462-1

(в ред. Федеральных законов от 08.12.2003 N 169-ФЗ, ...., от 28.12.2024 N 521-ФЗ)

Статья 43. Проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, наличия волеизъявления заявителей, а также полномочий представителей

При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (в ред. Федерального закона от 27.12.2019 N 480-ФЗ)

Но эти базы не обновляются ежедневно и в дальнейшем Продавец сможет оспорить сделку, если предоставит заключение эксперта, что состояние ухудшилось после внесения данных в базу лишенных и ограниченных в дееспособности, но до заключения сделки.

Нужно поставить условие для подписания договора – провести предварительное обследование продавца у психиатра в день заключения сделки. Кроме того, заключить договор с психиатром об изучении медицинской карты продавца.

И получить справку о хроническом и текущем состоянии психического здоровья Продавца.

Да, теоретически родственники продавца могут попытаться оспорить сделку купли-продажи гаража, если смогут доказать, что на момент заключения договора пожилая женщина была недееспособна или не осознавала значения своих действий. Согласно закону, если гражданин был признан судом недееспособным или на момент сделки действительно не понимал значения своих действий (например, из-за деменции), такая сделка может быть признана недействительной по иску заинтересованных лиц (родственников, опекунов и т. д.).

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024, с изм. от 31.10.2024)

ГК РФ Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.

(абзац введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

Все правильно понимаете. Довольно распространенная ситуация - оспаривание сделок, совершенных пожилыми родственниками.

Чтобы себя обезопасить удостоверьте сделку у нотариуса.

Дело в том, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе проверку наличия у каждой из сторон права на ее совершение, в том числе дееспособности (ст. 163 ГК РФ).

Кроме того, в ходе судебного разбирательства (если такое случится) показания нотариуса будут иметь существенное значение. Сделки, удостоверенные нотариусами, признаются недействительными (ст. 171 ГК РФ) крайне редко.

Нотариальное удостоверение сделки: Это самый надежный способ. Нотариус обязан проверить дееспособность участников сделки. Если у него возникнут сомнения в способности продавца понимать значение своих действий, он вправе отказать в удостоверении сделки или предложить провести освидетельствование. Нотариальное удостоверение является дополнительным аргументом в пользу добросовестности покупателя в случае оспаривания сделки.

Медицинские документы:

Справка от психиатра: Попросите продавца пройти освидетельствование у врача-психиатра перед сделкой и получить заключение о его способности понимать значение своих действий и руководить ими. Такая справка обычно действительна в течение короткого срока (например, 3 дня), поэтому ее нужно получить непосредственно перед подписанием договора.

Медицинская карта: Запросите у продавца медицинскую карту по месту жительства. Это может помочь выявить, не назначались ли ему сильнодействующие или психотропные препараты, влияющие на психическое состояние.

Видеофиксация сделки: По возможности, проведите видеофиксацию процесса подписания договора купли-продажи. Это может служить дополнительным доказательством того, что продавец осознавал свои действия в момент сделки.

Проверка на наличие обстоятельств, влияющих на волю: Хотя вы не упоминали об этом, стоит убедиться, что на продавца не оказывается давление со стороны родственников или других лиц, которое могло бы повлиять на его волю при совершении сделки.

Проверка документов на гараж: Убедитесь в наличии всех необходимых документов, подтверждающих право собственности продавца на гараж, и отсутствии обременений.

Важно: Даже при соблюдении всех этих мер, стопроцентной гарантии от оспаривания сделки не существует. Однако предпринятые вами шаги значительно снизят риски и послужат весомым аргументом в вашу пользу в случае судебного разбирательства.

Правовые нормы, регулирующие данную ситуацию:

Статья 177 Гражданского кодекса Российской Федерации "Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими".

Статья 163 Гражданского кодекса Российской Федерации "Нотариальное удостоверение сделок".

Статья 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате "Нотариальное удостоверение сделок".