Отказ от права Преимущественной покупки несовершеннолетним

Ситуация

В квартире два собственника: отец (продавец) и его 16-летний сын (сособственник). Отец хочет продать свою долю племяннице, которая проживает в квартире с бабушкой. Вопросы: даст ли опека согласие на такую продажу, и может ли мать сына нотариально заверить согласие на отказ от преимущественного права покупки?

Правовой анализ

1. Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки этой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Следовательно, отец обязан сначала предложить сыну (через его законного представителя) выкупить долю. Если сын откажется или не приобретет долю в течение установленного срока (1 месяц для недвижимости), отец вправе продать долю племяннице.

2. Представительство интересов несовершеннолетнего. Поскольку сыну 16 лет, его законными представителями являются родители (ст. 64 СК РФ). Однако отец является продавцом, что создает конфликт интересов. Поэтому в данной сделке интересы сына должен представлять другой законный представитель — мать (если она не лишена родительских прав). Если мать также является законным представителем, она может дать согласие на отказ сына от преимущественного права покупки. Такое согласие должно быть нотариально удостоверено (ст. 163 ГК РФ).

3. Роль органов опеки и попечительства. Согласие опеки требуется, если сделка затрагивает имущественные права несовершеннолетнего (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»). В данном случае:

- Отказ от преимущественного права покупки является отказом от имущественного права, поэтому требуется предварительное разрешение органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

- Мать (или иной законный представитель) должна обратиться в орган опеки по месту жительства ребенка или по месту нахождения недвижимости для получения разрешения на отказ от преимущественного права.

- Орган опеки оценит, не ухудшает ли такой отказ положение ребенка. Если доля продается по рыночной цене и ребенок не теряет в имуществе (например, если он получит соразмерную компенсацию или сохранит право пользования), опека может дать согласие. Однако если отказ приведет к потере жилья или ухудшению жилищных условий, опека, скорее всего, откажет.

4. Продажа доли отца. Даже если сын откажется от преимущественного права, сама продажа доли отца племяннице не требует согласия опеки, так как отец продает свою долю, а не долю ребенка. Однако нотариус при удостоверении сделки проверит соблюдение преимущественного права и наличие разрешения опеки на отказ от него.

Резюме

- Одобрение опеки необходимо для отказа сына от преимущественного права покупки. Вероятность получения одобрения зависит от обстоятельств: если отказ не ущемляет права ребенка (например, он обеспечен другим жильем или получит денежную компенсацию), опека может дать согласие. В противном случае — откажет.

- Нотариальное согласие матери (как законного представителя) на отказ от преимущественного права обязательно, но этого недостаточно — также требуется разрешение органа опеки.

Рекомендация

Отцу следует:

1. Направить сыну (через мать) письменное уведомление о намерении продать долю с указанием цены и условий.

2. Матери обратиться в орган опеки за разрешением на отказ от преимущественного права.

3. После получения разрешения оформить нотариальный отказ от преимущественного права от имени сына (с согласия матери).

4. Затем заключить договор купли-продажи с племянницей.

Если у вас есть похожий вопрос, задайте его в форме ниже.