Минимизация налога при продаже квартиры ИП на УСН

Игорь, здравствуйте!

Поскольку вы купили квартиру всего месяц назад и планируете продать её, не дожидаясь истечения минимального срока владения (3 или 5 лет), вам придётся заплатить налог с полученного дохода. Рассмотрим два варианта: продажа как физическое лицо (с уплатой НДФЛ 13%) и как индивидуальный предприниматель на УСН (6% с доходов).

1. Продажа как физическое лицо

Вы вправе применить имущественный налоговый вычет в размере 1 миллион рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Тогда налоговая база: 1 200 000 – 1 000 000 = 200 000 руб. Налог составит 13% × 200 000 = 26 000 руб.

Вы также можете вместо вычета уменьшить доход на подтверждённые расходы по покупке квартиры (600 000 руб.). В таком случае налоговая база: 1 200 000 – 600 000 = 600 000 руб., налог = 13% × 600 000 = 78 000 руб. Выгоднее применить вычет в 1 млн руб.

Обратите внимание: кадастровая стоимость 472 000 руб. не играет роли, так как ваша цена продажи (1,2 млн) превышает 70% от кадастровой (70% × 472 000 = 330 400 руб.). Применяется цена договора.

2. Продажа как ИП на УСН 6%

Формально вы можете включить доход от продажи квартиры в декларацию по УСН как доход от предпринимательской деятельности. Однако ваш основной вид деятельности — стоматологическая практика, а продажа квартиры — разовая операция. Налоговые органы могут переквалифицировать этот доход как доход физического лица, облагаемый НДФЛ, особенно если сделка не носит систематического характера. Кроме того, налог по УСН составит 6% × 1 200 000 = 72 000 руб., что существенно больше, чем 26 000 руб. при использовании вычета.

Резюме

Наиболее выгодный и безопасный вариант — продать квартиру как физическое лицо, подать декларацию 3-НДФЛ и применить имущественный вычет в 1 млн руб. Налог к уплате: 26 000 руб. (срок уплаты — до 15 июля следующего года). Использовать статус ИП для этой сделки нецелесообразно.

Если у вас есть похожий вопрос, вы можете задать его в форме ниже.