Отчуждение долей в условиях ипотеки

Ксения Валериевна, добрый день. Ваша ситуация с необходимостью согласования изменений в праве собственности на ипотечную квартиру между банком и нотариусом — это классический "замкнутый круг", с которым сталкиваются многие супруги. Однако его можно успешно разрешить, действуя последовательно.

Квартира, приобретенная в браке, является вашей общей совместной собственностью (Ст. 34 СК РФ), даже если зарегистрирована на одного супруга. То, что вы являетесь созаемщиками, подтверждает эту общую ответственность. Ипотека (залог) на квартиру означает, что она находится в залоге у Сбербанка. Любые изменения в праве собственности на заложенное имущество требуют обязательного согласия залогодержателя (банка) (ст. 335 ГК РФ).

Режим общей совместной собственности может быть изменен путем заключения брачного договора (Ст. 40 СК РФ), который может установить режим долевой или раздельной собственности на уже имеющееся имущество (Ст. 42 СК РФ).

Если супруга хочет отказаться от своей собственности, она, вероятно, также хочет быть освобождена от обязательств созаемщика. Передача долга или изменение состава заемщиков возможно только с согласия кредитора (банка) (Ст. 391 ГК РФ).

Для выполнения Вашего запроса необходимы два основных юридических действия, каждое из которых требует согласия Сбербанка:

Изменение режима общей совместной собственности супругов на единоличную собственность супруга (мужа) или долевую собственность (с передачей доли от жены мужу).

Дарение части доли мужем своей матери.

Для этого потребуется следующая последовательность действий и документы:

Этап 1: Получение предварительного согласия Сбербанка

Это самый первый и самый важный шаг для разрыва "замкнутого круга". Банк хочет видеть, что вы намерены сделать, но нотариус не оформит окончательно без согласия банка.

Ваши действия: В письменном виде изложите в обращении в Сбербанк Ваш полный план:

Супруга передает свою долю супругу (муж становится единоличным собственником квартиры).

Супруг затем дарит более 1/3 доли своей матери. Запросите у нотариуса проект брачного договора и проект договора дарения: Объясните нотариусу, что Вам нужны проекты для согласования с банком. Нотариус может заверить эти проекты как "проекты документов", подтверждая их содержание.

Брачный договор (Ст. 40, Ст. 42 СК РФ): в нем будет установлено, что квартира, находящаяся в общей совместной собственности, переходит в единоличную собственность супруга (мужа). Это является изменением режима собственности и допустимо.

Подайте проекты документов и заявление в Сбербанк: Обратитесь в ипотечный отдел Сбербанка с письменным заявлением, приложив проекты брачного договора и договора дарения. В заявлении запросите письменное предварительное согласие банка на эти операции, а также возможность изменения состава заемщиков (освобождение супруги от обязательств созаемщика, если это планируется).

Банк проверит финансовое положение супруга (мужа), чтобы убедиться, что он сможет самостоятельно нести бремя ипотечного кредита.

Банк должен предоставить Вам письмо, в котором указывается его согласие (возможно, с определенными условиями) или мотивированный отказ.

Этап 2: Нотариальное удостоверение и регистрация документов

После получения письменного согласия от Сбербанка:

Брачный договор (Ст. 40, Ст. 42 СК РФ). В нем вы устанавливаете, что квартира, приобретенная в браке, переходит в единоличную собственность супруга (мужа). Это позволяет супруге отказаться от своей доли в пользу мужа в рамках изменения режима общей совместной собственности.

Брачный договор подлежит нотариальному удостоверению (Ст. 41 СК РФ).

Вы с супругой обращаетесь к нотариусу с паспортами, свидетельством о браке, правоустанавливающими документами на квартиру (кредитный договор, договор ипотеки, выписка из ЕГРН) и письменным согласием Сбербанка. Нотариус удостоверит брачный договор.

После нотариального удостоверения брачный договор необходимо зарегистрировать в Росреестре (через МФЦ) для изменения сведений о собственнике в ЕГРН.

Договор дарения доли: (ст. 576 ГК РФ).

Супруг (муж), став единоличным собственником квартиры (или собственником большей доли), дарит более 1/3 доли своей матери.

Договор дарения доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество подлежит нотариальному удостоверению (часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" ).

Действия: Супруг и его мать обращаются к нотариусу с паспортами, документами о праве собственности супруга на квартиру (обновленная выписка из ЕГРН после регистрации брачного договора), а также письменным согласием Сбербанка на дарение доли.

Регистрация: Нотариально удостоверенный договор дарения также подлежит государственной регистрации в Росреестре (через МФЦ).

3. Судебная практика

Судебная практика Верховного Суда РФ неоднократно подтверждает, что для сделок с совместно нажитым имуществом, особенно если оно находится в залоге, требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Например, в Определении Верховного Суда РФ № 19-КГГ20-3 от 17.03.2020 года и Определении Верховного Суда РФ № 5-КГ18-330 от 26.03.2019 года подчеркивается важность такого согласия. В Вашей ситуации брачный договор является тем инструментом, который изменяет режим собственности по соглашению супругов, но все действия с заложенным имуществом, согласно ст. 335 ГК РФ , требуют согласия банка как залогодержателя.