Вопрос по ипотечной квартире

У вас достаточно сложная ситуация и оплачивать за мужа я не советую, так как это скорее всего не сработает. Почему вы с банком просто не обсуждаете цессию с правом на залог ?

Этот вопрос может иметь обходное решение и без мужа, если он не платит .

Здравствуйте, уважаемая Евгения !

В данном Вашем случае, Ввы вправе полностью погасить ипотеку, и отказ банка является неправомерным. Тем более для банка все участники сделки юридически равны, требования к ним такие же, как и к титульному заёмщику.

При оформлении кредита банки часто требуют привлечь дополнительных участников — созаёмщика или поручителя. Поручитель в отличие от созаёмщика не участвует в погашении долга до тех пор, пока заёмщик справляется с этим сам (ст. 363 ГК РФ). С поручителем заключается договор поручительства, а не кредитования.

Таким образом, с юридической точки зрения, банк вполне может при таких условиях сделать Вас созаёмщиком или титульным заёмщиком (ст. 323 ГК РФ).

Рад был помочь!

Здравствуйте Евгения

Если банк отказывает вам в переоформлении договора ипотеки на вас включив вас в состав созаемщиков, вы можете только обжаловать отказ банка через суд с обоснованием того, что действуя в интересах ребенка банк препятствует вам в сделке

При этом в суд можете привлечь орган опеки и попечительства для дачи заключения в порядке ст.37 ГК РФ

___

С уважением юрист М.Н.Абаева

Добрый вечер Евгения! вам однозначно откажут из за плохой КИ, а ипотеку до полного погашения не разделите, и свои доли как не передадите. так и не получите ни в дар ни по ДКП! Банк не даст согласие. пока всё до копейки не выплатите! Сколько бы месяцев вы не платили, ничего не переоформите. Теперь по долям ребёнка. это вообще невозможно сделать. потому что ребёнок не обладает платеже способностью. в банке сидят не глупые сотрудники. Этот вариант, также не пройдёт! Есть один мало - мальски реальный вариант!

--- Заключение брачного договора. которым в будущем при выплате ипотеки. жильё полностью будет принадлежать только вам с ребёнком. Статья 40 СК РФ. Брачный договор (действующая редакция)

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения Только в этом случае, может после его заключения, смело выплачивать остатки долга по ипотеке.

Всего вам хорошего.

Во-первых, квартира была приобретена Вами до брака, значит, является Вашей личной собственностью согласно ст. 36 Семейного кодекса РФ. Однако ипотека выплачивалась и после заключения брака, плюс использован материнский капитал, поэтому возникла необходимость выделения долей ребенку и бывшему супругу. Это стандартная практика, предусмотренная Федеральным законом № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Теперь рассмотрим ситуацию с передачей Вам доли бывшего мужа. Важно понимать следующее: даже если Вы согласитесь принять его долю, процедура перевода ипотечного долга потребует одобрения банка-кредитора. Банк вправе отказать в изменении состава заемщиков, если сочтет Вас финансово ненадежным заемщиком (например, из-за серой зарплаты или плохой кредитной истории).

Что касается Вашего опасения относительно банкротства супруга: действительно, существует риск оспаривания сделки, направленной на вывод имущества должника.

Согласно ст. 61.2 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», сделка может быть признана недействительной, если совершена менее чем за три года до подачи заявления о банкротстве и направлена на уменьшение конкурсной массы. Чтобы минимизировать этот риск, рекомендуется оплачивать ипотеку самостоятельно, доказывая банку Вашу платежеспособность.

Предложенная схема действий (оплата ипотеки в течение трех-четырех месяцев, затем обращение в банк с просьбой включить Вас в состав заемщиков) имеет смысл. Но учтите, что принятие решения остается за банком, и гарантировать положительный исход невозможно. Для дополнительной защиты рекомендую сохранить всю переписку с банком и доказательства платежей.

Ваша задача сейчас - продемонстрировать стабильность выплат и готовность нести обязательства по ипотеке. Если банк откажется признать Вас созаемщиком или титульным заемщиком, настаивайте на открытии отдельного счета для погашения задолженности именно той части квартиры, которая принадлежит ребенку, чтобы избежать рисков признания сделок недействительными в рамках процедуры банкротства бывшего супруга.

Добрый вечер, Евгения.

1)Если ваш бывший муж инициирует процедуру банкротства, все его долги (включая ипотеку) будут реструктурироваться или погашаться в рамках процедуры.

2)Если вы погасите ипотеку за него до или в процессе банкротства, есть высокий риск, что финансовый управляющий признает эту сделку недействительной. Это связано с тем, что такое погашение может быть расценено как сделка, направленная на вывод активов или предпочтительное погашение долга перед вами, а не перед всеми кредиторами. В этом случае банк может либо вернуть деньги, либо предъявить их к вашему бывшему мужу, либо взыскать с вас.

-Пока есть действующий договор ипотеки, вы не можете просто “переписать” его на себя, тем более при наличии отказа от банка.

3)Даже если вы несколько месяцев будете платить за него, банк может вновь отказать вам в статусе созаемщика. Причины могут быть те же (плохая кредитная история, “серая” зарплата). Вам придется доказать банку, что вы теперь соответствуете их требованиям.

4) Выделение счета для оплаты доли ребенка – это сложная, но потенциально возможная процедура, то есть тут тоже через суд придется действовать и довольно не быстро все это будет.

5)Заключите НОТАРИАЛЬНОЕ соглашение, это как вариант, но тут тоже немного нюансы есть.

6)тут наверное только такой вариант я вижу:

-Сначала заключить нотариальное соглашение с мужем, что он передает вам свою долю 68/100 после погашения ипотеки.

- договариваетесь любым возможным способом с банком о возможности погашения ипотеки единовременным платежом, ну если такой вариант возможен.

7)Платить за мужа без изменения договора и без официальной договоренности с банком и мужем, особенно в преддверии его банкротства. Вы рискуете потерять эти деньги.

8)Еще как вариант, это обжаловать отказ банк, но сами понимаете, перспективы слабые тут..

ст.37, 323 ГК РФ, ст. 61.2 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Здравствуйте, Евгения!

В Вашем описываемом случае есть варианты выхода из сложившейся ситуации.

Банк оценивает кандидатов в созаёмщики по тем же критериям, что и основного заёмщика: платёжеспособность, кредитная история, возраст и другие факторы. Учитывая Вашу «серую» зарплату и плохую кредитную историю, шансы на одобрение в качестве созаёмщика или титульного заёмщика крайне низки.

Банки стремятся минимизировать риски, и Ваши текущие финансовые обстоятельства не соответствуют стандартным требованиям.

1.Можно попробовать стать созаёмщиком через официальное обращение в банк. Вы можете подать заявление и приложить документы, подтверждающие Вашу готовность к участию в погашении ипотеки. Однако отказ банка в этом случае будет обоснован с точки зрения его внутренних регламентов.

Или выделить счёт для оплаты доли ребёнка.

Если бывший муж согласен, можно обсудить с банком возможность разделения платежей по долям. Однако это требует согласия банка и изменения условий ипотечного договора, что не всегда возможно.

Если бывший муж инициирует процедуру банкротства, это может повлиять на статус ипотеки и права на недвижимость. В рамках банкротства суд может признать ипотечный кредит общим долгом, что усложнит ситуацию. Кроме того, если банк узнает о планах банкротства, он может потребовать досрочного погашения кредита или изменить условия договора.

2. Если Вы готовы полностью погасить кредит, это позволит снять обременение с недвижимости. Однако в этом случае важно документально зафиксировать передачу доли бывшего мужа и ребёнка в вашу собственность.

3. Если найдёте банк, готовый рассмотреть Вашу заявку с учётом текущих обстоятельств, можно попробовать рефинансировать кредит на более выгодных условиях. Однако это маловероятно при плохой кредитной истории.

4. Если бывший муж не выполняет обязательства, Вы можете обратиться в суд с требованием о принудительном выделении его доли и ребёнка в Вашу собственность с одновременным погашением ипотеки.

Кроме того, руководствоваться нужно ст. 323 ГК РФ, она устанавливает солидарную ответственность созаёмщиков по кредиту. Если один из них не выполняет обязательства, ответственность переходит к другому.

Также при использовании материнского капитала доли в квартире должны быть выделены всем членам семьи, включая ребёнка. Это требование закреплено в законодательстве о материнском капитале.

При банкротстве бывшего мужа суд может учесть интересы ребёнка и потребовать выделения его доли в натуре или выплаты компенсации.

Таким образом, подведя итог, могу сказать, что шансы стать созаёмщиком или титульным заёмщиком при текущих обстоятельствах крайне низки. Основной риск связан с возможным банкротством бывшего мужа, что может привести к оспариванию сделки.

Евгения, выбор за Вами. Решайте, как Вам лучше всего поступить. Удачи Вам!

1. Может ли банк сделать вас созаемщиком или титульным заемщиком?

Вероятнее всего, банк откажет.

Основные требования к созаемщикам и титульным заемщикам идентичны: банк оценивает их платежеспособность и кредитную историю.

Серая зарплата: для банка это неподтвержденный доход, который не учитывается при расчете максимальной суммы кредита и оценке надежности заемщика.

Плохая кредитная история: это прямой показатель высоких рисков для банка, из-за которого часто отказывают в новых кредитах или изменении условий по действующим.

Банк заинтересован в том, чтобы заемщик был платежеспособным и имел официальный доход. Ваша инициатива по оплате задолженности, безусловно, положительна, но она не меняет ваших финансовых характеристик с точки зрения банковской оценки рисков.

2. Риски погашения ипотеки третьим лицом и банкротство

Ваши опасения по поводу аннулирования сделки при банкротстве бывшего мужа обоснованы.

Риск оспаривания сделки: если вы погасите ипотеку, а ваш бывший муж вскоре после этого объявит себя банкротом, финансовый управляющий может попытаться оспорить сделку по передаче доли вам (особенно если сумма по договору купли-продажи сильно отличается от рыночной или от суммы долга) как сделку с предпочтением одного из кредиторов (вас) или сделку, направленную на вывод имущества из конкурсной массы.

Погашение третьим лицом: хотя вы можете физически вносить деньги на счет, с юридической точки зрения плательщиком является ваш бывший муж (титульный заемщик). У вас не возникает автоматического права требования к банку или права собственности на его долю без надлежащего оформления.

3. Предложенный вам план действий и альтернативы

План с оплатой в течение 3-4 месяцев и письмами в банк не является надежным решением проблемы ваших юридических прав на долю мужа и рисков при его банкротстве.

Оплата за него: вы можете продолжить оплачивать ипотеку, чтобы избежать просрочек и взыскания залога (квартиры), но это не приблизит вас к статусу созаемщика.

Письмо в банк с требованием выделить счет для доли ребенка: доля ребенка (32/100) уже выделена по суду. Средства материнского капитала использовались на погашение ипотеки, и обязательство по выделению долей выполнено решением суда. Банк не будет выделять отдельный счет для оплаты ипотеки доли ребенка, так как кредит является общим и обременяет всю квартиру.

Банк отказывает в статусе созаемщика: отказ банка правомерен ввиду вашей кредитной истории и неофициального дохода.

Вам необходимо действовать более системно, желательно с привлечением юриста

1. Зафиксируйте все платежи: сохраняйте все чеки и банковские выписки, подтверждающие, что платежи вносите именно вы. В назначении платежа указывайте, что это оплата по договору за такого-то заемщика, от третьего лица (вас) в счет исполнения его обязательств. Это может помочь в суде доказать ваши расходы в дальнейшем.

2. Получите нотариальное согласие/договор: попробуйте оформить у нотариуса соглашение с бывшим мужем, где он признает, что вы погашаете кредит за него, и обязуется передать вам свою долю после снятия обременения. Это не гарантирует защиту от оспаривания при банкротстве, но усилит вашу позицию.

3. Переговоры с банком: официально уведомите банк о ситуации (развод, решение суда о долях, готовность погасить долг). Предложите банку полное досрочное погашение кредита (если у вас есть вся сумма). Банку выгоднее получить деньги, чем связываться с банкротством заемщика и реализацией залоговой недвижимости.

4. Проконсультируйтесь с юристом, специализирующимся на банкротстве физических лиц. Он оценит риски оспаривания сделки по передаче доли, если вы погасите ипотеку сейчас.

5. Изменение договора купли-продажи: Если сумма в договоре купли-продажи сильно завышена, это также может вызвать вопросы при банкротстве или в налоговой.

____________________

Ст 323, 361, 819 ГК

Использование материнского капитала на покупку квартиры создает особый правовой режим. Ребенок получил долю в квартире, что накладывает ограничения на дальнейшее распоряжение имуществом.

Если ваш бывший муж планирует банкротство, любые действия по передаче имущества могут быть оспорены кредиторами.

При этом ваша финансовая ситуация осложняется плохой кредитной историей и серой зарплатой, что снижает шансы на получение статуса созаемщика.

Оплату задолженности и текущих платежей необходимо зафиксировать документально, чтобы избежать проблем в будущем.

Начните с регулярного внесения платежей по ипотеке, сохраняя все квитанции и банковские выписки.

Отправляйте письма в банк с уведомлением о том, что вы оплачиваете ипотеку, и просите банка закрепить за вами право оплаты.

Обратитесь в банк с просьбой открыть отдельный счет для оплаты вашей доли в ипотеке. Это позволит четко отделить ваши платежи от платежей мужа.

Подайте заявление в банк о смене заемщика или включении вас в качестве созаемщика. Банк может потребовать дополнительные документы и оценку вашей платежеспособности.

Здесь только с согласия банка, он может вполне отказать в такой просьбе.

В суд по этому вопросу обращаться нет смысла, так как суд не имеет права обязать банк заменить заемщика на другого, вне рамок компетенции суда. Замена созаёмщика на практике довольно сложная процедура и если вас отправляют в суд, это как минимум, легкомысленно.

Ваш бывший муж может подарить вам свою долю в квартире. Однако это может быть оспорено в случае его банкротства. Все сделки банкрота могут быть признаны недействительными в судебном порядке за последние 3 года.

Рассмотрите возможность продажи квартиры и разделения средств между бывшими супругами и ребенком. Это может упростить ситуацию и избежать юридических осложнений. Существует продажа ипотеки в течение 4 мес., но необходимо согласие банка.

- см. ст. 61.2, 213.4 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 9, 37, 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 7, 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

"может ли банк при таких условиях сделать меня созаёмщиком или титульным заёмщиком?" Нет, Не бывает такого вообще, "сделать созаемщиком", Ваш муж явно движется к тому чтобы его манипуляции признали недействительной сделкой в банкротной процедуре. Юрист по долгам и банкротству Виталий Снытко.

Добрый вечер!

Банк не обязан и, как правило, не имеет права делать вас созаёмщиком или титульным заёмщиком без прохождения полной процедуры оценки платёжеспособности.

Если у вас «серая» зарплата и плохая кредитная история, банк по закону вправе отказать, и принудить его нельзя. Оплата вами кредита несколько месяцев не создаёт юридической обязанности банка включить вас в договор.

Передача доли от бывшего мужа при действующей ипотеке возможна только с согласия банка (ст. 37, 346 ГК РФ, ст. 1, 33 ФЗ-102 «Об ипотеке»).

Без согласия банка сделка будет ничтожной.

Если бывший муж подаст на банкротство, банк имеет право оспорить передачу доли как подозрительную сделку (ст. 61.2, 61.3 Закона о банкротстве).

Нормативное обоснование

Банк вправе отказать в изменении состава заёмщиков

– ст. 310 ГК РФ (запрет одностороннего изменения условий договора),

– ст. 820 ГК РФ (кредитный договор — письменная форма, действует только при согласии сторон).

Сделки с залоговым имуществом возможны только с согласия залогодержателя (банка)

– ст. 37 ГК РФ — распоряжение долей,

– ст. 346 ГК РФ — распоряжение предметом залога,

– ст. 1, 33 ФЗ-102 «Об ипотеке» — любые сделки с ипотечной квартирой требуют согласия банка.

Оплата за другого заёмщика не даёт статуса созаёмщика

– ст. 313 ГК РФ: третье лицо может исполнять обязательство, но это не меняет участников обязательства.

Риск отмены сделки при банкротстве бывшего мужа

– ст. 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве — оспаривание подозрительных и предпочтительных сделок.

Доля ребёнка защищена

– ст. 56, 60 СК РФ — защита имущественных прав ребёнка,

– но это НЕ обязывает банк менять состав заёмщиков.

Таким образом,

Банк практически со 100% вероятностью не сделает вас созаёмщиком, пока вы не пройдёте проверку платёжеспособности.

Оплата кредита вами не создаёт прав на квартиру и не меняет договор.

Передача доли без согласия банка недействительна.

При банкротстве мужа банк может оспорить сделку даже при вашем полном погашении ипотеки.

Здравствуйте, уважаемая Евгения !

В данном Вашем случае, в силу ст. 61.2 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», сделка может быть признана недействительной, если совершена менее чем за три года до подачи заявления о банкротстве и направлена на уменьшение конкурсной массы. Чтобы минимизировать этот риск, рекомендуется оплачивать ипотеку самостоятельно, доказывая банку Вашу платежеспособность.

И предложенная схема действий (оплата ипотеки в течение трех-четырех месяцев, затем обращение в банк с просьбой включить Вас в состав заемщиков) имеет смысл. Но учтите, что принятие решения остается за банком, и гарантировать положительный исход невозможно. Для дополнительной защиты рекомендую сохранить всю переписку с банком и доказательства платежей.

Вы вправе полностью погасить ипотеку, и отказ банка является неправомерным. Тем более для банка все участники сделки юридически равны, требования к ним такие же, как и к титульному заёмщику.

При оформлении кредита банки часто требуют привлечь дополнительных участников — созаёмщика или поручителя. Поручитель в отличие от созаёмщика не участвует в погашении долга до тех пор, пока заёмщик справляется с этим сам (ст. 363 ГК РФ). С поручителем заключается договор поручительства, а не кредитования.

Таким образом, с юридической точки зрения, банк вполне может при таких условиях сделать Вас созаёмщиком или титульным заёмщиком (ст. 323 ГК РФ).

Рад был помочь!

Добрый день!

Ипотеку можно сохранить в банкротстве👆

В силу ст. 446 ГПК РФ ипотечное жильё не сохраняется при банкротстве.

Однако в связи с изменениями в законодательстве от 08.08.2024 г., в части добавления отдельной ст. 213.10-1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве), которые предусматривают возможность сохранения ипотечного жилья при заключении должником мирового соглашения с залоговым кредитором.

Главное, чтобы не было задолженности по ипотеке!

И третье лицо должно заключить мировое соглашение.

Евгения, здравствуйте!

Единственное что можно посоветовать в Вашей ситуации это, на мой взгляд заключить с Вашим бывшим мужем договор займа под условием, т.е.с применением ст.157. Сделки, совершенные под условием ГК РФ

Что имеется ввиду?

Если вы имеете возможность погасить ипотечный кредит в полном объеме, но по ряду описанных Вами обстоятельств не можете это сделать напрямую, то по правилам ст.807. Договор займа ГК РФ передайте основному заемщику необходимые средства под условием погашения ими ипотечного кредита в полном объеме

Это сделка по так называемым отлагательным условиям. В договоре вы прописываете условия займа и сроки. Если Ваш контрагент не выполнит условия сделки, то он возвращает Вам сумму всего займа

Сделка обязательно оформляется нотариально, что избавляет Вас, как заимодавца от необходимости обращения в суд при невыплате долга заемщиком.

Исполнительная надпись нотариуса под договором придает договору займа силу исполнительного документа. в этом случае его сразу можно представить в службу судебных приставов или в кредитную организацию, где имеется счет заемщика. Денежные средства будут списаны в счет погашения долга в бесспорном порядке.