Ответственность риэлторов и оценщика при обнаружении несоответствий в техдокументации квартиры

1. Дрлжны, что в договоре. Реально с них ничего не получите

2. Должен оценщик, можно его потрепать при желании.

3. Если по срокам не проспали, то можете с продавцом порешать - без суда не получится- ст. 450, ст. 475, ст. 476 ГК РФ и т. д.

Здравствуйте.

1. Читайте условия договора. (ГК РФ Статья 421. Свобода договора) Как ДКП так с риэлторами и оценщиками

2. Оценщик оценивает стоимость квартиры, а не проводит строительную экспертизу. И оценивает квартиру по предоставленным документам

3.Срок исковой давности по требованию о расторжении договора купли-продажи общий и составляет три года, поскольку специальных сроков на этот случай не установлено (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 197 ГК РФ. Для оспаривания учтите сроки давности, а также допустимость и относимость доказательств

Здравствуйте!

1. Агентство оказывало услуги по договору возмездного оказания услуг (глава 39 ГК РФ), к которому применяются положения ст. 783 ГК РФ о договоре поручения. Согласно ч. 3 ст. 401 ГК РФ

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Условия договора, полностью освобождающие исполнителя от ответственности за качество услуг, могут быть оспорены как ущемляющие права потребителя по ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" (если заказчик - физическое лицо). Однако существует проблема, срок исковой давности составляет 3 года и исчисляется с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 196, 200 ГК РФ). Поскольку сделка совершена в 2022 году, а Вы обнаружили несоответствия только сейчас (спустя 3 года), возникает вопрос о пропуске срока исковой давности. Суды при оценке момента начала течения срока анализируют, когда покупатель объективно мог и должен был обнаружить недостатки при проявлении разумной осмотрительности. Если докажете, что о несоответствии документов узнали недавно и не могли узнать ранее, срок может начать течь с момента обнаружения, но бремя доказывания лежит на Вас.

2. Согласно п. 5 ФСО № 7 (Приказ № 611),

При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

При непроведении осмотра оценщик должен указать причины и допущения. Статья 15 ФЗ № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" устанавливает, что оценщик несет ответственность за достоверность и обоснованность отчета. Однако на практике привлечь оценщика к ответственности крайне сложно: необходимо провести независимую экспертизу, доказать, что именно ошибки оценщика привели к Вашим убыткам, установить причинно-следственную связь и размер ущерба. Кроме того, оценщик работал по заказу для банка, а не для Вас лично. Тут есть нюанс, ответственность оценщика застрахована (обязательное страхование), но иски к оценщикам удовлетворяются редко, поскольку суды требуют доказать прямую причинную связь между ошибками в отчете и понесенными убытками.

3. Согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ, покупатель вправе потребовать расторжения договора купли-продажи, если обнаружены существенные недостатки товара. Несоответствие технических характеристик квартиры может рассматриваться как существенный недостаток. При расторжении договора на основании ст. 453 ГК РФ стороны обязаны вернуть друг другу полученное по сделке. Вы вправе требовать возврата полной уплаченной суммы (первоначальный взнос + выплаченные кредитные платежи), возмещения процентов за пользование денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ), включая % банку. Неустойка применяется, если она предусмотрена договором или законом. В договоре купли-продажи недвижимости неустойка обычно не предусматривается, специальных законодательных норм о неустойке для такой ситуации нет.

Учитывайте, что при расторжении ДКП продавец обязан вернуть деньги, но если он неплатежеспособен или инициирует банкротство, Вы войдете в реестр кредиторов третьей очереди, где шансы на полное погашение требований минимальны. Квартира вернется продавцу, залог банка прекратится, но кредитные обязательства перед банком у Вас останутся. Банк потребует досрочного погашения кредита после прекращения залога, а Вы останетесь без жилья и с долгом.

Рассмотрите возможность уменьшения покупной цены (ст. 475 ГК РФ) вместо расторжения договора - так Вы сможете сохранить квартиру и получить компенсацию. Также проверьте возможность узаконения фактического состояния квартиры через техническую инвентаризацию и внесение изменений в документы БТИ - это может оказаться экономически выгоднее судебных споров.

При обращении в суд ответчики (риэлторы, оценщик, продавец) гарантированно заявят о пропуске трехлетнего срока исковой давности. Суд применит исковую давность по заявлению стороны (ст. 199 ГК РФ). Единственный путь - доказать, что о нарушении Вы узнали недавно (например, когда заказали архивный техпаспорт) и не могли узнать ранее при разумной осмотрительности.

Честно говоря, перспективы судебных споров с риэлторами и оценщиком крайне слабые из-за истечения срока давности и сложности доказывания их вины. С продавцом теоретически возможно, но экономически крайне рискованно по описанным причинам.

Добрый вечер, по Закону РФ "О защите прав потребителей" ответственность будет нести и бывший собственник квартиры, риэлтор и оценщик. Лучше привлекать их к ответственности солидарно. Пусть они потом сами между собой в порядке регресса решают кто виноват и на сколько. Причем расторгать договор купли продажи для Вас рискованно это Вы правильно заметили в вопросе. Лучше не расторгая договора купли-продажи потребовать убытки. Кроме того что Вы перечислили в вопросе, Вы еще имеете право на взыскание в Вашу пользу штрафа в размере 50 процентов от цены иска на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей". Срок исковой давности 5 лет.

Здравствуйте! То, что агенство в договоре сняло с себя ответственность, вообще не имеет силы. По ст. 16 Закона о защите прав потребителей такие условия договора считаются ничтожными, потому что закон всегда выше их "внутренних правил". Раз они взяли деньги, то по ст. 10 и 12 того же закона обязаны были выдать всю правду о квартире. А раз проглядели техпаспорт, это некачественная услуга, и по ст. 29 можно смело требовать назад комиссию.

​По закону об оценочной деятельности (ст. 15.1), оценщик отвечает за достоверность данных. Если он в отчете указал не те перекрытия, это его косяк. У них у всех есть страховка ответственности по ст. 24.6 и 24.7, так что ущерб можно требовать со страховой или их СРО.

​Ст. 475 и 557 ГК РФ позволяют сделку отменить и вернуть всё, и деньги за квартиру и проценты банку, и еще за пользование деньгами по ст. 395 ГК РФ. Но тут риск большой. Поэтому лучше использовать п. 1 ст.475 ГК РФ, оставить квартиру себе, но через суд заставить вернуть часть денег, так как жилье по факту хуже, чем в документах.

Смотрите, в Вашем случае, агентство недвижимости обязано было предоставить качественные услуги, включая проверку технических документов и подготовку правильного отчета.

Оценщик при этом должен проводить осмотр объекта и оценивать его рыночную стоимость, обеспечивая точность предоставляемой информации.

Различия в технических паспортах могут указывать на проблемы с объектом недвижимости, такие как перепланировка или ошибка в документации.

В договоре с АН указано, что агентство не несет ответственности за техническое состояние квартиры, что снимает с них прямую ответственность за несоответствия.

Оценщик несет ответственность за точность оценки, но не за технический аудит объекта.

Риэлторы обязаны были обеспечить проведение проверки документов и информировать клиента о возможных проблемах. Иначе они в принципе тогда не нужны, раз не выполняют своих обязательств по договору (ст. 309 ГК РФ).

Оценщик должен обращаться в своей деятельности к открытым источникам и запрашивать необходимые документы для точного анализа объекта. Неправильная оценка может привести к правовым последствиям, если доказано, что она привела к убыткам.

Привлечь указанные стороны к ответственности возможно, если удастся доказать их вину в данном случае.

Как и расторгнуть договор можно в принципе, но если будут доказаны значительные недостатки объекта. Возмещение убытков, включая проценты по кредиту и первоначальный взнос, возможно также.

Неустойка возможна, если договором предусмотрены санкции за неисполнение обязательств. Размер неустойки определяется условиями договора и законодательством РФ.

Как вы понимаете, здесь все упирается в наличие доказательств.

Сможете обосновать и доказать свою позицию в суде, у Вас высокие шансы в свою пользу (ст. 56 ГПК РФ).

- см. ст. 15, 151, 166-181, 395, 450-453, 782 ГК РФ, ст. 56, 131-132 ГПК РФ

Здравствуйте, уважаемая Мария !

В данном Вашем случае, особое внимание необходимо обратить на предмет заключаемого договора и размер вознаграждения за оказанные услуги. Как правило, в стоимость оказываемой риэлтерской услуги по поиску объекта недвижимости для купли-продажи (ст.454 ГК РФ) включается стоимость так называемых сопутствующих услуг по совершению сделки (подготовка документов, консультации и т.д.), но исполнители могут прямо не прописывать, что именно они обязаны сделать в интересах заказчика, кроме поиска объекта недвижимости.

Вы как потребитель услуг должны помнить, что согласно п. 3 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей"исполнитель не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные платные работы, услуги. Потребитель вправе отказаться от их оплаты, а если они оплачены, потребовать от исполнителя возврата уплаченных за такие работы (услуги) сумм, которые не являются предметом договора и стоимость которых включена в его цену (например, подготовка договора, если предметом договора является только услуга по поиску объекта недвижимости).

Поэтому должны были риэлторы агентства проверять тех. документы на предмет соответствия их.

Таким образом, с юридической точки зрения, возможно привлечь риэлторов и оценщика к ответственности и расторгать договор купли-продажи (ст.454 ГК РФ) с продавцом, и взыскании всю сумму за квартиру, все уплаченные % банку, % за пользование моими деньгами (ст.395 ГК РФ) компенсации морального вреда (ст.151 ГК РФ), в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Рад был помочь!

Перспективы судебных споров с риэлторами и оценщиком невилики.

Агент несет ответственность лишь за чистоту сделки, тем более вами подписан договор исключающий всякую ответственность.Задача основная оценщика определить цену рыночную и ликвидную.

В силу п. 2 ст. 475 ГК РФ, покупатель вправе потребовать расторжения договора купли-продажи, если обнаружены существенные недостатки товара.Ст. 475 и 557 ГК РФ позволяют сделку отменить и вернуть всё, и деньги за квартиру и проценты банку, и еще за пользование деньгами по ст. 395 ГК РФ. 

Но в вашем случае в силу ст. 475 ГК лучше рассмотреть возможность уменьшения покупной цены вместо расторжения договора -

Здравствуйте, Мария!

В Вашей ситуации ключевое значение имеют условия заключённых Вами договоров, поскольку в силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в определении условий договора, если иное не предусмотрено законом.

______

Если в договоре с риэлторским агентством отсутствует обязанность агентства проверять техническую документацию на квартиру, а также прямо указано, что ответственность за соответствие объекта возлагается на Покупателя, то привлечь агентство к ответственности практически невозможно.

________

Вся ответственность за проверку объекта и документов лежит на Вас, если иное не предусмотрено договором. Оценщик, согласно ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ, определяет рыночную стоимость объекта на основании предоставленных ему документов и не обязан проводить строительную экспертизу или самостоятельно запрашивать дополнительные сведения о конструктивных особенностях объекта, если такие требования не установлены договором на оценку или заданием на оценку.

_______

Его задача — дать заключение о стоимости, а не о техническом состоянии или соответствии объекта. Привлечь оценщика к ответственности возможно только при наличии доказательств, что он нарушил требования законодательства об оценочной деятельности или условия договора, что в Вашем случае не прослеживается.

Что касается возможности расторжения договора купли-продажи, то согласно ст. 450, 451 ГК РФ, договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда при существенном нарушении условий договора. Если квартира не соответствует условиям договора или предоставлена с существенными недостатками, Вы вправе требовать расторжения ДКП и возврата уплаченных денежных средств, а также процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Неустойка может быть взыскана только при наличии соответствующего условия в договоре или если она предусмотрена законом. Однако, если продавец инициирует процедуру банкротства, возврат денежных средств может быть затруднён или невозможен, поскольку требования будут удовлетворяться в порядке очередности, установленной законом о банкротстве. Срок исковой давности по требованиям о расторжении ДКП составляет три года (ст. 196 ГК РФ), исчисляется с момента, когда Вы узнали или должны были узнать о нарушении своих прав. Все доказательства должны быть допустимыми и относимыми (ст. 55 ГПК РФ). Ваша ситуация требует тщательного анализа всех документов, но в целом, если в договорах с риэлторами и оценщиком нет прямых обязательств по проверке технической документации, привлечь их к ответственности не получится.

_______

Все Ваши дальнейшие действия должны быть основаны на анализе условий заключённых договоров и норм ГК РФ.

С уважением!

Мария, по поводу ответственности риэлтора нужно смотреть договор, скорее всего, такую ответственность он на себя не принимал. Сроки давности исчисляются с момента обнаружения нарушения права, здесь Вы можете использовать дату обращения в ук или в бти.

По поводу оценщика, Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 (ред. от 30.11.2022) "Об утверждении федеральных стандартов оценки ..." указывает на то, что оценщик должен был в первую очередь, получить документы УК, в том числе , запросить самостоятельно, если их не представил продавец. Возникает противоречие, т.к. Вы утверждаете, что документы ук не совпадают с отчетом. Здесь может усматриваться вина оценщика.

Конечно, не видя документов, сложно оценить ситуацию, но в Вашем случае речь может идти о неузаконенной перепланировке, ответственность за которую, к сожалению, перекладывается на Вас, поэтому в Вашем случае, видимо, необходимо расторжение ДКП. С другой стороны, у Вас есть доказательство в виде отчета оценщика, которое можно использовать для взыскания убытков с продавца, в том числе, для привлечения его к уголовной ответственности, так как усматривается и подлог, и обман.

Добрый вечер, Мария.

1) Обязанности риелтора определяются заключенным с ним договором об оказании услуг. Стандартно, риелтор обязан оказать услуги по поиску объекта и содействию в заключении сделки.

-Проверка юридической чистоты (отсутствие обременений, законность прав продавца) является ключевой обязанностью риелтора, если она прямо не исключена договором.

-Проверка соответствия квартиры техническому паспорту (отсутствие неузаконенных перепланировок, соответствие конструктива) не всегда входит в стандартный перечень услуг, если это не было прямо прописано в вашем договоре. Обычно, риелтор исходит из документов, предоставленных ему Продавцом и УК.

-Вы ссылаетесь на пункт договора, перекладывающий ответственность на покупателя. Такие оговорки распространены, но их законность может быть оспорена, если риелтор оказал услугу ненадлежащим образом. Если услуга была оплачена, риелтор обязан был действовать добросовестно и проявлять должную осмотрительность.

2)так что риэлтор обязан был проверить юридическую чистоту (права продавца, отсутствие арестов). Проверка технического соответствия и законности перепланировок – спорный момент, зависящий от формулировок вашего договора. Однако, если вы наняли агентство для комплексного сопровождения сделки, то небрежность в получении и проверке документов может быть расценена как ненадлежащее оказание услуги.

3)Оценщик, привлекаемый для ипотеки, обязан оценить рыночную стоимость закладываемого имущества для банка.

-Он несет ответственность за достоверность и обоснованность своих выводов, исходя из предоставленных ему данных. Если предоставленные ему документы (например, техпаспорт от УК) были ошибочны, его вина косвенна, но прямого привлечения к ответственности за то, что квартира не соответствует действительности, скорее всего, не будет.

4)Привлечь к ответственности возможно, но скажу честно, это очень сложно сделать будет.

-Иск о ненадлежащем оказании услуг (или об уплате штрафа/неустойки, если это прописано в договоре).

5)Расторжение договора купли-продажи (ДКП) – это крайняя мера, которая влечет за собой сложные последствия, особенно учитывая ипотеку и возможный риск банкротства продавца.

- Если несоответствие конструктива является существенным недостатком, который делает использование квартиры невозможным или значительно ограничивает, вы можете требовать расторжения ДКП.

6)Вы не можете взыскать проценты, уплаченные банку, как “убытки”, напрямую от Продавца, если только это не было прямо предусмотрено ДКП. Проценты банку вы платите по своему кредитному договору, а не по договору купли-продажи.

-Факт наличия ипотеки и ваши платежи не являются прямыми убытками, возникшими из-за дефекта квартиры, а являются вашими обязательствами по кредиту.

7)Расторжение ДКП сейчас несет огромный риск, связанный с невозвратом денег от Продавца. Более реалистичный путь – это судебное разбирательство с Продавцом о взыскании суммы, эквивалентной разнице в стоимости квартиры из-за существенных конструктивных расхождений.

8)ст. 395, 453, 450 ГК РФ