Как действовать при отказе в аренде после передачи ключей и ремонта?

Два варианта:

1. Можно попробовать в судебном порядке признать договор заключенным (все зависит от переписки);

2. Требовать возмещения убытков, в том числе и взыскивать расходы на ремонт, как неосновательное обогащение. Оборудование и так ваше, разумеется.

Здравствуйте Дмитрий

Устный отказ в подписании договора аренды не имеет юридической силы.

Арендодатель вам передал вам ключи , направил оферту , предоставил дополнительное помещение , то согласно п.3 ст.432 ГК РФ : Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным

Считается, что между вами заключен договор аренды и в случае направления вам письменного отказа в подписании договора можно тогда обратиться в суд с иском о признании договора аренды заключенным и действующим

___

Как говорится в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора , (пункт 3 статьи 432 ГК РФ)

___

С уважением юрист М.Н.Абаева

Здравствуйте Дмитрий!

Отказ в аренде в устной форме - это еще не отказ.

В Вашем случае, когда арендодатель совершил все действия, ведущие к заключению договора в соответствии со ст.606. Договор аренды ГК РФ: передал ключи, подписал Акт приема -передачи, направил проект договора, свидетельствует об имеющемся намерении

Отказ от заключения договора указывает на недобросовестность арендодателя и в этом случае у Вас есть все основания обратиться в суд, после получения письменного уведомления об отказе, о понуждении к заключению договора, так как Вами выполнены все действия, установленные ч.1 ст.445. Заключение договора в обязательном порядке ГК РФ

1. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В Вашем случае шансы положительного решения суда имеются

Здравствуйте!

По изложенному фактически имело место начало исполнения арендных отношений при отсутствии подписанного арендного договора. Ключи переданы, акт приема передачи подписан, доступ к имуществу предоставлен, право пользования передано, Вы начали ремонт и внесли вложения. Это важные юридические факты.

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.11.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025) ГК РФ Статья 433. Момент заключения договор

2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

В арендных отношениях действует правило что договор считается заключенным с момента передачи имущества, если стороны приступили к исполнению. Судебная практика по таким кейсам достаточно устойчивая: наличие акта передачи и фактического пользования помещением свидетельствуют о возникновении арендного обязательства, даже если письменный договор стороны так и не подписали.

Позиция арендодателя, который сначала передал объект, допустил проведение ремонта и вложений, а затем в устной форме заявляет об отказе, юридически слабая. Более того, если арендодатель знал о ремонте и не возражал, это квалифицируется как конклюдентные действия, подтверждающие волю к заключению договора.

В Вашей ситуации разумный порядок действий следующий. Сначала направить арендодателю письменное уведомление о том, что имущество передано по акту, пользование осуществляется с согласия арендодателя, договор согласован и Вы готовы его подписать, и предложить подписать договор в разумный срок. Если в ответ арендодатель откажется, тогда вторая линия защиты это требование о взыскании понесенных затрат как необходимых расходов, вызванных действиями контрагента, либо как убытков, если арендодатель уклоняется без оснований.

Если Ростелеком рассчитывает на "откат" сделки через устный отказ, это не освобождает его от гражданско правовых последствий. Суд будет исходить из факта передачи помещения по акту и факта пользования.

Также обращаю внимание на то, что если процесс велся через переписку, электронную почту или обмен проектами договора, это является доказательством намерения сторон заключить договор на согласованных условиях. Устный отказ на позднем этапе при уже исполненном объекте зачастую признается злоупотреблением правом.

Таким образом, действовать нужно письменно, фиксировать отказ арендодателя и параллельно готовиться к вопросу о возмещении вложений.

То, что договор аренды не заключали в письменной форме, не обнуляет ситуацию. В арендных отношениях юридически важны не только документы, но и фактические действия сторон. В Вашем случае имело место фактическое предоставление помещения в пользование через передачу ключей и подписание акта приема-передачи.

Удачи Вам!

Дмитрий, здравствуйте!

Коллеги Вам дали вполне исчерпывающие ответы. Хотелось бы немного дополнить.

В юриспруденции есть такое понятие, как конклюдентные действия - это действия лица, из которого явствует его воля совершить сделку. Это означает, что сторонами не требуется подписывать письменное соглашение или обсуждать устные условия — их намерения подтверждаются определённым поведением.

Ст. 158 Гражданского кодекса РФ предусматривает такую форму заключения договора, как фактические действия сторон (передача имущества, акты, оплата), которые могут подтверждать наличие обязательственных отношений.

В Вашем случае, поведение контрагента в совокупности (переговоры, направление договора, передача ключей...) явно свидетельствует о заключении сделки.

Так что, Ваши позиции довольно сильны, но прежде чем "бежать" в суд, я бы рекомендовал Вам письменно, далее устно ( с учетом вышеуказанных аргументов) путем переговоров убедить арендодателя в слабости его позиции и заключить договор добровольно.

Плохой мир, лучше хорошей войны.

С уважением,

Афанасьев Вячеслав!

Если ответ оказался полезным, можете оценить работу юриста ДОНАТОМ.

Уважаемый Дмитрий! Рекомендую в сложившейся ситуации получить письменный отказ, а при отсутствии такового обратиться в суд с заявлением о Понуждении к заключению договора аренды, так как судя по изложенному вами соответствующая обязанность предусмотрена добровольно принятым обязательством сторон, а одна из них уклоняется от заключения договора. Это следует из пункта 1 статьи 421 ГК РФ — принципа свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Направьте арендодателю досудебную претензию с требованием заключения договора аренды либо выплаты вам неустойки по факту уклонения от выполнения своих обязательств, которые правда были оговорены устным путем.

Сам факт передачи ключей и составление акта приёма передачи объекта говорит о фактическом заключении договора. Арендодатель передал со своего согласия указанный объект.

Отказать в аренде в устном порядке Вам не могут.

Срок ответа на претензию если не обозначено сторонами, составляет 7 дней согласно ст. 314 ГК РФ.

Далее выходите в арбитраж, если отношения между юр лицами (предприниматерями), все шансы на положительный исход дела и заключение договора аренды либо выплата через суд вам компенсации ваших убытков.

- см. ст. 395, 432, 606 ГК РФ, ст. 4, 125-126 АПК РФ

В вашей ситуации важно действовать последовательно и юридически грамотно. Вот несколько шагов, которые вы можете предпринять: Собрать и систематизировать все имеющиеся документы: акт приёма-передачи объекта; переписку с арендодателем (электронные письма, сообщения в мессенджерах); договоры и соглашения, которые были заключены в процессе переговоров; документы, подтверждающие проведение ремонта и покупку оборудования; другие материалы, относящиеся к сделке. Оценить возможность применения статьи 15 Гражданского кодекса РФ о возмещении убытков. Поскольку вы понесли расходы на ремонт и покупку оборудования, полагаясь на устные обещания арендодателя, вы можете претендовать на компенсацию понесённых убытков. Направить арендодателю официальное письмо с требованием объяснить причины отказа в аренде. В письме укажите: свои требования (например, заключение договора аренды или компенсация убытков); сроки, в которые вы ожидаете получить ответ; намерение обратиться в суд в случае неудовлетворительного решения или отсутствия ответа. Подготовить исковое заявление в арбитражный суд, если переговоры с арендодателем не дадут результата. В иске можно требовать: заключения договора аренды в соответствии с достигнутыми договорённостями; возмещения убытков, связанных с проведением ремонта и покупкой оборудования; компенсации морального вреда (в зависимости от обстоятельств дела). Рассмотреть возможность применения мер досудебного урегулирования спора, например, через процедуру медиации. Сохранять все доказательства взаимодействия с арендодателем — это могут быть записи телефонных разговоров, письма, сообщения. Они могут пригодиться в суде.

Пока считайте, что отказа нет. Направьте письмо о необходимости получения договора аренды, при письменном отказе - требовать в арбитраже принудить заключить договор аренды или возмещения убытков.

Вот такой ответ от арендодателя

Ответ от арендодателя