Вопрос про торги участка вместе с недостроенным домом, который не стоит на кадастровом учете.

Земельный участок принадлежит двум собственникам, один из которых владеет 1/6 доли, а другой – 2/3 доли. Владелец 2/3 участка категорически против постановки незавершенного строительства на кадастровый учет. В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Если соглашение не достигнуто, порядок пользования устанавливается судом. Это означает, что без согласия всех собственников земельного участка или решения суда о порядке пользования, действия, связанные с распоряжением или постановкой на учет объектов на этом участке, могут быть оспорены.

Если дом и земельный участок являются предметом долга, судебные приставы могут обратить на них взыскание и выставить на торги. Однако, согласно статье 255 Гражданского кодекса РФ, при обращении взыскания на долю в общем имуществе, если выделение доли в натуре невозможно или против этого возражают остальные участники, кредитор вправе требовать продажи доли с публичных торгов. В случае, если земельный участок находится в общей долевой собственности, а дом на нем является объектом незавершенного строительства, его продажа с торгов может быть осложнена, особенно при наличии разногласий между собственниками участка. Кроме того, если дом не стоит на кадастровом учете, его реализация может быть проблематичной.

Приставы вправе инициировать постановку на учет объекта незавершенного строительства без согласия всех собственников участка для последующей реализации в рамках исполнительного производства.

Здравствуйте! Да, к сожалению, приставы имеют полное право это сделать. По закону (ст. 66 ФЗ об исполнительном производстве) они могут принудительно поставить недострой на кадастр и зарегистрировать право собственности на должника, чтобы потом этот дом продать. Согласие самого должника или соседа (у которого 2/3 участка) тут вообще не спрашивают, так как пристав действует в интересах взыскания долга.

​Единственный нюанс в вашу пользу, когда дом оформят, долю должника перед продажей на торгах сначала обязаны предложить выкупить второму собственнику (преимущественное право по ст. 250 ГК РФ).»

Смотрите, судебный пристав-исполнитель вполне может обратиться в регистрирующий орган для государственной регистрации права собственности на имущество должника в целях последующего обращения взыскания на него.

Но пристав не обязан выявлять на участке все фактически существующие строения без учёта их правового статуса, регистрировать такие постройки в ЕГРН и включать их в предмет торгов как объекты недвижимости.

Решающее значение имеет правовой статус строения и наличие либо отсутствие ранее принятых судебных актов по тому же объекту.

Судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации прав собственности взыскателя на имущество, иное имущественное право, зарегистрированное на должника, в случаях, когда:

требование государственной регистрации содержится в судебном акте;

судебный акт содержит указание на то, что имущество или имущественное право принадлежит взыскателю;

взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника.

Постановление судебного пристава-исполнителя о проведении государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права должника утверждается старшим судебным приставом или его заместителем.

Для государственной регистрации прав должника на недвижимое имущество судебный пристав-исполнитель представляет в регистрирующий орган два экземпляра постановления о проведении государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права должника, два экземпляра документа, устанавливающего право должника на недвижимое имущество, кадастровый паспорт объекта недвижимости и другие необходимые документы.

Для государственной регистрации прав должника на движимое имущество судебный пристав-исполнитель представляет в регистрирующий орган два экземпляра постановления о проведении государственной регистрации имущественного права должника и другие необходимые документы.

Расходы по регистрации и оформлению документов для государственной регистрации имущества, иного имущественного права должника относятся к расходам по совершению исполнительных действий.

Документ о государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права выдается правообладателю или судебному приставу-исполнителю. Если документ о государственной регистрации выдается правообладателю, то он должен направить копию указанного документа судебному приставу-исполнителю.

Копия документа о государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права остается в материалах исполнительного производства.

- см. ст. 66 ФЗ «Об исполнительном производстве»

www.consultant.ru

Да, судебные приставы имеют на это право. Когда у должника нет другого имущества для погашения долга, судебный пристав вправе обратиться в регистрирующий орган (Росреестр) для государственной регистрации прав должника на недвижимое имущество, включая объекты незавершенного строительствастатье (ст. 66 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

Объекты незавершенного строительства как недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Для принудительной регистрации согласия владельцев не требуется. Пристав выносит постановление, которое является основанием для постановки на кадастровый учёт и регистрации права собственности за должниками.

Общие правила кадастрового учёта объектов незавершенного строительства на основании технического плана (ст. 40 Федеральный закон № 218-ФЗ) .

Государственная регистрация может осуществляться по заявлению лиц, определенных федеральным законом, в данном случае — судебного пристава (ст. 15 Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Наличие второго собственника (с долей 2/3), который не является должником, не остановит процесс. Пристав может инициировать регистрацию всего объекта, но взыскание и продажа с торгов будут касаться только доли должника (1/6). При продаже доли должника на торгах второй собственник (владелец 2/3) в большинстве случаев сохраняет преимущественное право покупки этой доли по цене, определенной оценщиком.

Объект должен быть физически идентифицируем как недвижимость (наличие фундамента, стен и т.д.). Требуется готовность не менее 30%, чтобы объект можно было признать объектом незавершенного строительства и выставить на торги.

Владельцу 2/3 доли стоит подготовиться к реализации преимущественного права выкупа 1/6 доли, чтобы избежать появления посторонних лиц в качестве совладельцев участка и дома.

Совладелец (владелец 2/3) имеет приоритет перед третьими лицами при продаже доли должника. Пристав или организатор торгов обязан известить совладельца о продаже с указанием цены и условий (ст. 250 ГК РФ).

Кредитор имеет право требовать выдела доли должника в общем имуществе для обращения на неё взыскания. Если выделение доли в натуре невозможно (например, нельзя физически разделить недостроенный дом), кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене (ст. 255 ГК РФ).

Отказ совладельца не является законным препятствием для действий приставов по ст. 66 ФЗ-229. Закон защищает Ваши интересы через механизм преимущественного выкупа доли 1/6 по рыночной цене.

Здравствуйте!

Судебные приставы могут инициировать постановку незавершенного строительства на кадастровый учет без согласия собственников земельного участка.

Часть 1 ст. 66 Федерального закона №229-ФЗ от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве»

Судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание.

Указанная норма действует императивно – согласие самого должника или иных лиц, в том числе сособственников земельного участка, не требуется, поскольку пристав действует в публичных интересах принудительного исполнения судебного акта.

Более того, п. 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 №59 прямо указывает:

Объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом - исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Ст. 246 ГК РФ устанавливает, что распоряжение имуществом в долевой собственности осуществляется по соглашению всех участников. Однако эта норма касается добровольного распоряжения самими собственниками. В рамках исполнительного производства применяется иной механизм – принудительное обращение взыскания на имущество должника по правилам статьи 255 ГК РФ.

При обращении взыскания на долю в общем имуществе кредитор (через судебного пристава) вправе требовать продажи доли должника с публичных торгов, если выделение доли в натуре невозможно или против этого возражают остальные участники долевой собственности. Предварительно кредитор должен предложить остальным участникам приобрести долю должника по рыночной цене, и лишь при их отказе доля может быть продана на торгах.

Пункт 4 статьи 35 ЗК РФ категорически запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий и сооружений, если они принадлежат одному лицу. Этот принцип применяется и при принудительной реализации имущества. Следовательно, при продаже незавершенного строительства на торгах вместе с ним будет продана и доля земельного участка, принадлежащая должнику. Если незавершенный дом принадлежит владельцу 1/6 доли участка, именно эта доля будет реализована вместе с объектом незавершенного строительства. Владелец 2/3 участка сохраняет свою долю, но приобретает нового сособственника – покупателя с торгов.

Нет конечно... Продадут просто участок в крайнем случае

Здравствуйте!

В соответствии с ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее — Закон № 229-ФЗ), при невозможности взыскания на денежные средства взыскание обращается на иное имущество должника. Недостроенный объект капитального строительства (дом) является таким имуществом. Однако он может быть объектом гражданских прав и быть проданным с торгов только в том случае, если он стоит на кадастровом учете как объект недвижимости (ст. 130 ГК РФ). Если дом не учтен, он юридически не существует как самостоятельный объект недвижимости.

Право на обращение взыскания на долю в праве общей долевой собственности. Поскольку земельный участок находится в общей долевой собственности, взыскание может быть обращено на долю должника в праве собственности (1/6). Эта доля может быть реализована с торгов (ст. 255 ГК РФ, ст. 69 Закона № 229-ФЗ). Однако приставу проще и выгоднее реализовать не абстрактную 1/6 долю, а конкретный актив — незавершенный строительством дом, если его удастся обособить.

Постановка на кадастровый учет без согласия.

Согласно ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) и п. 20 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации), основанием для кадастрового учета и регистрации права на объект незавершенного строительства является документ, подтверждающий право на земельный участок, и разрешение на строительство (или уведомление в рамках «дачной амнистии»).

Однако в рамках исполнительного производства пристав-исполнитель вправе обратиться в регистрирующий орган (Росреестр) с заявлением о кадастровом учете и государственной регистрации права собственности должника на такой объект. Это делается на основании судебного акта (исполнительного листа), который является основанием для взыскания. В данном случае требование пристава будет направлено на создание объекта, на который затем можно будет обратить взыскание. Пристав делает это в интересах взыскателя (кредитора). Согласие других собственников земельного участка при этом не требуется, так как это действие совершается в рамках принудительного исполнения судебного решения.

Роль второго собственника (владеющего 2/3).

Его несогласие является правовой позицией, но не блокирует действия пристава.

Чтобы воспрепятствовать, ему необходимо:

Доказать, что дом является самовольной постройкой в отношении его доли земли, если строительство велось без его согласия и нарушает его права (ст. 222 ГК РФ). Это сильный аргумент, так как суд может отказать в легализации самовольной постройки.

Обжаловать действия (бездействие) пристава-исполнителя вышестоящему должностному лицу ФССП или в суд (гл. 18 Закона № 229-ФЗ), доказывая, что постановка на учет дома ухудшит его положение как сособственника, например, осложнит пользование участком или приведет к невозможности реализации его доли.

Направить в адрес судебного пристава-исполнителя, ведущего дело, письменное возражение с изложением своей позиции.

Указать на:

Свое право собственности на 2/3 доли земельного участка.

Отсутствие своего согласия на строительство и регистрацию дома (если это так).

Потенциальное нарушение своих прав, если на его доле земли будет зарегистрирован и продан объект, построенный без его согласия (ссылаться на ст. 209, 222 ГК РФ).

Требование соблюсти порядок обращения взыскания на долю в праве общей собственности, предусмотренный ст. 255 ГК РФ (включая право преимущественной покупки другими сособственниками).

Подать в суд иск о сносе самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ). Это самый радикальный, но и самый действенный способ. Если суд признает дом самовольной постройкой и удовлетворит иск о его сносе, объект утратит свою материальную ценность и не сможет быть поставлен на кадастр и продан. Однако здесь важно доказать, что постройка нарушает ваши права и законные интересы либо создает угрозу жизни и здоровью.

Обратиться в суд с заявлением о признании действий пристава незаконными, если он все же инициирует процедуру кадастрового учета. Указать, что эти действия нарушают ваши права как сособственника и не соответствуют целям исполнительного производства.

Процедура принудительного кадастрового учета незавершенного дома без согласия сособственника технически возможна для приставов и направлена на эффективное взыскание долга. Однако у владельца большей доли (2/3) есть серьезные юридические инструменты для защиты, основанные на праве собственности и запрете легализации самовольных построек. Успех будет зависеть от скорости и грамотности юридических действий.

Если у вас остались вопросы или вы хотите обсудить детали для подготовки конкретных документов (возражения, искового заявления), вы можете обратиться лично к любому адвокату на данном сайте в личных сообщениях.

Здравствуйте, !

В данном Вашем случае, в соответствии с п. 14 ч. 1 ст. 64 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон об исполнительном производстве) судебный пристав-исполнитель вправе обращаться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество и сделок с ним, для проведения регистрации на имя должника принадлежащего ему имущества.

Согласно ч. 1 ст. 66 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание.

В силу ч. 8 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на объект недвижимости по требованию судебного пристава-исполнителя осуществляются в случаях возникновения прав на основании судебного акта или в случаях, предусмотренных Законом об исполнительном производстве.

В п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что, исходя из положений ч. 1 и 2 ст. 66 Закона об исполнительном производстве, судебный пристав-исполнитель вправе не только обратиться за государственной регистрацией права собственности должника на имущество, а также принадлежащих ему иных имущественных прав, подлежащих государственной регистрации, но и в судебном порядке оспорить приостановление и отказ в государственной регистрации прав.

Таким образом, с юридической точки зрения, судебные приставы могут обратить на них взыскание и выставить на торги.

В случае нарушения прав, необходимо направить жалобу в Прокуратуру, для проведения проверки за незаконные действия, самоуправство и привлечение виновных лиц к ответственности (ст.10 Федерального Закона "О прокуратуре РФ" от 17.01.1992 N 2202-1).

Рад был помочь!

Здравсвуйте

Судебные приставы-исполнители вправе обратить взыскание на объект незавершенного строительства (НИО), принадлежащий должнику, в порядке статьи 69 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ. НИО признается недвижимым имуществом в силу пункта 2 статьи 130 Гражданского кодекса РФ и подлежит государственной регистрации в ЕГРН по статьям 14, 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Кадастровый учет НИО осуществляется на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером по Приказу Минэкономразвития РФ от 18.12.2015 № 953, без требования согласия иных лиц, кроме собственника НИО.

Долевая собственность на земельный участок (статья 244 ГК РФ) не препятствует регистрации НИО как самостоятельного объекта, расположенного на нем, поскольку учет не затрагивает права на землю. Отсутствие согласия сособственника участка (2/3) не блокирует процедуру, но может осложнить осмотр для техплана. Приставы вправе по статье 64 ФЗ-229 привлечь инженера и обеспечить доступ к объекту, в т.ч. через суд по статье 12 ГПК РФ или аналогичную норму АПК РФ. Реализация НИО на торгах возможна отдельно от участка (пункт 5 статьи 87 ФЗ-229), с последующим определением судьбы земельных прав покупателя.

1. Подать в ФССП жалобу по статье 123 ФЗ-229 на действия пристава с требованием предоставить документы, подтверждающие право собственности должника на НИО и обоснование учета.

2. Обратиться к председателю суда по месту нахождения участка с заявлением о запрете доступа к НИО до разрешения спора о долях по статье 140 ГПК РФ, ссылаясь на риск нарушения ваших прав.

3. Заказать независимую межевую съемку участка для возможного выдела доли в натуре по статье 252 ГК РФ, чтобы исключить НИО из реализации.

Постановка на кадастровый учет незавершённого дома судебными приставами возможна лишь при соблюдении условий, предусмотренных федеральным законодательством. Постановка на кадастр осуществляется Росреестром, но инициировать её могут уполномоченные лица, включая судебных приставов-исполнителей, при наличии соответствующих оснований.

Согласно Федеральному закону № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости":

- Приставы вправе обращаться в Росреестр с заявлением о постановке объекта на кадастровый учёт в рамках исполнительного производства (часть 1 статьи 50 Закона № 218-ФЗ);

- Правообладатель земельного участка имеет преимущественное право согласования вопросов кадастрового учёта объектов недвижимости на своём участке (пункт 2 части 1 статьи 39 Федерального закона № 218-ФЗ).

Поскольку участок находится в долевой собственности, постановка объекта на кадастр потребует согласованного участия обоих собственников. Отсутствие согласия одного из владельцев затрудняет процедуру. Несмотря на это, если объект необходим для реализации имущества должника, суд может принять решение о принудительной постановке на кадастровый учёт.

В вашем случае владелец большей доли выражает категорическое несогласие. Судебные приставы обязаны учитывать мнение всех заинтересованных сторон, но конечное решение принимается судом, который может обязать провести кадастровый учёт даже при отсутствии полного согласия, если оно существенно нарушает права кредитора.

Согласно ч. 1 ст. 66 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание.

В силу ч. 8 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на объект недвижимости по требованию судебного пристава-исполнителя осуществляются в случаях возникновения прав на основании судебного акта или в случаях, предусмотренных Законом об исполнительном производстве.

В п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что, исходя из положений ч. 1 и 2 ст. 66 Закона об исполнительном производстве, судебный пристав-исполнитель вправе не только обратиться за государственной регистрацией права собственности должника на имущество, а также принадлежащих ему иных имущественных прав, подлежащих государственной регистрации, но и в судебном порядке оспорить приостановление и отказ в государственной регистрации прав.

Таким образом, с юридической точки зрения, судебные приставы могут обратить на них взыскание и выставить на торги.

В случае нарушения прав, необходимо направить жалобу в Прокуратуру, для проведения проверки за незаконные действия, самоуправство и привлечение виновных лиц к ответственности (ст.10 Федерального Закона "О прокуратуре РФ" от 17.01.1992 N 2202-1).

Рад был помочь!

Донаты ₽