Какие требования опеки к жилью при продаже дома с долей ребёнка?

Четких требований нет. Сходите на личную консультацию к инспектору опеки (тому, кто ведет ваше дело). Возьмите документы на присмотренную квартиру (техпаспорт или выписку из ЕГРН с площадями и годом постройки). Спросите напрямую: "Рассмотрят ли они такой вариант?". Они часто дают неофициальные, но честные ответы. Это сэкономит вам время и деньги.

Равнозначная площадь (главное условие):

У ребенка доля 64 кв.м. В новой квартире ему также должно быть выделено в собственность не менее 64 кв.м.

Вы пишете про двухкомнатную квартиру 2,3 млн. В ней общая площадь, скорее всего, значительно меньше 64 кв.м (обычно двушки в старом фонде — 40-50 кв.м). Если общая площадь квартиры меньше 64 метров, физически выделить ребенку долю в 64 метра невозможно. Вам нужно искать жилье, где общая площадь БОЛЬШЕ 64 кв.м, либо покупать две квартиры, чтобы в сумме дать ребенку его метры.

2. В квартире должны быть централизованные или исправные локальные системы: отопление, электричество, водоснабжение (горячее и холодное), канализация (туалет в квартире, а не на улице).

Дом Не аварийный, не под снос, не требующий капремонта. Опека может запросить справку об отсутствии аварийности.

Высота потолков, инсоляция должны соответствовать нормам (окна выходят на улицу, а не в стену, комнаты не темные).

Квартира должна находиться в том же населенном пункте или регионе. Если поселок городского типа находится далеко от города, а вы переезжаете в город, это могут посчитать сменой места жительства без согласия органа опеки. Лучше, чтобы город был районным центром для этого поселка.

Наличие школ, садиков, поликлиник в шаговой доступности (для опеки это плюс).