Предварительный и основной договор

Question

Для органов опеки был составлен предварительный договор купли-продажи, в котором была прописана цена, а так же фраза, что сумма платежа является окончательной и изменению не подлежит. Однако на самой сделке, цена договора с застройщиком стала меньше (эта сумма разбилась на часть суммы, указанной в договоре, а часть суммы указана только в расписке на неотделимые улучшения). Что теперь делать, могут ли такую сделку признать недействительной в последующем?

Землянский Владимир Романович · Accepted Answer

Да, существует риск признания основного договора недействительным (ничтожным) как притворной сделки, если будет доказано, что договор с застройщиком и расписка прикрывают единую сделку купли-продажи по цене, отличной от согласованной с органом опеки. Однако этот риск не является фатальным, и у Вас есть аргументы для защиты.
Ваша позиция должна заключаться в том, что 100% цены, согласованной с опекой, было уплачено. Просто способ уплаты был комбинированным, как часть напрямую по договору, а часть в качестве компенсации затрат на улучшение квартиры (что тоже является формой расчета за итоговое имущество). Если общая сумма уплаченных средств точно равна или превышает сумму, указанную в предварительном договоре, то имущественные права подопечного не пострадали.
правовая база. ГК РФ ст.ст. 37, 168, 170, 429

Алекс И.И. · Answer

Согласно законодательству РФ, такая сделка может быть оспорена. Предварительный договор, особенно с участием органов опеки (что предполагает защиту интересов несовершеннолетних или недееспособных), устанавливает существенные условия, включая цену. Если в основном договоре цена указана ниже, а часть суммы перенесена в расписку на "неотделимые улучшения", это может расцениваться как уклонение от уплаты налогов (ст. 170.1 НК РФ) или как притворная сделка (ст. 170 ГК РФ), где расписка маскирует реальную стоимость. Органы опеки вправе требовать признания сделки недействительной, если она нарушает интересы подопечных. Рекомендуется: 1) собрать все документы (предварительный договор, основной договор, расписку); 2) обратиться в органы опеки для разъяснений; 3) при необходимости подать иск в суд о признании сделки недействительной по ст. 168, 170 ГК РФ, ссылаясь на несоответствие условий. Срок исковой давности — 3 года. Важно действовать оперативно, чтобы избежать рисков для прав собственности.

Степанов Альберт Евгеньевич · Answer

Далеко не факт, раз сумма меньше, а не - больше.
С уважением.

Чистяков Александр Евгеньевич · Answer

Лина, даже переживать не стоит - вы снизили стоимость по договору, а не увеличили ее. Со стороны органа опеки не может возникнуть никаких вопросов. Основание закона - Федеральный закон "Об опеке и попечительстве" от 24.04.2008 N 48-ФЗ

Кадыров Руслан Олегович · Answer

Нет, это не основание для признания сделки недействительной, исходя из ситуации применительно к статьям 168 - 179 ГК РФ.

Панфилов Анатолий Федорович · Answer

Нет, это не основание для этого. Никому это не нужно, Вам достаточно выполнить условия опеки на продажу.

Предварительный и основной договор

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Похожие вопросы

Возможно ли считать договор предварительный основным в случае оплаты и разъяснения Верховного Суда?

Договор предварительной купли-продажи недвижимости - грозит ли отказ от основного договора и возврат задатка

Как обезопасить себя в случае, когда покупатель согласен вернуть задаток и не обращаться в суд

В сентябре заключили предварительный договор купли-продажи с внесением задатка.

Договор - предварительный или основной и когда заключается основной договор; возможность найти застройщика в реестре.

Значит ли это, что был еще первоначальный (предварительный, основной)допрос?

Как избежать переоформления права собственности при изменении гражданства?

Что такое предварительный договор предварительный купли продажи недвижимости и какая сторона больше рискует?

Истец просит суд признать предварительный договор основным и взыскать на себя же долг за дом - абсурд или нет?

Предварительный договор истек, уведомления о продлении не отправлялись.

Как заключить договор предварительный договор купли продажи (он необходим по условиям ипотеки) без денег?

В декабре месяце оформили предварительный договор передачи задатка для заключения в последующем договора купли-продажи квартиры.

Васин заключает предварительный договор с строительной компанией о постройке дома

Может ли предварительный договор купли-продажи недвижимости считаться основным договором

Необходимость оплаты госпошлины при подаче предварительной, основной и адвокатской апелляции - одна или несколько платежей?

Ребенка удалили с предварительного огэ увидели телефон, за четверть поставили 2 правомерно ли действия.

Продавец не явился на заключение основного договора, поэтому предварительный договор прекращен - возможно ли взыскать неустойку?

Влияет ли новый основной договор купли продажи на предварительный договор?

Заверяется ли нотариально основной договор купли-продажи, если предварительный договор был заверен?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59