Законно ли требовать межевание для расселения аварийного дома с ошибкой в ЕГРН?

У вас возникло противоречие между данными в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и фактическими характеристиками дома. Согласно выписке, дом двухквартирный площадью 39,1 кв. м, а по техническому паспорту — это многоквартирный дом (МКД) с 5 квартирами и площадью 152 кв. м. Дом признан аварийным. Администрация района ставит условие для включения дома в программу расселения: проведение межевания (определение границ) земельного участка под домом.

2. Анализ законности требований администрации:

Требование администрации о проведении межевания в целом законно, но не должно быть единственным препятствием для начала процесса расселения, особенно при наличии явной ошибки в реестре.

* Для расселения аварийного МКД необходимо четкое определение состава общего имущества собственников, которое включает и земельный участок (ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Границы этого участка устанавливаются именно через межевание. Без этого невозможно корректно определить долю каждого собственника в общем имуществе и, как следствие, размер компенсации или метраж предоставляемого нового жилья при расселении.

* Однако, администрация не вправе уклоняться от принятия дома в программу расселения только на основании отсутствия межевания, если дом уже официально признан аварийным. Ее обязанность — организовать процесс расселения, а технические вопросы (включая уточнение характеристик) должны решаться параллельно или за ее счет, если это необходимо для исполнения программы.

3. Кто должен исправить ошибку в ЕГРН?

Исправление технической (реестровой) ошибки в ЕГРН — это обязанность органа регистрации прав (Росреестра) на основании предоставленных достоверных документов.

* Ваши действия: Вам, как собственникам, необходимо инициировать эту процедуру. Основанием для исправления является расхождение между данными ЕГРН и документами технического учета (техническим паспортом БТИ). Вам нужно обратиться в Росреестр или МФЦ с заявлением об исправлении ошибки, приложив технический паспорт и документы, подтверждающие право собственности.

* Роль администрации: Администрация района, как орган, уполномоченный на расселение, должна содействовать в решении этого вопроса, поскольку ошибка мешает реализации государственной (муниципальной) программы. Вы можете запросить у администрации официальное письмо-ходатайство в Росреестр об ускоренном рассмотрении вопроса об исправлении сведений в связи с аварийностью дома и необходимостью расселения.

4. Краткое резюме и рекомендации:

1. Требование о межевании имеет под собой правовую основу, но не должно блокировать процесс постановки дома в программу расселения.

2. Ошибку в ЕГРН обязаны исправить органы Росреестра по вашему заявлению с приложением технического паспорта.

3. Рекомендуется действовать по двум направлениям параллельно:

* Написать коллективное заявление в администрацию района с требованием включить дом в программу расселения, указав на наличие ошибки в ЕГРН и вашу готовность ее исправить. Попросите дать письменный ответ с четким перечнем требуемых действий и сроков.

* Подать заявление в Росреестр об исправлении реестровой ошибки на основании технического паспорта.

Учитывая сложность и неоднозначность ситуации, особенно в части взаимодействия с администрацией и распределения обязанностей по исправлению ошибок, настоятельно рекомендую обратиться за консультацией к юристу, специализирующемуся на жилищном праве и вопросах расселения аварийного фонда. Юрист поможет составить корректные обращения, проанализировать ответы администрации и при необходимости подготовить жалобы в вышестоящие инстанции или прокуратуру для защиты ваших прав.