Нужен отдельный отказ родителя от преимущественного права покупки комнаты в коммуналке после получения из опеки

Вы уже сделали главное — получили разрешение опеки. Без него любой отказ был бы недействительным, так как ребенок является собственником. Само разрешение опеки уже подтверждает законность отказа от преимущественного права покупки от имени несовершеннолетнего .

Что касается оформления самого отказа, то закон обязательного похода к нотариусу не требует .

У вас есть два варианта:

Простая письменная форма: Достаточно составить письменный отказ в свободной форме (указав данные продавца, сведения о доле, ее цену) и передать его продавцу. Срок — в течение 30 дней с момента извещения о продаже .

Нотариальная форма: Если покупатели настаивают для собственного спокойствия или этого требует конкретный банк для ипотеки, можете заверить отказ у нотариуса. Это гарантирует "чистоту" сделки и ускорит процесс . В МФЦ сам отказ не оформляют — они только принимают документы для услуг вроде выдачи справок для юридических лиц, что не ваш случай .

В данном случае ничего больше здесь не требуется.

Все верно, соседка при продаже комнаты обязана была уведомить других собственников по коммуналке.

Так как таким собственником является Ваш ребенок, Вы получили письменное распоряжение об откаще от преимущественного права приобретения комнаты соседки.

Теперь соседка может спокойно продать комнаты по ДКП третьим лицам.

Сделка проходит через любой МФЦ.

В данном случае отказ от приобретения комнаты соседки отдельно заверять через нотариуса не требуется. МФЦ по отказу здесь также не при чем.

Если хотите, от руки напишите уже от себя отказ от покупки комнаты (как законный представитель ребенка). Нотариус здесь не нужен.

- см. ст. 37, 250, 549 ГК РФ

Здравствуйте, Нина Викторовна!

Да, Вам нужно пойти к нотариусу. В МФЦ оформить сам отказ нельзя. Распоряжение (приказ/разрешение) органов опеки - это документ, который дает вам право действовать от имени ребенка в ущерб его потенциальному увеличению имущества, то есть разрешает отказаться от покупки. Но само это Распоряжение не является фактом отказа. Чтобы соседка могла продать свою комнату третьему лицу, не дожидаясь истечения 30 дней по закону, ей в Росреестр нужно предоставить нотариально удостоверенный отказ от остальных собственников (в данном случае от вашего ребенка в вашем лице).

————

Имеется два варианта развития событий. Первый вариант: Оформить нотариальный отказ (быстрый для соседки). Для этого нужно пойти к нотариусу и оформить сам документ - Отказ от преимущественного права покупки. Если ребенку до 14 лет, то идете только вы (с паспортом и свидетельством о рождении). Если ребенку от 14 до 18 лет, то идете вы вместе с ребенком (он расписывается сам, а вы даете согласие). С собой нужно взять паспорт, документы на ребенка, документы, подтверждающие право собственности ребенка на вашу комнату (выписка ЕГРН), и то самое Распоряжение из опеки. Поход к нотариусу стоит денег. За этот отказ должна платить соседка. Это ей нужно срочно продать комнату, закон не обязывает вас тратить свои деньги и время на оформление ее сделки. Договоритесь с ней, чтобы она оплатила услуги нотариуса.

————-

Второй вариант: Ничего не делать (законный, но долгий для соседки) По закону (ст. 250 ГК РФ) вы вообще не обязаны никуда ходить. Соседка может отправить вам (на имя ребенка) официальное уведомление о продаже комнаты за определенную цену (обычно это делается заказным письмом через нотариуса или почту). Если вы получаете это письмо и просто ничего не делаете в течение 1 месяца (30 дней), то ваше молчание по закону приравнивается к отказу. Через месяц соседка сможет продать комнату без ваших нотариальных отказов. Поскольку соседка уже попросила вас сходить в опеку, она, скорее всего, торопится на сделку и ждать месяц не хочет. Поэтому она будет просить вас сходить к нотариусу.

———-

МФЦ - это просто посредник, который принимает готовые пакеты документов для передачи в Росреестр. Сотрудник МФЦ не имеет полномочий удостоверять отказ от преимущественного права покупки. Этот документ по закону требует именно нотариальной формы, если оформляется как самостоятельная бумага. Удачи! Буду рад, если смог помочь.

Здравствуйте !

В данном Вашем случае, положение пункта 3 статьи 250 ГК РФ призванное обеспечить защиту имущественных интересов участника долевой собственности в случае нарушения его преимущественного права покупки доли в праве собственности, само по себе не содержит неопределенности и не может расцениваться как нарушающее в указанном в жалобе аспекте конституционные права несовершеннолетнего.

При наличии среди сособственников квартиры несовершеннолетних, их отказ от приобретения отчуждаемой доли должен быть согласован с органами опеки и попечительства. Несоблюдение данного правила расценивается как нарушение преимущественного права и может повлечь перевод прав и обязанностей покупателя по договору иному лицу (Решение Верховного Суда РФ от 15.08.2007 N ГКПИ07-737).

Тем более Вы уже поучили разрешение от органов опеки в силу ст.37 ГК РФ.

Таким образом, с юридической точки зрения, надо все же вам идти к нотариусу делать сам отказ.

Рад был помочь!

Доброго времени Нина Викторовна!

По хорошему желательно заверить!

Как указано в п.2.5.Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу.

2.5. Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:

-свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;

— выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Основание:

ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3

Здравствуйте.

Да, после получения разрешения опеки вам необходимо обратиться к нотариусу для оформления нотариального отказа от преимущественного права покупки от имени несовершеннолетнего. МФЦ такие документы не удостоверяет — он лишь принимает пакеты документов на регистрацию, но сам отказ требует нотариальной формы.

Основание: при продаже доли в праве общей собственности (ст. 250 ГК РФ) и при регистрации перехода права на долю в недвижимости нотариальное удостоверение отказа сособственника обязательно (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Поскольку собственник — ребёнок, нотариус проверит ваше полномочие как законного представителя и наличие действующего разрешения опеки.

Совет: уточните у продавца или её нотариуса, нужен ли именно нотариальный отказ или достаточно, чтобы вы просто не ответили на уведомление в течение месяца. Но для чистоты сделки и беспроблемной регистрации в Росреестре нотариальный отказ — надёжнее. Возьмите с собой к нотариусу: паспорт, свидетельство о рождении ребёнка, выписку из ЕГРН на комнату ребёнка, разрешение опеки и копию уведомления от соседки о продаже.

Ваша ситуация регулируется статьёй 250 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает преимущественное право покупки доли в праве общей собственности. В случае продажи комнаты в коммунальной квартире собственники остальных комнат имеют преимущественное право покупки.

Поскольку Вы уже получили распоряжение из органов опеки, которое разрешает отказ от преимущественного права покупки, Вам необходимо оформить этот отказ.

Вам нужно обратиться к нотариусу для оформления отказа от преимущественного права покупки. Нотариус удостоверит Вашу подпись и подготовит соответствующий документ.

После оформления отказа у нотариуса, Вы можете подать этот документ в МФЦ для регистрации.

Запишитесь на приём к нотариусу.

Подготовьте необходимые документы: распоряжение из опеки, документы, подтверждающие право собственности на комнату, и паспорт.

Оформите отказ от преимущественного права покупки у нотариуса.

Подайте отказ в МФЦ для регистрации.

Вам необходимо обратиться к нотариусу для оформления отказа, а затем подать этот документ в МФЦ. Это обеспечит законность сделки и защитит Ваши права как собственника.

Для решения вашего вопроса необходимо разграничить получение разрешения от органов опеки и процедуру оформления самого отказа от преимущественного права покупки.

Порядок оформления отказа

Получение распоряжения (разрешения) от органов опеки и попечительства является необходимым предварительным этапом, так как отказ от преимущественного права покупки является сделкой, влекущей уменьшение имущественных прав несовершеннолетнего (согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ и разъяснениям Федеральной нотариальной палаты). Однако само распоряжение опеки не заменяет собой юридически значимый акт отказа от права покупки.

В зависимости от ситуации, порядок действий может быть следующим:

Нотариальное удостоверение: Хотя статья 250 ГК РФ не устанавливает обязательного требования о нотариальном удостоверении отказа от преимущественного права покупки, на практике нотариальное удостоверение является наиболее надежным и бесспорным способом подтверждения такого отказа. Нотариус, удостоверяющий договор продажи доли, должен убедиться в наличии разрешения органов опеки, если отказ исходит от законного представителя несовершеннолетнего.

Отказ может быть представлен в простой письменной форме, но он должен быть надлежащим образом подтвержден. В случае с несовершеннолетним, распоряжение опеки служит основанием для того, чтобы законный представитель мог совершить это действие от имени ребенка.

Важные нюансы

Цель распоряжения опеки: Орган опеки выдает разрешение, подтверждая, что отказ от права покупки не ущемляет интересы ребенка и не нарушает его имущественные права.

Дальнейшие действия: После получения распоряжения вам необходимо оформить сам документ об отказе. Если сделка по продаже комнаты соседкой будет проходить через нотариуса (что часто требуется при продаже долей), то именно нотариус будет оформлять и удостоверять ваш отказ (или согласие на продажу) в рамках совершения основной сделки.

Таким образом, распоряжение опеки - это «добро» на совершение действия, а сам отказ - это юридическое волеизъявление, которое должно быть оформлено (письменно или нотариально) и передано продавцу для соблюдения процедуры, установленной ст. 250 ГК РФ.

В силу 250 ГК РФ призванное обеспечить защиту имущественных интересов участника долевой собственности в случае нарушения его преимущественного права покупки доли в праве собственности, само по себе не содержит неопределенности и не может расцениваться как нарушающее в указанном в жалобе аспекте конституционные права несовершеннолетнего.

При наличии среди сособственников квартиры несовершеннолетних, их отказ от приобретения отчуждаемой доли должен быть согласован с органами опеки и попечительства. Несоблюдение данного правила расценивается как нарушение преимущественного права и может повлечь перевод прав и обязанностей покупателя по договору иному лицу (Решение Верховного Суда РФ от 15.08.2007 N ГКПИ07-737).

Тем более Вы уже поучили разрешение от органов опеки в силу ст.37 ГК РФ.

Нина Викторовна, здравствуйте.

Да, вам нужно идти к нотариусу или в МФЦ и оформлять отдельный документ — письменный отказ от преимущественного права покупки. Распоряжение (разрешение) органа опеки — это лишь согласие на то, чтобы вы могли этот отказ совершить. Сам отказ он не заменяет. То есть это два разных документа, и оба должны быть.

Почему так, а не иначе

Закон здесь чёткий. Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ (пункт 1), при продаже доли в праве общей собственности (а комната в коммуналке — это именно доля) остальные сособственники имеют преимущественное право покупки. Соседка обязана предложить вам выкупить её комнату, и если вы отказываетесь — нужно оформить письменный отказ.

Одновременно у вас ребёнок-собственник. Поскольку он несовершеннолетний, любые сделки с его имуществом (в том числе отказ от покупки) контролирует орган опеки. Их Распоряжение — это именно разрешение вам как законному представителю совершить это действие. Но сам отказ, повторюсь, должен быть оформлен отдельно и в той форме, которую требует закон.

Форма отказа должна быть письменной и нотариально удостоверенной. Это прямое требование пункта 1 статьи 250 ГК РФ. Если вы просто напишете от руки заявление и отдадите соседке — юридической силы такой документ иметь не будет. Соседка сможет продать комнату «с чистой совестью», но при возникновении спора суд может признать сделку недействительной (если вы, например, передумаете и заявите, что никакого отказа не давали).

Как правильно оформить

У вас два равнозначных пути:

Вариант 1. Через нотариуса (рекомендую)

Вы берёте с собой: паспорт, свидетельство о рождении ребёнка, выписку из ЕГРН на его комнату (можно заказать онлайн через госуслуги за 5 минут), оригинал Распоряжения опеки, а также реквизиты соседки (ФИО, паспортные данные, кадастровый номер её комнаты).

Нотариус составляет согласие (отказ) законного представителя от преимущественного права покупки.

Стоимость — примерно 1000–1500 рублей госпошлины (по тарифу) плюс услуги правового и технического характера (обычно ещё 1000–2000 рублей). Точную сумму скажет нотариус — у каждого своя такса.

После оформления нотариус может сам отправить отказ соседке или в Росреестр (если нужно), но обычно достаточно просто отдать ей на руки.

Вариант 2. Через МФЦ

В МФЦ вы подаёте заявление об отказе от преимущественного права покупки. Но будьте готовы: сотрудник МФЦ может сказать, что такой документ они не принимают, потому что он требует нотариального удостоверения. Формально это не совсем так (можно оформить в простой письменной форме, если все сособственники согласны и сделка не подлежит государственной регистрации), но на практике лучше сэкономить время и сразу идти к нотариусу.

Важный момент: в отказе обязательно должно быть указано, что вы ознакомлены с условиями продажи (цена, порядок расчётов). Если соседка не называет цену в уведомлении — вы вправе не отказываться, а просто промолчать, и тогда её обязанность предложить вам покупку считается исполненной, и она может продавать любому лицу. Но если вы уже получили уведомление с ценой — отказ лучше оформить письменно, чтобы не было потом сомнений.

Что делать, если Распоряжение опеки уже на руках

Вы молодцы, что его получили — это первый и правильный шаг. Теперь:

Берёте это Распоряжение, паспорт, документы ребёнка и идёте к любому нотариусу.

Говорите: «Нужен отказ от преимущественного права покупки доли в коммунальной квартире в пользу продавца — такого-то (ФИО соседки). Ребёнок — собственник, есть разрешение опеки».

Нотариус проверит документы, составит текст, вы подпишете.

Готовый отказ отдаёте соседке (или она может сама попросить нотариуса направить его ей — так даже надёжнее, останется отметка о вручении).

Итог

Распоряжение опеки — это ваше разрешение на отказ.

Нотариальный отказ — это сам отказ.

Оба документа обязательны.

Без нотариального удостоверения отказ считается недействительным — это риск для соседки, а для вас дополнительная защита (если вдруг передумаете, сможете оспорить сделку соседки).

Если соседка настаивает, что достаточно только Распоряжения опеки — она неправа. Передайте ей позицию Верховного Суда РФ (определение от 2019 года по делу № 78-КГ19-48): отказ от преимущественного права покупки должен быть именно письменным и нотариально удостоверенным, иначе это не отказ, а неопределённость.

С уважением Светлана Б

Здравствуйте, Нина Викторовна!

________

Если комната в коммунальной квартире продается постороннему лицу, у собственников остальных комнат есть преимущественное право покупки. Это установлено п. 6 ст. 42 ЖК РФ и ст. 250 ГК РФ. Если одним из таких собственников является несовершеннолетний, отказаться от его преимущественного права без предварительного разрешения органа опеки нельзя, потому что это отказ от имущественного права ребенка; предварительное разрешение органа опеки требуется по п. 2 ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

________

Само по себе распоряжение органа опеки не заменяет волеизъявление законного представителя ребенка. Это не «автоматический отказ», а разрешение родителю совершить отказ от имени ребенка. Поэтому, если соседка хочет выйти на сделку сразу, после получения разрешения опеки обычно оформляют именно отказ от преимущественного права покупки от имени несовершеннолетнего с приложением распоряжения опеки.

________

Идти в МФЦ для «оформления отказа» не нужно: МФЦ такие отказы не удостоверяет и не оформляет. МФЦ может принимать документы на регистрацию сделки, но не заменяет нотариуса в вопросе удостоверения уведомлений и заявлений по преимущественному праву покупки.

По закону Вы вообще не обязаны специально оформлять отдельный отказ. Достаточно, чтобы продавец надлежащим образом уведомил законного представителя ребенка о продаже комнаты с указанием цены и других условий. Если в течение месяца с момента извещения право не будет реализовано, продавец вправе продать комнату другому лицу.

Это прямо следует из п. 2 ст. 250 ГК РФ

Но если стоит задача не ждать месяц, тогда практически нужен именно нотариальный отказ/заявление от имени ребенка, подписываемый законным представителем на основании уже выданного распоряжения опеки. Это самый рабочий и обычно принимаемый в сделке способ подтвердить, что преимущественное право ребенка не реализуется и продавец может продавать комнату сразу. На практике нотариус также проверяет полномочия, документы на ребенка и само распоряжение опеки.

Т. Е., если вопрос в том, «обязательно ли после опеки еще идти куда-то», ответ такой: нет, обязательно ни к нотариусу, ни в МФЦ идти не нужно. Если ничего не делать, соседка сможет продать комнату после надлежащего уведомления и истечения месячного срока по ст. 250 ГК РФ. Если же соседка хочет продать быстрее, то идти нужно не в МФЦ, а к нотариусу, потому что именно распоряжение опеки само по себе отказ не оформляет.

Нормы закона: ст. 250 ГК РФ, п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ, п. 6 ст. 42 ЖК РФ.

С уважением. 🤝

Здравствуйте, Нина Викторовна!

После получения разрешения от органа опеки на отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире дополнительное нотариальное удостоверение отказа не является обязательным по закону. Однако в некоторых случаях оформление отказа у нотариуса может быть целесообразным.

Правовые основания

Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, если один из участников долевой собственности намерен продать свою долю, он обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать долю, цене и других условиях продажи. Остальные участники долевой собственности вправе приобрести продаваемую долю в течение месяца со дня извещения. Если они откажутся от покупки или не приобретут долю в течение этого срока, продавец вправе продать её любому лицу.

Письменный отказ от преимущественного права покупки может быть оформлен в простой письменной форме. Закон не требует его нотариального удостоверения.

Когда может потребоваться нотариальный отказ

Несмотря на отсутствие обязательного требования, нотариальное удостоверение отказа часто запрашивают:

Покупатели. Это снижает риски оспаривания сделки в будущем, так как нотариальный отказ является бесспорным доказательством того, что право преимущественной покупки было реализовано или от него отказались.

Кредитные организации. При покупке комнаты в ипотеку банк может потребовать нотариальные отказы от всех сособственников.

Нотариус при оформлении отказа проверит все документы и составит текст отказа с учётом необходимых требований. В документе должно быть однозначно указано, от имени собственника какой комнаты (с указанием номера и площади) он составлен.

Альтернативные варианты

Если нотариальное удостоверение не требуется, отказ можно оформить в простой письменной форме. В этом случае его можно, например, составить прямо в МФЦ в день сдачи документов на регистрацию сделки. При этом за составление отказа плата обычно не взимается.

Рекомендации

Перед тем как оформлять отказ, стоит уточнить у покупателя или его представителя (например, риелтора), а также в банке (если комната приобретается в ипотеку), требуется ли нотариальное удостоверение отказа. Это поможет избежать лишних расходов, если по закону достаточно простой письменной формы.

Если решите оформить отказ у нотариуса, подготовьте необходимые документы: паспорт законного представителя ребёнка, документы на комнату (выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы), а также разрешение органа опеки.

По пункта 3 статьи 250 ГК РФ призванное обеспечить защиту имущественных интересов участника долевой собственности в случае нарушения его преимущественного права покупки доли в праве собственности, само по себе не содержит неопределенности и не может расцениваться как нарушающее в указанном в жалобе аспекте конституционные права несовершеннолетнего.

При наличии среди сособственников квартиры несовершеннолетних, их отказ от приобретения отчуждаемой доли должен быть согласован с органами опеки и попечительства. Несоблюдение данного правила расценивается как нарушение преимущественного права и может повлечь перевод прав и обязанностей покупателя по договору иному лицу (Решение Верховного Суда РФ от 15.08.2007 N ГКПИ07-737). Тем более Вы уже поучили разрешение от органов опеки в силу ст.37 ГК РФ.

С юридической точки зрения, надо все же вам идти к нотариусу делать сам отказ.