Нужно ли платить налог при объединении кадастровых номеров комнат в коммуналке?

Ситуация: две комнаты в коммунальной квартире с отдельными кадастровыми номерами. Первая комната куплена в 2024 году, вторая получена по договору дарения в марте 2023 года. Планируется продажа обеих комнат вместе (например, после объединения в один объект) с использованием ипотеки. Банк требует объединить комнаты в один кадастровый номер. Вопрос: нужно ли платить налог с продажи и кому из собственников?

Разбор ситуации

1. Освобождение от налога при продаже недвижимости (ст. 217.1 НК РФ): доход от продажи освобождается от НДФЛ, если объект находился в собственности минимальный срок (3 или 5 лет).

- 3 года – для объектов, полученных в порядке дарения от близких родственников, в порядке наследования, приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением.

- 5 лет – во всех остальных случаях (в том числе при покупке).

2. Ваши данные:

- Первая комната куплена в 2024 году – срок владения на момент продажи (например, в 2025 году) составит менее 5 лет. Следовательно, продавец этой комнаты должен будет уплатить налог (если не применит налоговый вычет).

- Вторая комната получена по дарению в марте 2023 года. Если даритель – близкий родственник (супруг, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья/сёстры), то срок владения для освобождения от налога – 3 года. На момент продажи в 2025 году пройдёт более 3 лет (с марта 2023). Значит, продавец второй комнаты может не платить налог.

3. Объединение комнат в один кадастровый номер: При объединении двух самостоятельных объектов в один создаётся новый объект недвижимости. Срок владения новым объектом начинает течь с даты регистрации права на него. Налоговые органы при продаже такого объекта могут считать, что срок владения исчисляется с момента регистрации объединённой квартиры. Это означает, что оба собственника потеряют свои прежние сроки владения, и при продаже вскоре после объединения придётся платить налог с полной суммы продажи (с возможностью применения вычетов).

4. Кто будет платить налог? Если продавать комнаты как два отдельных объекта (до объединения), то:

- Собственник первой комнаты (купленной в 2024) – налог с дохода, превышающего сумму вычета или расходов на покупку.

- Собственник второй комнаты (подаренной в 2023) – налог, если срок владения менее 3 лет (если даритель не близкий родственник) или нет налога, если 3 года прошло.

Если же объединить комнаты и продавать единый объект, то оба собственника будут платить налог со своей доли, при этом срок владения считается заново. Это невыгодно для владельца второй комнаты, у которого почти истёк 3-летний срок.

Рекомендации

- Не объединяйте комнаты перед продажей. Банк требует объединение для ипотеки, но возможно договориться о продаже каждой комнаты отдельно (как долей в праве на квартиру). Или покупатель может взять ипотеку под залог одной из комнат, а вторую приобрести за наличные.

- Если объединение неизбежно, постарайтесь продать комнаты до объединения, чтобы сохранить срок владения для второй комнаты.

- Налоговые вычеты: каждый собственник имеет право на вычет в размере 1 млн рублей (при продаже доли) или может уменьшить доход на расходы, связанные с приобретением (для первой комнаты – это цена покупки, для второй – расходы дарителя? Нет, при дарении расходов нет, поэтому только вычет).

Резюме

1. Налог с продажи платить нужно, если не истёк минимальный срок владения. Для первой комнаты (куплена в 2024) – срок менее 5 лет, налог будет. Для второй (дарение в 2023) – если даритель близкий родственник, то 3 года прошло, налога нет; если нет – налог есть.

2. Объединение кадастровых номеров приведёт к обнулению срока владения, что сделает обе доли облагаемыми налогом. Это крайне невыгодно.

3. Рекомендую не объединять комнаты, а продавать их отдельно. Если это невозможно, проконсультируйтесь с юристом или налоговым специалистом для оптимизации налогообложения.

Для получения подробной консультации по вашей ситуации рекомендую обратиться к юристу, специализирующемуся на налоговом и жилищном праве, через личные сообщения.