Могу ли я удержать залог и как защититься от угроз арендатора?

Здравствуйте!

Ваша позиция сильная: договор подписан, акт приёма-передачи составлен, условие о невозврате залога при досрочном расторжении зафиксировано. Угрозы арендатора юридически несостоятельны, если Вы платите налоги.

Залог и плата за месяц — Ваше право оставить — договор аренды — это закон для обеих сторон, и условие о невозврате залога при досрочном прекращении является действительным, если оно согласовано и подписано.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом.

Арендатор подписала договор и акт приёма-передачи, подтвердив состояние квартиры. Заявления о том, что она была «в невменяемом состоянии» при подписании, — это её процессуальный риск доказывать в суде, и без медицинских документов на дату подписания суд такой довод не примет. Плату за месяц Вы также вправе удержать, поскольку арендатор отказалась от проживания в одностороннем порядке.

Угрозы налоговой Вам не страшны — если Вы платите налог с доходов от аренды, жалоба арендатора в налоговую не принесёт никакого результата. Проверка лишь подтвердит, что Вы добросовестный налогоплательщик.

В силу статьи 229 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган декларацию о доходах; лица, надлежащим образом исполняющие налоговую обязанность, не несут ответственности за законно полученные и задекларированные доходы.

Проверка «всех доходов и расходов» по заявлению третьего лица — это не инструмент мести, а стандартная процедура, которая при наличии уплаченных налогов завершится без последствий для Вас. Сохраните чеки об уплате налогов — они Ваша главная защита.

Угрозы репутации — это вымогательство — требование денег под угрозой распространения порочащих сведений является уголовно наказуемым деянием вне зависимости от того, соответствуют ли эти сведения действительности.

В силу статьи 163 Уголовного кодекса Российской Федерации вымогательство, то есть требование передачи чужого имущества под угрозой распространения сведений, позорящих потерпевшего или иных сведений, которые могут причинить существенный вред правам или законным интересам потерпевшего, наказывается лишением свободы на срок до четырёх лет.

Требование вернуть деньги под угрозой «написать такие отзывы, что квартиру никто не снимет» и обратиться в налоговую — это классическое вымогательство. Фиксация этих угроз в переписке и записях звонков является доказательной базой для заявления в полицию.

Поэтому, сохраните всю переписку, запись телефонного разговора и акт приёма-передачи — это Ваша доказательная база; направьте арендатору письменное уведомление о том, что залог удерживается на основании условий договора, а плата за месяц возврату не подлежит; зафиксируйте угрозы и подайте заявление в полицию по статье 163 УК РФ о вымогательстве — это одновременно защитит Вас и отрезвит арендатора; если она разместит заведомо ложные сведения в отзывах — это основание для иска о защите деловой репутации и взыскании убытков; налоговую жалобу не бойтесь — при наличии уплаченных налогов она обернётся против самой арендатора, если в её жалобе будут заведомо ложные сведения.

С уважением, юрист Ермаков Сергей Александрович.

Сохраняйте переписку, фиксируйте все действия.В налоговой если всё по белому там шансов нет.Если будет рассылать недостоверную информацию в сети интернет, привлекайте в судебном порядке, заработаете еще денег.

если она отказалась проживать на пятый день, могу ли я оставить себе сумму за месяц и оплаченную часть залога (в договоре прописано)

Что сделать прямо сейчас (самое важное):

✅ Акт приема-передачи. Это ваш главный козырь. В нем стороны подтвердили, что на момент заселения претензий нет. Если она подписала акт, а через 5 дней «ощутила запах», это доказывает, что проблемы появились по ее вине или это выдумка.

✅ Переписка. Вы пишете, что она была довольна. Если есть её сообщения со словами «всё круто, спасибо», сохраните скриншоты и сделайте нотариальное заверение переписки (если это мессенджер).

✅ Фиксация состояния сейчас. Немедленно съездите в квартиру (или попросите знакомого) и сделайте видеообзор с фиксацией даты и времени (можно включить новости по ТВ или приложение с датой). Покажите, что никакого зловонного запаха и антисанитарии нет.

Добрый день. Постараюсь кратко разобрать ваши вопросы, опираясь на законодательство.

1. Могу ли я оставить себе деньги?

Да, можете. Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим. Если в договоре прямо указано, что при досрочном расторжении по инициативе нанимателя залог не возвращается, это условие законно. Вы также вправе удержать плату за фактическое время проживания (5 дней) и залог.

2. Может ли она устроить «неприятности» в налоговой?

Нет, если вы всё декларируете. Угрозы написать заявление в ФНС — это способ давления. Если вы платите налоги (например, как самозанятый или ИП), проверка вам не страшна . ФНС не реагирует на голословные доносы.

3. Как минимизировать ущерб от клеветы в «чёрных списках»?

Распространение заведомо ложных сведений — это клевета . Если она опубликует пост о «зловонной квартире», фиксируйте всё скриншотами. У вас есть доказательства (акт приёма-передачи без замечаний, её переписка с угрозами). Вы сможете подать заявление мировому судье, а также взыскать ущерб через гражданский суд. Напишите ей письменно, что расцениваете угрозы как вымогательство и готовы защищать деловую репутацию в суде.

Поступайте согласно условиям договора.

Условия надо видеть, чтобы что-то о них говорить.

Обращайтесь к юристу с документом.

Неприятности от налоговой вряд ли.

За распространение ложной негативной информации можно обратиться с иском в суд, однако что такое "черные списки"? Где они официально существуют и кто может это подтвердить?

Здравствуйте, Светлана!

1. По удержанию залога и платы за месяц

Вы можете удержать и залог, и плату за месяц. Ваши действия полностью соответствуют закону и условиям договора по следующим основаниям:

Удержание залога (обеспечительного платежа) правомерно. Гражданский кодекс (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421) закрепляет принцип свободы договора. Это означает, что вы со своей жилицей вправе были прописать в договоре любые условия, в том числе и финансовые последствия досрочного расторжения. Пленум Верховного Суда РФ (Постановление № 54, п. 16) также подтверждает, что в договор можно включать условие о выплате определенной суммы при отказе от него . Условие «при досрочном расторжении залог не возвращается», которое вы предусмотрели в договоре, является абсолютно законным .

Плата за полный месяц также остается у вас. Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ. Стороны договора найма вправе самостоятельно определить порядок, условия и сроки внесения платы (ст. 682 ГК РФ). В отличие от аренды, где плата за неполный месяц часто рассчитывается пропорционально, в договорах найма закон допускает установление фиксированной платы за полный месяц, если это прямо предусмотрено договором . Более того, при досрочном расторжении договора по инициативе нанимателя плата за текущий месяц по общему правилу не возвращается, поскольку помещение находилось в его распоряжении.

2. По угрозам «устроить неприятности в налоговой»

Эти угрозы беспочвенны, и ваша «жилица» сильно рискует.

Вам бояться нечего. ФНС не проводит выездные проверки по каждому анонимному или ложному доносу. Если вы платите налоги, выдаете чеки и у вас все в порядке с отчетностью, максимум, что может произойти — налоговая пришлет стандартный запрос или проведет камеральную проверку ваших деклараций за последние 3 года (ст. 88 НК РФ) .

А вот ваша оппонентка сильно рискует. Ее действия подпадают под статью 306 Уголовного кодекса РФ «Заведомо ложный донос». Если она напишет заявление в налоговую, зная, что обвинения ложны, ей может грозить наказание вплоть до лишения свободы на срок до 2 лет либо крупный штраф .

Дополнительная статья за вымогательство. Требование вернуть деньги под угрозой распространения порочащих сведений (в том числе ложного доноса в налоговую или размещения в «черных списках») может быть квалифицировано как вымогательство (ст. 163 УК РФ) . Это преступление, за которое предусмотрено наказание вплоть до реального лишения свободы на срок до 4 лет (ч. 1 ст. 163 УК РФ), а при совершении группой лиц по предварительному сговору (в вашем случае — с «подругой-экспертом») — до 7 лет (ч. 2 ст. 163 УК РФ).

3. По угрозам «черными списками» и защите от клеветы

Короткий ответ: это прямое нарушение закона, за которое можно и нужно наказывать.

Распространение заведомо ложной информации, порочащей вашу деловую репутацию (например, «квартира грязная, воняет», «хозяин — мошенник»), — это состав преступления, предусмотренный статьей 128.1 УК РФ «Клевета» .

Если она будет распространять эти сведения в интернете (в соцсетях, на сайтах отзывов, в «черных списках арендаторов»), ее действия будут квалифицированы по части 2 статьи 128.1 УК РФ как клевета, совершенная публично с использованием информационно-телекоммуникационных сетей . Наказание за это — штраф до 1 миллиона рублей либо лишение свободы на срок до 2 лет .

Даже если уголовное дело не будет возбуждено, вы вправе подать гражданский иск о защите деловой репутации и потребовать от обидчицы опровержения порочащих сведений и компенсации морального вреда .

Инструкция к действию

Прекратите все устные переговоры. Переписка - это ваши доказательства в суде или полиции.

Зафиксируйте факт отказа от договора. Не выселяйте ее «силой» — это может быть расценено как самоуправство . Направьте ей письменное уведомление (в мессенджере или заказным письмом), в котором зафиксируйте, что договор расторгнут по ее инициативе в связи с отказом от проживания. Сошлитесь на пункт договора о досрочном расторжении.

Удержите деньги на законных основаниях. Плата за полный месяц и залог остаются у вас в соответствии с договором. Если она потребует вернуть деньги, направьте ей мотивированный ответ со ссылкой на пункты договора.

В ответ на любые угрозы — вызывайте полицию. Если она продолжит угрожать, напишет ложный донос или начнет распространять клевету, подайте заявление в полицию. В заявлении укажите, что в действиях неудавшейся жилицы усматриваются признаки составов преступлений, предусмотренных ст. 128.1 УК РФ (Клевета), ст. 163 УК РФ (Вымогательство) и ст. 306 УК РФ (Заведомо ложный донос).

Если клевета будет распространена — действуйте на опережение. Как только увидите ложный отзыв, сразу делайте скриншот (желательно заверить у нотариуса) и направляйте требование о его удалении владельцу сайта. Параллельно подавайте заявление в полицию.

Список необходимых документов

Договор найма жилого помещения и акт приема-передачи.

Скриншоты всей переписки с жилицей (включая угрозы и переговоры с «подругой-экспертом»).

Фотографии и видеозаписи квартиры, сделанные до и после ее заселения.

Заявление в полицию о клевете и вымогательстве (при необходимости).

Требование к администрации сайта об удалении недостоверной информации (при необходимости).

Инстанции для обращения

Территориальный отдел полиции. Для подачи заявления о преступлениях (клевета, вымогательство, ложный донос).

Районный суд общей юрисдикции. Для подачи гражданского иска о защите деловой репутации и компенсации морального вреда, если клевета все же будет распространена.

Дополню.

В силу приказа Генпрокуратуры РФ от 30.01.2013 N 45 органы Прокуратуры осуществляют надзор за соблюдением прав и свобод человека и гражданина, а также рассматривает, проверяет, и разрешают поданные заявления, жалобы, обращения о нарушении прав и свобод гражданина.

А поэтому следует направить жалобу в Прокуратуру, для проведения проверки за незаконные действия, самоуправство и привлечение виновных лиц к ответственности (ст.10 Федерального Закона "О прокуратуре РФ" от 17.01.1992 N 2202-1).

Рад был помочь!

Здравствуйте. Можете оставить. Все остальное решается через суд.

Добрый день!

На вопрос: Можете ли оставить залог ? - ответ смотрите в условиях своего договора.

Все остальные угрозы могут грозить вашему арендатору привлечением к уголовной ответственности за клевету и вашим иском в суд о защите чести и достоинства и взыскании морального вреда.

Направьте вашему арендатору положения ч.1,2 ст.128.1 УК РФ и ч.1 ст.152 ГК РФ и предложите действовать в рамках заключенного договора аренды и акта приема передачи квартиры в котором ее все устраивало на момент подписания договора.

УК РФ Статья 128.1. Клевета

1. Клевета, то есть распространение заведомо ложных сведений, порочащих честь и достоинство другого лица или подрывающих его репутацию, -

наказывается штрафом в размере до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо обязательными работами на срок до ста шестидесяти часов.

2. Клевета, содержащаяся в публичном выступлении, публично демонстрирующемся произведении, средствах массовой информации либо совершенная публично с использованием информационно-телекоммуникационных сетей, включая сеть "Интернет", либо в отношении нескольких лиц, в том числе индивидуально не определенных, -

наказывается штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до двухсот сорока часов, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до двух месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.

ГК РФ Статья 152. Защита чести, достоинства и деловой репутации

1. Гражданин вправе требовать по суду опровержения порочащих его честь, достоинство или деловую репутацию сведений, если распространивший такие сведения не докажет, что они соответствуют действительности. Опровержение должно быть сделано тем же способом, которым были распространены сведения о гражданине, или другим аналогичным способом.

Удачи вам!