Как минимизировать налог при продаже квартиры?

Здравствуйте

Чтобы минимизировать налог при продаже квартиры стоимостью 2 400 000 рублей, нужно учитывать несколько факторов: срок владения недвижимостью, наличие документов о расходах на её приобретение, а также прогрессивную шкалу НДФЛ, которая действует с 2025 года.

Срок владения недвижимостью

Если квартира находилась в собственности более 5 лет (с даты регистрации права в ЕГРН), налог платить не нужно. Для некоторых случаев минимальный срок сокращается до 3 лет:

квартира получена в наследство, по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации или по договору ренты;

это единственное жильё на момент продажи.

Если срок владения меньше минимального, налог придётся уплатить.

Способы уменьшения налога

Если срок владения не позволяет избежать налога, можно использовать один из двух методов снижения налогооблагаемой базы:

Имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей. В этом случае налогооблагаемая база рассчитывается как разница между ценой продажи и 1 000 000 рублей. Если цена продажи не превышает 1 000 000 рублей, налог платить не нужно.

Вычет «доходы минус расходы». Если есть документы, подтверждающие расходы на приобретение квартиры (договор купли-продажи, платёжные поручения и т. д.), можно уменьшить налогооблагаемую базу на эту сумму. Например, если квартира была куплена за 2 000 000 рублей, а продаётся за 2 400 000 рублей, налог будет рассчитан с разницы: 2 400 000 − 2 000 000 = 400 000 рублей.

Важно: выбрать можно только один из этих методов. Применить их одновременно нельзя.

Прогрессивная шкала НДФЛ

С 2025 года действует двухступенчатая шкала налогообложения:

13% — если прибыль от продажи не превышает 2 400 000 рублей;

15% — с суммы превышения над 2 400 000 рублей.

Например, если прибыль составляет 3 000 000 рублей, налог будет рассчитан так:

2 400 000 × 13% = 312 000 рублей;

(3 000 000 − 2 400 000) × 15% = 90 000 рублей;

итого: 312 000 + 90 000 = 402 000 рублей.

Влияние кадастровой стоимости

Если цена продажи ниже 70% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, налоговая примет для расчёта большую величину — 70% от кадастровой стоимости.

Не забудьте, пожалуйста, прочитать личные сообщения от юристов на этом сайте (верхний правый угол экрана).

Здравствуйте, 70 % от кадастровой стоимости можно указать в ДКП, чтоб бы у налоговой не возникли вопросы по рыночной цене.

Квартира получена взамен Ветхого жилья в 2024 приватизировали. Мы её не покупали, единственное жилье

Для минимизации налога при продаже квартиры за 2 400 000 рублей рассмотрите следующие варианты:

Если у вас нет документов, подтверждающих расходы на покупку, вы можете применить вычет в 1 000 000 рублей. Тогда налог составит 13% от суммы, превышающей 1 млн.

Если у вас есть договор купли-продажи, чеки и другие документы о покупке квартиры за 2 400 000 рублей, вы можете уменьшить доход на сумму расходов. При продаже за ту же цену (2,4 млн) налог будет 0 руб. Если продать дешевле, налог также 0 (убыток). Если продать дороже, налог только с разницы.

Если вы владеете квартирой более 3 лет (или 5 лет, в зависимости от обстоятельств), налог платить не нужно вообще. Проверьте, не истёк ли этот срок.

Нет не какого договора, мы её приватизировали при расселении из Ветхого жилья, и да это единственное жилье

Нет 3 лет

Меньше 70 процентов от кадастровой стоимости нет смысла ставить.

Почему?

Если владеете квартирой больше минимального срока (3 или 5 лет) — налог будет нулевым; если меньше — лучше всего не занижать цену в договоре, так как налоговая с 2026 года возьмёт 100% кадастровой стоимости, и выгоднее применить вычет расходов на покупку (ст. 220 НК РФ).

Если решите просчитать точную сумму под ваш случай — просто напишите мне кадастровую стоимость и цену покупки, я помогу.

"Подарить", тогда налога не будет.

А если продать меньше 1 миллиона

Почему не действительная сделка если квартира в селе и планировка и вообще дом желает лучшего

Кадастр это одно но пусть кто его приписывает осмотрит реальную стоимость квартиры ещё и в селе

Хорошего юриста определяют вопросы которые возникают у него в голове.

Коллеги юристы прекращайте давать вредные советы. Занижение стоимости "смертный грех" - большое зло которое несет риски не только для покупателя но и для продавца. Может обернуться от чисто налоговых и административных проблем до уголовной ответственности

Юлия используйте только легальные способы оптимизации налогов. Обратитесь к любому юристу который разбирается в этом вопросе, покажите свои документы и вам дадут полный расклад какие у вас есть способы избежать высоких налогов.

Ситуация походу без выходная

Надо продавать за ту стоимость, о которой договорились продавец и покупатель.

Дом был официально аварийным или просто “ветхим”/попал под расселение?

Старая квартира была в собственности или по соцнайму?

Здравствуйте, Юлия.

Если не выдержан минимальный срок владения, нет освобождения семей с 2 детьми, надо подавать декларацию. Доходом считается либо цена из ДКП, либо 0,7% от кадастровой стоимости квартиры (смотря что больше).

Снизить доход от продажи квартиры можно за счет расходов на её покупку, либо вычет в размере 1000000 рублей. Также можно заявить все вычеты, на которые имеет право продавец в году продажи, например имущественный вычет с покупки жилья, чтобы снизить налог от продажи