Что делать, если банк сообщает об ограничениях земли, а продавец и ЕГРН их не показывают?

Ситуация, когда при оформлении ипотеки выясняется, что земельный участок находится в границах особых зон, указанных в статьях 56 и 56.1 Земельного кодекса РФ, требует внимательного изучения и действий. Эти статьи регулируют ограничения прав на землю, которые могут существенно повлиять на возможность строительства и использование участка.

Статья 56 ЗК РФ предусматривает ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), а также особые условия охраны окружающей среды, памятников истории и культуры, археологических объектов и т. д.. К ЗОУИТ относятся, например, охранные зоны ЛЭП, газопроводов, водоохранные зоны, зоны объектов культурного наследия, санитарно-защитные зоны и другие.

Статья 56.1 ЗК РФ касается ограничений в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд. Это может произойти, если власти планируют построить на территории объект особо важного значения или проложить инфраструктуру (трассу, объект энергетики и т. п.).

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов власти, органов местного самоуправления или решением суда. Они сохраняются при переходе права собственности к другому лицу и подлежат государственной регистрации.

Даже если продавец запрашивал справку из ЕГРН и в ней не было указано об ограничениях, это не всегда гарантирует их отсутствие. Возможные причины:

Данные в ЕГРН могли обновиться после выдачи справки. Ограничения могут быть установлены позже, например, если рядом начали строить объект инфраструктуры или изменили зонирование территории.

Ограничения могли не быть внесены в ЕГРН своевременно. До 2018 года порядок внесения сведений о ЗОУИТ в ЕГРН не всегда соблюдался, и данные могли отсутствовать в реестре, даже если зона фактически существовала.

Возможно, при запросе справки не были учтены все виды ограничений или не проведена комплексная проверка.

Повторно запросите расширенную выписку из ЕГРН. В ней должны быть отражены все ограничения и обременения, зарегистрированные на момент запроса. Выписку можно получить через МФЦ, на сайте Росреестра или через портал Госуслуг. Особое внимание уделите разделу с информацией об ограничениях.

Проверьте публичную кадастровую карту Росреестра. На ней могут быть отображены ЗОУИТ, которые затрагивают участок. Используйте кадастровый номер участка для поиска.

Изучите градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ содержит сведения о разрешённом использовании земли и возможных ограничениях.

Обратитесь в администрацию муниципального образования. Можно запросить информацию о реализуемых проектах, которые могут повлиять на статус участка, а также изучить правила землепользования и застройки и генеральный план территории.

Если рядом есть объекты инфраструктуры (ЛЭП, газопроводы, водопроводы и т. п.), направьте запрос в соответствующую ресурсоснабжающую организацию с просьбой подтвердить или опровергнуть нахождение участка в охранной зоне.

Если ограничения подтвердятся и они критичны для ваших планов, рекомендую приостановить оформление ипотеки до разрешения ситуации.

Разбираться с банком - указывая, что официальные документы противоречат утверждениям банка.

Доверять устным заверениям продавца и данным из приложения без официальных подтверждений рискованно. Ваша безопасность — в официальных документах. Если после проверки выяснится, что ограничения действительно существуют, строительство дома может быть невозможно. В случае сомнений отложите сделку до полного выяснения.