Действителен ли договор аренды, подписанный неуполномоченным лицом?

Договор составлен в нарушение ст.168 ГК РФ несмотря на существование доверенности.

Договор может быть признан не заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по существенным условиям (ст. 432), но в данном случае подпись не уполномоченным лицом скорее ведет к оспоримости

Сам по себе факт того, что договор подписала не Иванова Н.Н., а Иванова Д.Д., ещё не делает договор автоматически ничтожным. Если у Ивановой Д.Д. действительно была нотариальная доверенность от собственника или от Ивановой Н.Н. на заключение договора аренды, суд может признать, что она действовала как представитель, даже если реквизиты доверенности прямо не указаны в договоре. По ст. 182 и 185 ГК РФ представитель вправе совершать сделки от имени представляемого при наличии полномочий. Однако оформление договора в такой ситуации действительно выглядит юридически неаккуратно, особенно если в тексте договора отсутствует указание на представительство и доверенность не предъявлялась как приложение. Поскольку платежи ещё не производились и фактические отношения, судя по описанию, не начались, наиболее безопасный вариант — оформить письменное соглашение о расторжении договора именно с той стороной, которая указана в договоре как арендодатель, то есть с Ивановой Н.Н. Если она действовала через представителя, то подписать соглашение также может представитель при наличии доверенности. Оснований автоматически считать договор ничтожным по ст. 168 ГК РФ из вашего описания пока не усматривается, особенно если полномочия у подписавшего лица фактически существовали. При необходимости могу помочь подготовить соглашение о расторжении договора аренды на платной основе. С уважением, юрист Ашот Григорьевич.

Действителен, поскольку дочь действовала по доверенности.

Тут надо понимать, в чем состоят Ваши интересы

Договор аренды, подписанный неуполномоченным лицом без указания доверенности, является оспоримым. Рекомендуется получить одобрение собственника или заключить соглашение о расторжении с надлежащим лицом.

Здравствуйте! Вопрос о полномочиях подписавшего договор — краеугольный камень арендных споров.

Если договор подписан неуполномоченным лицом

Согласно ст. 182, 183 ГК РФ:

- Сделка, совершённая лицом без полномочий, считается совершённой от имени этого лица, а не от имени представляемого

- Исключение: если представляемый впоследствии одобрил сделку (п. 2 ст. 183 ГК РФ) — тогда она действительна с момента совершения

Когда договор может быть признан действительным

Даже если подпись поставило неуполномоченное лицо, договор может действовать, если:

1. Арендодатель одобрил сделку — получал арендную плату, не возражал против использования помещения (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС № 57)

2. Обстановка свидетельствовала о полномочиях — ст. 182 ГК РФ: полномочие может явствовать из обстановки (человек сидит в офисе арендодателя, пользуется его печатью)

3. Арендатор добросовестно полагался на полномочия подписавшего

Если оспариваете вы (арендатор)

Если вы въехали и платите, но договор подписан неуполномоченным лицом:

- Риск: арендодатель может в любой момент отказаться от договора

- Что делать: потребовать от арендодателя письменного подтверждения договора (одобрения)

- Если одобрения нет — арендодатель может выселить вас без предупреждения

Практический совет

Проверьте, есть ли на договоре печать организации (если ИП или юрлицо). Печать — сильное доказательство полномочий. Если печати нет, а подпись неуполномоченного лица — это повод оспорить договор или требовать его переподписания уполномоченным лицом.