Равнозначный обмен недвижимости - альтернативная сделка и оформление?

Здравствуйте!

Равнозначный обмен недвижимостью — это и альтернативная сделка, и договор мены одновременно, в зависимости от того, как стороны решат его оформить. Разберём оба варианта и их отличия.

Договор мены — наиболее прямой способ оформить равнозначный обмен — в одном документе фиксируется переход права собственности на оба объекта между двумя сторонами.

В силу статьи 567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой; к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены.

При равнозначном обмене стороны признают объекты равноценными — и доплата не производится. Это прямо предусмотрено законом: если обмениваемые объекты признаются равными по стоимости, никаких денежных расчётов не требуется. Договор мены составляется в письменной форме, подписывается обеими сторонами и подаётся в Росреестр для регистрации перехода права собственности сразу на оба объекта.

Альтернативная сделка — это цепочка договоров купли-продажи, а не договор мены — юридически это два отдельных ДКП с синхронной регистрацией.

В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество.

При альтернативной схеме каждая сторона одновременно выступает и продавцом своего объекта, и покупателем объекта другой стороны. Составляются два отдельных договора купли-продажи, и оба подаются на регистрацию в Росреестр одновременно. Расчёты при равнозначном обмене через эту схему формально проходят: каждая сторона «получает» деньги и тут же «платит» ту же сумму — поэтому удобнее использовать аккредитив или банковскую ячейку с условием раскрытия после регистрации обоих переходов права.

При равнозначном обмене договор мены проще и выгоднее альтернативной схемы — меньше документов, одна госпошлина, нет необходимости организовывать денежные расчёты.

В силу статьи 568 Гражданского кодекса Российской Федерации если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несёт соответствующие обязанности.

При договоре мены стороны платят госпошлину за регистрацию права собственности каждый за свой объект — по 2 000 рублей. При альтернативной схеме через два ДКП расходов больше: два договора, два набора документов, организация расчётов через банк. Если цель — просто обменяться объектами без доплат, договор мены удобнее.

Поэтому, действуйте в следующем порядке: определитесь с форматом — договор мены, если хотите оформить обмен одним документом, или два ДКП, если удобнее альтернативная схема; при выборе договора мены — составьте его в простой письменной форме с описанием обоих объектов, укажите, что стороны признают объекты равноценными и доплата не производится; нотариальное удостоверение договора мены обязательно, если один из объектов принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному лицу или если отчуждается доля в праве собственности; оба договора — мены или ДКП — подавайте в Росреестр через МФЦ одновременно; приложите правоустанавливающие документы на оба объекта, выписки из ЕГРН, паспорта сторон, согласие супругов при необходимости; после регистрации составьте акты приёма-передачи на оба объекта.

С уважением, юрист Ермаков Сергей Александрович.