Поэтому я пробую продать доли участка на которые есть потенциальные покупатели.

Да, могут. Даже без физического раздела участка закон не запрещает совладельцам определить порядок пользования общей землёй.

Статья 247 ГК РФ: участники долевой собственности вправе установить порядок владения и пользования имуществом по соглашению. Вы заключаете письменное соглашение, в котором описываете:

· кому какая конкретная часть участка выделяется в пользование (на плане, привязанном к координатам);

· право беспрепятственного проезда и прохода к каждой части (сервитут – ст. 274 ГК РФ);

· порядок пользования скважиной и электроопорами (например, пропорционально долям или фиксированные платежи).

Это соглашение не заменяет государственный кадастровый учёт и не создаёт новые земельные участки. При продаже вашей доли покупатель вступает в это соглашение (если оно зарегистрировано как обременение) либо вы обязуете его подписать.

Для электроэнергии: подключите каждый участок через отдельный счётчик. Это не требует раздела земли – достаточно технических условий сетевой организации.

Для воды: пропишите в соглашении доли доступа к скважине и порядок оплаты её обслуживания.

Но предупредите покупателей: Росреестр не зарегистрирует их право на конкретную часть участка как на самостоятельный объект. Они купят долю в праве на весь участок. Имущество остаётся общим, а соглашение действует только между подписавшими его сторонами. При споре суд признает его, но продать такую «часть» потом будет так же сложно, как и вам сейчас.

Теоретически могут, на практике надо понимать, что происходит, когда очень много сторон соглашения.

Здравствуйте!

Смотрите, дольщики в данном случае могут составить соглашение о порядке пользования земельным участком, включая установление границ зон фактического пользования и совместное использование коммуникаций (электроэнергии, воды из скважины, проезда), даже если невозможно разделить участок на самостоятельные части из-за ограничений по минимальному размеру.

Составление соглашения возможно в рамках режима общей долевой собственности.

В соответствии с действующим законодательством РФ, если земельный участок находится в долевой собственности, каждый собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей долей.

При этом порядок пользования общим имуществом может быть установлен соглашением между всеми участниками долевой собственности.

Согласно ст. 12 ФЗ № 101, к сделкам с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила Гражданского кодекса РФ, а при числе участников долевой собственности более пяти с учётом особенностей, установленных статьями 12, 13, 14 ФЗ № 101.

Согласно ст. 247 ГК РФ, если имущество находится в долевой собственности, то порядок пользования им определяется соглашением участников. При отсутствии такого соглашения суд может установить порядок пользования в судебном порядке.

В соглашении о порядке пользования земельным участком следует прописать:

границы зон фактического пользования каждого дольщика (например, указание, какая часть участка фактически используется тем или иным собственником, хотя юридически границы долей не выделены);

порядок использования общих коммуникаций (электроэнергии, воды из скважины);

правила совместного использования проезда и других общих объектов инфраструктуры;

распределение расходов на содержание и обслуживание общих объектов (например, на ремонт скважины или поддержание проезда в надлежащем состоянии);

иные условия, не противоречащие закону и права других собственников.

Соглашение не должно нарушать права других собственников и соответствовать закону. Например, нельзя установить условия, которые бы лишали кого-либо из дольщиков права пользования общим имуществом.

Если минимальный размер земельного участка, установленный законом (в вашем случае 2 га), не позволяет выделить отдельные части в качестве самостоятельных участков, то физический раздел земли невозможен. Но это не препятствует установлению порядка пользования в рамках общей долевой собственности.

Соглашение должно быть подписано всеми участниками долевой собственности. Если кто-то из собственников не согласен с условиями, вопрос может быть разрешён только в судебном порядке.

Соглашение о порядке пользования не требует государственной регистрации, но должно соответствовать установленным законом ограничениям и не противоречить правам других собственников.

Необходимо также учитывать вид разрешённого использования (ВРИ) участка, в Вашем случае это фермерское хозяйство. Любые действия должны соответствовать этому назначению.

Таким образом, хотя физический раздел участка невозможен из-за ограничений по минимальному размеру, дольщики вправе договориться о порядке пользования землёй и совместном использовании инфраструктуры.

Правовое обоснование: ст. 244-247 ГК РФ, ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Здравствуйте, Константин Алексеевич!

Давайте разбираться в Вашем вопросе.

Можно ли так сделать?

Да. Закон (в частности, ст. 247 Гражданского кодекса РФ) говорит, что владение и пользование имуществом в долевой собственности осуществляются по соглашению всех участников. То есть вы с покупателями долей можете договориться, как фактически будете использовать землю, даже если официально участок остаётся в общей долевой собственности.

Важное уточнение: такое соглашение не создаёт новых отдельных земельных участков в ЕГРН. Вы не сможете поставить на кадастровый учёт «кусок 1 га» как самостоятельный объект — именно потому, что закон (в том числе Закон Московской области № 75/2004-ОЗ) устанавливает минимальный размер для вновь образуемых участков сельхозназначения в 2 га. Но внутри общего массива вы фиксируете, какая часть условно «закрепляется» за каждым собственником для использования, и прописываете правила совместного пользования общими объектами.

Что прописать в соглашении?

Реквизиты сторон и данные об участке (кадастровый номер, площадь, вид разрешённого использования, размер долей каждого).

Графическое приложение. Обязательно приложите план (схему) с обозначением зон, которые каждая сторона использует лично (например, зона под теплицу одного покупателя, зона под пастбище другого). К схеме хорошо добавить координаты характерных точек — это снимет будущие споры.

Правила совместного пользования. Чётко пропишите, как будут использоваться общие объекты: скважина (кто и когда берёт воду, как ведётся учёт), линия электропередачи (кто за что платит, как распределяются расходы), проезд (график, кто кого пропускает, кто отвечает за содержание дороги).

Распределение расходов. Кто и в каком размере несёт затраты на содержание общих объектов (ремонт скважины, оплата электричества, уборка проезда).

Порядок разрешения споров. Как стороны будут действовать, если возникнет конфликт (например, один считает, что другой нарушает границы своей зоны).

Срок действия соглашения и порядок его изменения.

Соглашение составляется в простой письменной форме, нотариальное удостоверение не требуется.

А если возникнут споры?

Если договориться мирно не получится, вопрос решается в суде. Суды при рассмотрении таких дел руководствуются не только буквой закона, но и фактическими обстоятельствами. Верховный Суд РФ в своих определениях (например, в Определении от 01.08.2017 № 83-КГ17-15) подчёркивал: при определении порядка пользования суд учитывает сложившийся порядок, нуждаемость каждого участника и реальную возможность совместного использования имущества. То есть если до подписания соглашения у вас уже был какой-то устный «уклад» (кто где пашет, кто пользуется скважиной), это станет важным аргументом.

Несколько практических советов

Перед составлением закажите топографическую съёмку или консультацию кадастрового инженера. Это поможет реально оценить, какие зоны можно условно выделить, а где совместное использование объективно сложнее.

Продумайте «план Б». Например, как быть, если один из дольщиков временно не сможет пользоваться своей зоной или решит продать свою долю.

В общем, схема рабочая. Главное — максимально детально зафиксировать все договорённости на бумаге и сразу обсудить, как действовать в нестандартных ситуациях.

Вот такая ситуация. Тут нужно действовать сами понимаете, и все у Вас получится! Удачи и только удачи желаю Вам!

Здравствуйте

Константин Алексеевич

Дольщики просто обязаны будут

между собой составить соглашение с установлением границ участков и совместным пользованием коммуникациями, так как в таких случаях будет действовать ст.246 ГК РФ , ст.250 ГК РФ , с учетом ст.12

Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2025)

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

_

В соответствии со ст.12

Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2025) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026) К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ

___

С уважением юрист Марьяна Николаевна А

Фактически вы предлагаете перейти от единоличной собственности к общей долевой собственности (когда у каждого покупателя будет доля в праве на весь участок 3,2 га), а затем закрепить за каждой долей конкретные правила пользования землей.

Вот подробный разбор вашей ситуации и рекомендации.

Что нельзя делать (важно)

Вы не можете разделить участок в натуре (межеванием) на части менее 2 га — это прямое нарушение ст. 11.9 Земельного кодекса РФ и закона Московской области об обороте земель сельхозназначения (минимальный размер для КФХ в МО — 2 га, для садоводства — 1 га, для ЛПХ — 0,06 га, но у вас ВРИ «фермерское хозяйство»). Росреестр откажет в регистрации новых участков.

Но продать доли (по 1/2, 1/4 и т.д.) можно без проблем. Покупатель получит не свой кусок земли, а долю во всем участке.

Что могут сделать дольщики (ваш вопрос)

Да, после того как у участка появится несколько сособственников, они вправе заключить Соглашение об определении порядка пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности.

Такое соглашение не является разделом участка и не требует постановки на кадастровый учет новых объектов. Это просто гражданско-правовой договор между собственниками.

Что можно прописать в соглашении:

Условные границы пользования

Вы можете нарисовать схему (план) участка с привязкой к местности: «Участок №1 (доля 1/2) – это часть площадью 1,6 га в северо-западной части, ограниченная точками А, Б, В...». Юридически это не земельный участок, но для фактического использования границы определены.

Порядок пользования коммуникациями

Электроэнергия: можно прописать, что все имеют равный доступ к точке присоединения, а оплата потерь в сетях внутри участка делится пропорционально долям (или иначе). Лучше заключить отдельный договор с сетевой компанией, но если счетчик один – соглашение обязательно.

Вода из скважины: если скважина на вашей земле и зарегистрирована как ваша, можно в соглашении указать, что другие дольщики вправе пользоваться водой за плату (компенсацию затрат на электроэнергию насоса, обслуживание) или бесплатно.

Проезд: зафиксировать право каждого дольщика свободно проезжать к своей условной части через общие земли (сервитут). Определить, кто и как поддерживает дороги.

Порядок содержания общего имущества

Кто косит траву на нераспределенных участках?

Как платить земельный налог? (По закону он делится пропорционально долям, но можно прописать иной порядок в соглашении – осторожно, налоговая может не принять).

Порядок согласования действий, требующих единогласия (продажа общих коммуникаций, бурение новой скважины и т.п.)

Риски, о которых нужно сказать покупателям:

Нет «моей земли». Даже с соглашением, если один из дольщиков захочет продать свою долю постороннему, новый собственник не обязан соблюдать соглашение (оно действует только между теми, кто его подписал). На практике суды часто признают, что соглашение следует за долей, но гарантии нет.

Споры по границам. Если через 5 лет один скажет: «Я думал, моя часть в другом месте», – доказывать придется в суде. Рекомендую приложить к соглашению межевой план всего участка и схему, подписанную кадастровым инженером (без образования новых участков, а просто для обзора).

Ипотека и кредиты. Банки неохотно дают кредит под залог доли в праве на такую землю, особенно с соглашением о порядке пользования. Для банка это «обременение».

Противопожарные и санитарные нормы. Условные части должны обеспечивать проезд пожарной машины (обычно 3,5 м шириной) – это надо учесть при нарезке.

Как лучше сделать юридически (алгоритм)

Продаете доли разным людям (или по очереди). Каждая сделка регистрируется в Росреестре.

Как только появится второй сособственник, вы (уже вместе или пока в одиночку) разрабатываете проект Соглашения об определении порядка пользования.

Приглашаете кадастрового инженера (лучше того, кто делал межевание участка). Он составляет схему расположения условных частей на кадастровом плане территории. Это не постановка на учет, а просто приложение к соглашению.

Все собственники подписывают соглашение. Нотариального удостоверения не требуется (ст. 421 ГК РФ), но я бы рекомендовал заверить у нотариуса, чтобы укрепить доказательственную силу.

Если кто-то откажется от подписания, вы вправе обратиться в суд с иском об определении порядка пользования. Суд установит границы и правила, даже если собственник против.

Альтернативный вариант (без продажи долей)

Попробуйте изменить вид разрешенного использования на «Для ведения личного подсобного хозяйства (полевой участок)» – там минимальный размер может быть 1 га (по закону МО). Или на «Садоводство» (1 га). Если получится, делите на 3 участка по ~1 га и продавайте. Это чище и надежнее. Но нужно смотреть местные правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – возможно, такой ВРИ не разрешен для вашей зоны.

Итог

Продавать доли – законно.

Составлять соглашение с условными границами и общими коммуникациями – можно и нужно.

Предупредите покупателей: они покупают не «участок 1,6 га», а «долю 1/2 в праве на 3,2 га с правом пользоваться конкретной условной частью по соглашению».

Рекомендация: перед продажей долей проконсультируйтесь с местным юристом по земле (Московская область). В судах по таким спорам масса нюансов, особенно по коммуникациям. И обязательно зафиксируйте в договоре купли-продажи доли, что покупатель ознакомлен и согласен в будущем заключить соглашение о порядке пользования.

Если нужна помощь в формулировках для соглашения – напишите, могу подсказать типовую структуру.

Здравствуйте! Да, дольщики могут составить такое соглашение, и с юридической точки зрения это единственный законный способ зафиксировать автономное использование земли, которую нельзя разделить в натуре. В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса РФ, участники долевой собственности имеют полное право заключить Соглашение об определении порядка пользования общим земельным участком. Однако в вашей схеме есть критически важные юридические и практические нюансы, о которых вам и покупателям нужно знать заранее.

Как правильно составить Соглашение. Чтобы документ имел реальную юридическую силу и защищал права дольщиков, в нем необходимо зафиксировать три ключевых блока: Границы «виртуальных» участков: К соглашению обязательно прикладывается схема (план) участка, составленная кадастровым инженером. На схеме графически обозначаются границы зон, которые переходят в исключительное пользование каждого конкретного дольщика (с привязкой к координатам или четким ориентирам).Проезды и места общего пользования: Дороги, проезды к «участкам» и зоны под коммуникации выделяются в совместное пользование всех сособственников. Ни один дольщик не имеет права перекрыть проезд другому.

Совместные коммуникации (Вода и Свет): Скважина: В соглашении прописывается, на чьей территории находится скважина, как распределяются расходы на содержание насоса, очистку и электроэнергию для нее.

Электричество: Самый сложный пункт. Официально сетевая компания (например, Россети) выделяет один лимит мощности на один кадастровый номер (участок). В соглашении нужно зафиксировать, как эта общая мощность (например, 15 кВт или 30 кВт) делится между дольщиками (например, по 5 кВт на каждого) и как они компенсируют друг другу оплату по общему счетчику.

Главные риски для покупателей (о чем они спросят). Вам нужно быть готовым к контраргументам со стороны покупателей, так как покупка доли вместо целого участка — это всегда компромисс. Риск отмены соглашения при смене собственника: По закону, если один из дольщиков продаст свою долю новому человеку, это соглашение не связывает нового собственника автоматически. Новому покупателю придется либо подписывать соглашение заново, либо идти в суд для установления порядка пользования. Чтобы минимизировать этот риск, соглашение желательно заверить у нотариуса.

Проблемы с электричеством: Энергосбыт не будет заключать отдельные договоры с каждым дольщиком. Договор будет один. Если один из дольщиков перестанет платить за свет, долг будет висеть на всем участке, и отключить могут всех сразу. Дольщикам придется ставить внутренние контрольные счетчики.

Строительство: Поскольку земля предназначена под КФХ (крестьянско-фермерское хозяйство), на ней разрешено строить один жилой дом (в рамках Федерального закона № 299-ФЗ). Но закон разрешает только один дом на одном земельном участке. Построить 3 или 4 жилых дома на одном кадастровом номере дольщики не смогут — Росреестр просто не зарегистрирует их. Они смогут строить только некапитальные строения или хозяйственные постройки (ангары, теплицы, фермы).

Юридический алгоритм продажи долей. Поскольку это земли сельхозназначения, процедура продажи долей имеет жесткий регламент: Преимущественное право субъекта (Московской области): Перед продажей первой доли вы обязаны направить официальное извещение в Правительство Московской области (Минимущество) с указанием цены. У региона есть 30 дней на выкуп. Если они откажутся (или проигнорируют), вы имеете право продавать частным лицам.

Преимущественное право других дольщиков: Когда вы продадите первую долю (Покупателю №1), перед продажей второй доли (Покупателю №2) вы будете обязаны сначала предложить ее Покупателю №1. И только после его письменного отказа сможете продать ее дальше.

Обязательный нотариус: Любые сделки по продаже долей в праве общей собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус не пропустит сделку без отказов от преимущественного права покупки.

Резюме. Продать доли и составить соглашение о порядке пользования можно. Это рабочая схема, но она подходит только для покупателей, которые планируют заниматься совместным агробизнесом (например, совместные теплицы, питомник растений) и готовы зависеть друг от друга. Для индивидуального дачного строительства или обособленного проживания такая схема не подойдет из-за ограничений на постройку жилых домов.

Здравствуйте!

В данном конкретном Вашем случае, доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до 28.01.2003, называется земельной долей. Существуют особенности её продажи.

В рамках соблюдения общего требования о сохранности целевого назначения земельной доли действующее законодательство ограничивает круг субъектов, которым она может быть продана.

В соответствии с п. 1 ст. 12 федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельная доля может быть продана лишь другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующему земельный участок, находящийся в долевой собственности.

При этом стоит отметить, что для заключения сделок с иными лицами необходим выдел земельной доли в натуре (то есть конкретный земельный участок).

Чтобы оформить продажу земельной доли, следует придерживаться определённой схемы.

Первый шаг – подготовка документов. Для оформления сделки купли-продажи земельной доли потребуются правоустанавливающие документы, согласно которым земельная доля принадлежит продавцу. Такими документами, в частности, могут являться: свидетельство о праве на земельную долю, выписка из решения органа местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющая право на земельную долю, свидетельство о государственной регистрации прав, выписка из ЕГРН, и свидетельство о праве на наследство. Если участников общей долевой собственности больше пяти, то нужен документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование указанного земельного участка.

Удачи

Действительно в соответствии с п. 1 ст. 4 Закона об обороте земель законами субъекта РФ могут быть установлены минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Если на территории субъекта РФ такие минимальные размеры установлены, вновь образуемые при разделе земельные участки не должны быть меньше указанных размеров.

Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения должны соблюдаться при разделе земельного участка.

Несоответствие межевого плана образуемых из земель сельскохозяйственного назначения земельных участков указанным требованиям может повлечь отказ в регистрации права собственности на вновь образованные земельные участки.

Согласно ЗК РФ Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

1. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли

А потому потом они не смогут полноценно распоряжаться участками.

В соответствии с п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть образованы в том числе при разделе земельных участков

В соответствии с п. 1 ст. 14 Закона об обороте земель владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем 5 лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Составить указанное Вами соглашение о порядке пользования смогут.

Статья 14. Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности

1. Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Добрый день!

Да, покупатели могут составить такое соглашение, но оно будет иметь юридическую силу только для них самих, но не для государства.

С точки зрения закона, размежевать участок 3,2 га на куски меньше 2 га в Подмосковье нельзя. Покупатели станут сособственниками «коммунальной квартиры» на одной большой земле.

Как правильно оформить документ?

Документ называется Соглашением об определении порядка пользования участком (ст. 247 ГК РФ). В нём дольщики имеют полное право письменно зафиксировать:

- Схему разделения земли (кто какой конкретно частью пользуется).

-Правила совместного использования проезда, скважины и септиков.

-Порядок оплаты за свет по внутренним счетчикам.

Главные риски для покупателей (о чем важно предупредить):

-Смена собственника: Это соглашение не регистрируется в Росреестре. Если один дольщик продаст свою долю, для нового покупателя соглашение автоматически теряет силу. Придется договариваться заново или судиться.

-Общие лицевые счета: Договор с электросетью будет один на все 3,2 га. Если один сосед перестанет платить, свет отключат всему участку. Остальным придется гасить его долг.

-Запрет на строительство: На землях КФХ по закону разрешено построить только один жилой дом фермера (ФЗ № 299-ФЗ). Построить отдельные дома каждому дольщику на их «кусочках» нельзя — их признают самостроем и заставят снести.

Продать землю долями вы можете (строго через нотариуса). Покупатели могут подписать соглашение, чтобы зафиксировать правила игры, но юридически они навсегда останутся зависимы друг от друга.

Согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Это означает, что дольщики могут составить соглашение о совместном пользовании участком и установить границы своих участков, а также порядок совместного использования коммуникаций (электроэнергия, вода из скважины, проезд).

Соглашение должно быть оформлено в письменной форме и подписано всеми участниками.

В нем можно прописать условия пользования общим имуществом, включая распределение расходов на содержание коммуникаций.

Однако стоит помнить, что такое соглашение не изменяет правовой статус самого земельного участка, который остается в долевой собственности.

Если дольщики не смогут достичь соглашения, то спор может быть разрешен в судебном порядке.

Важно отметить, что выдел доли в натуре невозможен, если это приведет к несоразмерному ущербу имуществу или нарушит его целевое назначение.

В таком случае суд может обязать остальных участников выплатить компенсацию собственнику, чья доля не может быть выделена.

Также следует учесть, что все сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению, что защищает права всех участников. Нотариус проверит соблюдение преимущественного права покупки другими дольщиками и другие важные аспекты сделки

Здравствуйте!

Да, вправе заключить между собой соглашение о порядке пользования земельным участком.

Закон прямо предусматривает механизм урегулирования отношений между собственниками одного неделимого объекта недвижимости. Согласно статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Кроме того, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Это означает, что юридически участок останется единым объектом с одним кадастровым номером, но фактически (внутренне) он будет поделен между Вами и другими покупателями согласно Вашим договоренностям. Это должно быть соглашение о порядке пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности. Закон не требует его обязательного нотариального удостоверения, достаточно простой письменной формы, но для минимизации будущих споров настоятельно рекомендую оформить его у нотариуса.

——————

Но по сути Вы продаете не отдельные участки, а создаете огромную сельскую коммуналку под открытым небом. И покупатели должны это четко осознавать, иначе через год они завалят суды исками друг к другу. Успехов!