Образец договора обеспечительного платежа при купле-продаже квартиры через посредника?

Лицо, у которого нет официально оформленных полномочий, не имеет права подписывать документы на чужую недвижимость и брать за неё деньги (ст. 182 ГК РФ). Если такой посредник возьмет задаток, покупатель сможет в любой момент вернуть его назад через суд как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ). Для самого посредника такие действия могут обернуться обвинением в мошенничестве (ст. 159 УК РФ).

Чтобы сделка была законной, нужно обратиться к нотариусу и сделать следующее: Оформить от собственника доверенность с правом получения денег и подписания соглашений (ст. 185 ГК РФ).

Заключить предварительный договор напрямую между собственником и покупателем (ст. 429 ГК РФ), переведя деньги на счёт собственника.

Провести дистанционную сделку через двух нотариусов, если собственник находится в другом городе (ст. 86 Основы законодательства о нотариате).

В соглашении лучше использовать понятие «обеспечительный платёж » (ст. 381.1 ГК РФ). В отличие от задатка (ст. 380 ГК РФ), он не обязывает возвращать сумму в двойном размере, если сделка сорвется по вине продавца, а просто возвращается покупателю.

Здравствуйте

По общему правилу обеспечительный платёж при купле-продаже квартиры (ст.454 ГК РФ) через посредника — это денежная сумма, которая передаётся одной из сторон сделки в качестве гарантии исполнения обязательств по договору. Он позволяет снизить риски срыва сделки и зафиксировать серьёзность намерений сторон.

Ограничения. Обеспечительный платёж обеспечивает исполнение только денежных обязательств при покупке и продаже недвижимого имущества (ч. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Например, его нельзя использовать для обеспечения неденежных обязательств (например, обязательства заключить основной договор), но допускается применять для уплаты неустойки за уклонение от заключения основного договора.

* При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия и защиты и подготовки документов (ст.779 ГК РФ).

Образец договора обеспечительного платежа при купле-продаже квартиры через посредника. Его нужно готовить отдельно.

Всего доброго!

Ирина Александровна, добрый день!

Передача задатка (обеспечительного платежа) при купле-продаже квартиры лицом, не являющимся собственником, возможна только при наличии надлежащих полномочий (доверенности) от собственника. Заключение договора задатка с лицом, не имеющим таких полномочий, несет значительные юридические риски для покупателя и продавца.

Рекомендую:

Заключать договор задатка непосредственно с собственником квартиры либо с его представителем по нотариальной доверенности, в которой прямо указано право принимать задаток.

Правовое обоснование:

В соответствии со ст. 380 ГК РФ, соглашение о задатке должно быть заключено в письменной форме.

Сделки с недвижимостью (ст. 550, 551 ГК РФ) требуют строгого соблюдения формы и полномочий сторон.

Передача денежных средств третьему лицу, не имеющему доверенности, не создает обязательств для собственника квартиры (ст. 182 ГК РФ).

Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики № 1 (2016) указывает, что задаток может быть передан представителю только при наличии надлежащей доверенности.

Варианты исхода:

Если у лица есть нотариальная доверенность от собственника:

Договор обеспечительного платежа (задатка) может быть заключен с этим лицом как с представителем собственника.

Собственник будет связан обязательствами по полученному задатку.

Если у лица нет доверенности:

Договор обеспечительного платежа считается заключенным не с собственником, а с третьим лицом.

Собственник не связан обязательствами, а покупатель рискует не получить квартиру и не вернуть деньги.

Если лицо действует по устному поручению:

Сделка ничтожна, задаток не считается внесенным.

Алгоритм действий:

Проверьте полномочия лица:

Запросите нотариальную доверенность от собственника квартиры, где прямо указано право принимать задаток.

Заключите письменный договор задатка:

Стороны: собственник квартиры (или его представитель по доверенности) и покупатель.

Предмет: обязательство заключить основной договор купли-продажи квартиры.

Размер, порядок передачи задатка, условия возврата/удержания.

Передайте денежные средства:

По расписке, с указанием основания (задаток по договору).

Сохраняйте документы:

Договор, расписка, копия доверенности.

Заключите основной договор купли-продажи в срок, указанный в соглашении о задатке.

Сроки:

Сроки передачи задатка и заключения основного договора указываются в самом соглашении.

Орган:

Нотариус (для удостоверения доверенности).

Росреестр (для регистрации перехода права собственности по основному договору).

Риски и последствия бездействия:

Передача задатка лицу без полномочий не создает обязательств для собственника.

Возможна потеря денежных средств без возможности взыскания.

Сделка может быть признана недействительной.

Образец договора обеспечительного платежа (задатка):

ДОГОВОР ЗАДАТКА № ___

г. ________ «»________ 20 г.

Стороны

1.1. Гражданин(ка) ___________________, паспорт: серия № , выдан _____________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель»,

и

1.2. Гражданин(ка) __________, паспорт: серия № , выдан _______________________, действующий(ая) на основании доверенности от «» 20 г. № , удостоверенной нотариусом ______, именуемый(ая) в дальнейшем «Представитель Продавца», от имени собственника квартиры ________________.

Предмет договора

2.1. Покупатель передает, а Представитель Продавца принимает задаток в счет обеспечения исполнения обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: _________________________.

Размер и порядок передачи задатка

3.1. Размер задатка: (__) рублей.

3.2. Задаток передан наличными денежными средствами/переводом на счет Представителя Продавца.

Обязательства сторон

4.1. В течение срока до «» 20 г. стороны обязуются заключить договор купли-продажи указанной квартиры.

4.2. В случае неисполнения обязательств по вине Покупателя задаток не возвращается.

4.3. В случае неисполнения обязательств по вине Продавца задаток возвращается в двойном размере.

Прочие условия

5.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

5.2. К договору прилагается копия доверенности.

Подписи сторон Покупатель

Обратите внимание:

Договор должен быть подписан только при наличии у представителя нотариальной доверенности с правом принимать задаток!

В противном случае заключайте договор только с собственником квартиры.

Обратитесь к юристу за помощью