Как купить заброшенный участок в СОТ, если владелец неизвестен и отказ?

Здравствуйте

В данном случае ситуация сложная, еси Вы получили отказ по двум основаниям: участок уже предоставлен иному лицу (п.14 ст.39.16 ЗК РФ) и цель использования не соответствует назначению (п.19 ст.39.16 ЗК РФ).

Можно подать заявление в администрацию о выявлении правообладателя. И рекомендуемые шаги запросите выписку из ЕГРН на участок – узнайте, кто собственник.

Если собственник не зарегистрирован (старый акт), обратитесь в Росреестр или администрацию для уточнения статуса. Попробуйте найти наследников через нотариусов или публичные запросы.

Таким образом с юридической точки зрения если участок фактически не используется, подайте в администрацию заявление о предоставлении его как бесхозяйного или через процедуру выморочного имущества.

В противном случае придётся решать в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Всего доброго

Здравствуйте!

Отказ департамента САТЭК правомерен и обоснован.

Ваша ошибка при подаче заявления заключалась в неверном указании цели использования земли. Вместо того, чтобы прописать реальное функциональное назначение участка, например, для ведения садоводства или огородничества, Вы указали сам способ его приобретения - получение в собственность за плату. Это является существенным формальным нарушением.

Но главная проблема кроется в другом аспекте - наличии государственного акта о предоставлении этого участка иному лицу в 1993 году. В начале девяностых годов земельные наделы массово выдавались гражданам на праве собственности или пожизненного наследуемого владения. Эти права признаются государством до сих пор, даже если они не зарегистрированы в современном Росреестре. Администрация города просто не имеет законного права продать Вам чужую землю, так как у нее уже есть легитимный владелец.

Отказ профильного ведомства

опирается на действующее законодательство Российской Федерации. Согласно статье 39.16 Земельного кодекса РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если разрешенное использование участка не соответствует целям использования, указанным в заявлении, а также если участок уже предоставлен некоммерческой организации или иному лицу.

Именно эти основания правомерно применили к Вашему заявлению. Кроме того, старые правоустанавливающие документы имеют полную юридическую силу. Согласно Федеральному закону "О государственной регистрации недвижимости" N 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу профильного закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Если реальный владелец участка давно умер и не оставил после себя наследников, такое имущество не переходит к муниципалитету автоматически, а становится выморочным.

Согласно статье 1151 Гражданского кодекса РФ выморочное имущество в виде расположенного на территории Российской Федерации земельного участка переходит в порядке наследования по закону в собственность городского округа или муниципального района только после прохождения специальной процедуры, и лишь после этого земля может быть выставлена на торги.

Чтобы сдвинуть дело с мертвой точки в правовом поле, составьте заявление в орган муниципального земельного контроля и департамент имущественных отношений мэрии города Магадана. Изложите известные Вам факты о длительном неиспользовании конкретного участка по целевому назначению, его зарастании сорняками, отсутствии строений и высоком пожароопасном состоянии, которое несет потенциальную угрозу всему товариществу. Требуйте провести выездную проверку в рамках муниципального земельного контроля с целью официальной фиксации факта заброшенности земли. Также просите инициировать процедуру розыска правообладателя участка или его законных наследников, а в случае их отсутствия требуйте запустить судебную процедуру признания данного земельного участка выморочным имуществом с последующей регистрацией права муниципальной собственности. В заключительной части обязательно просите сообщить Вам в письменном виде о результатах проведенных мероприятий и возможных сроках выставления участка на муниципальные торги.

В этой связи Вам рекомендую начать с активного поиска старого хозяина или его возможных наследников своими силами, так как прямая покупка у владельца - это самый надежный и быстрый путь к приобретению земли. Опросите старожилов СОТ Магадан, обратитесь к председателю товарищества с убедительной просьбой поднять старые архивы, протоколы общих собраний и членские книжки за девяностые годы.

Если Вы найдете наследников, которые просто не вступили в законные права на эту землю из-за ее ненадобности, Вы сможете договориться с ними о том, что Вы полностью оплатите все расходы на нотариальное оформление наследства, а они затем официально продадут Вам этот участок по минимальной стоимости.

А также Вам следует параллельно взаимодействовать с правлением Вашего садового товарищества для создания доказательственной базы заброшенности участка. Составьте совместно с председателем и соседями несколько официальных актов о том, что участок не обрабатывается более трех лет, зарос бурьяном и целевые взносы за него не уплачиваются.

Кроме того, советую Вам регулярно отслеживать официальные публикации на сайте мэрии Магадана о проведении земельных торгов и аукционов. Как только муниципалитет проведет процедуру изъятия этого участка у нерадивого собственника или оформит его в свою собственность как выморочное имущество, админиьсрация будет обязана выставить его на открытый аукцион. Удачи! Буду рад, если смог помочь.

Здравствуйте.

С высокой вероятностью отказ связан не с тем, что Вы указали "не ту цель использования", а с главным обстоятельством: участок уже предоставлен другому лицу на основании государственного акта 1993 года. Пока право прежнего владельца не прекращено, администрация не вправе передать этот же участок Вам.

Пункт 14 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ как раз предусматривает отказ, если земельный участок уже предоставлен другому лицу. Пункт 19 статьи 39.16 ЗК РФ обычно применяется при несоответствии заявленного использования установленному виду разрешенного использования.

Что это означает на практике.

Даже если участок заброшен 20-30 лет, это не означает автоматическую утрату права собственности или права постоянного пользования. Государственный акт 1993 года подтверждает, что участок был предоставлен конкретному гражданину. Пока это право не прекращено, участок юридически "занят".

Что можно сделать

1. Выяснить правовой статус участка

Закажите выписку из ЕГРН по кадастровому номеру.

Нужно понять:

* зарегистрировано ли право собственности в ЕГРН;

* кто указан правообладателем;

* есть ли сведения о ранее возникшем праве;

* стоит ли участок на кадастровом учете.

Это ключевой шаг.

2. Попробовать найти владельца

Если в ЕГРН указан собственник, участок можно приобрести только у него или у его наследников.

Для поиска используют:

* данные из ЕГРН;

* правление СНТ/СОТ;

* соседей;

* нотариусов (если собственник умер).

3. Если собственник умер

Тогда участок входит в наследственную массу.

Возможны варианты:

* найти наследников и купить у них;

* если наследников нет и имущество признано выморочным, участок может перейти муниципалитету, после чего его можно будет получить на общих основаниях.

4. Если право не зарегистрировано и владелец фактически отсутствует

Можно обратиться в администрацию с просьбой провести проверку и инициировать работу по выявлению бесхозяйного имущества. Но это длительная процедура, и Вы не можете самостоятельно "оформить" чужой участок только из-за его заброшенности.

Важно!

Почему отказали именно Вам.

Вы просили предоставить участок без торгов, но администрация увидела, что участок уже предоставлен другому лицу. В такой ситуации они обязаны отказать по ст. 39.16 ЗК РФ.

Что я бы сделал на Вашем месте

1. Заказал выписку ЕГРН.

2. Проверил, жив ли правообладатель.

3. Если умер - искал наследников.

4. Если сведений нет - подал в мэрию заявление о проверке участка как фактически брошенного и о принятии мер по прекращению неиспользуемого права.

5. После перехода участка в муниципальную собственность - снова подал заявление о предоставлении.

Важный нюанс для Магадана

В старых садоводствах 1990-х годов нередко встречаются ранее возникшие права, которые действуют даже без записи в ЕГРН. Поэтому отсутствие контактов у СОТ еще не означает отсутствие собственника.

Здравствуйте. Ваш отказ законен, но это не означает, что участок купить нельзя. Причина в том, что вы пытаетесь приобрести участок, который уже кому-то принадлежит, а ваша заявленная цель («в собственность за плату») не соответствует его назначению. Нужно действовать по-другому.

Почему вам отказали

Отказ обоснован двумя пунктами Земельного кодекса РФ (ЗК РФ):

· Пункт 14 статьи 39.16 ЗК РФ. Участок не может быть предоставлен, если цель его использования в вашем заявлении не соответствует его разрешенному назначению. Скорее всего, это и есть причина про "СХЗ 705" — вы заявляли покупку, а не использование под садоводство.

· Пункт 19 статьи 39.16 ЗК РФ. Участок, который уже предоставлен другому лицу на основании государственного акта (ваш случай — 1993 год), не может быть предоставлен вам повторно в упрощенном порядке. Право этого человека на участок до сих пор юридически существует.

Как законно получить этот участок

Поскольку участок имеет действующего правообладателя, напрямую купить его у муниципалитета нельзя. Есть два законных пути.

1. Найти владельца и договориться лично

Это самый короткий путь. Выясните, кто указан владельцем в документах. Для этого:

· Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) по кадастровому номеру. В ней будет указан собственник.

· Обратитесь к председателю СОТ. У него могут быть старые списки или контакты членов товарищества.

· Если найдете владельца, единственный законный способ — заключить с ним договор купли-продажи.

2. Ждать признания участка муниципальной собственностью

Если владельца нет в живых, а наследники не вступили в права, участок могут признать выморочным и передать в собственность муниципалитета. Этот процесс долгий и инициирует его местная администрация.

Процедура выглядит так:

1. Муниципалитет ставит участок на учет как бесхозяйный (хотя это чаще применимо к объектам недвижимости, чем к земле).

2. Через год муниципалитет через суд признает право собственности на него.

3. Участок выставляется на торги или в аренду. Вы сможете участвовать в них уже на общих основаниях.

Здравствуйте! Ситуация сложная, но не безнадежная. Отказ законен, так как участок уже предоставлен, а цель использования указана неверно. Вот пошаговый план с указанием статей РФ.

Краткий анализ отказа

Вам отказали на основании пунктов 14 и 19 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ. Это означает:

Пункт 14 ст. 39.16 ЗК РФ — Разрешенное использование участка не соответствует целям, для которых вы его запрашиваете. Вы указали «получение в собственность за плату» (это процедура, а не цель), а нужно — «ведение садоводства».

Пункт 19 ст. 39.16 ЗК РФ — Участок предоставлен иному лицу (госакт 1993 года). Но это не значит, что он в собственности живого человека, возможно, это умерший или забытый владелец.

Пошаговый алгоритм действий

Шаг 1. Уточните статус владельца (обязательно)

Сделайте выписку из ЕГРН на участок (кадастровый номер из отказа). Закажите через Росреестр, МФЦ или сайт Росреестра (пошлина около 750 руб. для физлица).

В выписке будет указано: «Правообладатель:». Если там написано «физическое лицо (ФИО)» — это и есть владелец. Если написано «данные отсутствуют» — право собственности по акту 1993 года могло не быть зарегистрировано (в 1993 году регистрация в ЕГРН была необязательной). Это ваш шанс.

Шаг 2. Проверьте, не считается ли участок «бесхозяйным» (если владельца нет)

Если в ЕГРН записи о праве нет, вы можете инициировать процедуру признания участка бесхозяйным (ст. 225 ГК РФ).

Когда это возможно:

Нет зарегистрированного права.

Участок не используется, территория заброшена.

СОТ не знает владельца.

Процедура:

Обратитесь в Администрацию г. Магадана с заявлением о постановке участка на учет как бесхозяйного.

Администрация подает заявление в Росреестр.

Через год (если владелец не объявится) Администрация может обратиться в суд с иском о признании права муниципальной собственности на этот участок (ст. 225 ГК РФ, ст. 290 КАС РФ).

После этого вы сможете выкупить участок у муниципалитета (п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ — выкуп без торгов по кадастровой стоимости).

Шаг 3. Если владелец известен по выписке (или старому акту)

Найдите наследников. Если владелец умер, участок переходит в выморочное имущество — государству или муниципалитету (ст. 1151 ГК РФ). Тогда снова идете в Администрацию.

Шаг 4. Обжалуйте отказ (если вы поняли, что нарушили только цель)

Отказ можно обжаловать в Магаданском городском суде (КАС РФ, гл. 22) или в Управление Росреестра (внесудебно), если участок еще не используется третьим лицом.

Но смысла в обжаловании по п. 19 почти нет, пока не решен вопрос с владельцем.

Шаг 5. Как купить у продавца, если он найдется

Если найдете владельца (наследника), сделка — простая купля-продажа (ст. 549 ГК РФ). Но будьте готовы:

Владелец может запросить цену (рыночную или кадастровую).

Юридически участок принадлежит ему, даже если он заброшен.

Шаг 6. Риски и советы

Не принимайте отказ как финал — это стандартная бюрократия.

Территориальная зона СХЗ-705 — это зона сельскохозяйственного использования (садоводство). Для садовых участков нормально.

Если владелец умер, а наследников нет — через 1 год участок может перейти к муниципалитету. Но этот процесс может затянуться на 1–2 года.

Самый быстрый путь: если у вас есть контакты СОТ (правление), попросите их собрать информацию о последнем известном владельце. Иногда старые члены СОТ помнят людей. Если владелец жив, предложите выкуп.

С уважением Светлана Б

Здравствуйте. Отказ администрации законен, и ваша ошибка в том, что вы пытались купить участок, который уже кому-то принадлежит. Это прямое основание для отказа по п. 19 ст. 39.16 ЗК РФ.

Ваша цель "получение в собственность за плату" также не соответствует назначению зоны СХЗ 705 (ведение садоводства) , что стало вторым основанием для отказа (п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ).

Как законно получить участок

Путь 1. Найти владельца и договориться

Участок предоставлен по госакту 1993 года, значит, у него есть правообладатель. Ваша задача — найти его и заключить договор купли-продажи.

· Закажите выписку из ЕГРН по кадастровому номеру через Росреестр или МФЦ — там будет указан собственник .

· Опросите старожилов СОТ и председателя — у них могут сохраниться контакты.

· Если владелец умер, ищите наследников через нотариуса по месту открытия наследства.

Путь 2. Ждать признания участка бесхозяйным (долгий путь)

Если владельца нет и наследников тоже, участок могут признать выморочным и передать муниципалитету .

· Процедура длительная: муниципалитет должен поставить участок на учет как бесхозяйный, через год обратиться в суд и только после этого выставить его на торги .

· Сами вы инициировать этот процесс не можете. Ваша задача — периодически узнавать в администрации, не признан ли участок бесхозяйным.

Приобретательная давность (15 лет владения) здесь не работает, так как участок не является бесхозяйным — он предоставлен конкретному лицу .