Можно ли заменить кровлю частично при несогласии одного собственника?

Да, можно.

Здравствуйте! Крыша — общее имущество дома (ст. 36 ЖК РФ), поэтому замену лучше оформлять решением общего собрания. Участок над 2 квартирами можно делать только если это технически безопасно, не ухудшит 3-ю квартиру и не затронет права соседа. Есть акт о протечке и заключение специалиста по кровле? Ответы помогут дать более точный совет

Здравствуйте

Короткий ответ: формально — нет, заменить кровлю только над двумя квартирами без согласия третьего собственника нельзя.

Дело в том, что по закону (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества № 491) крыша всего дома относится к общему имуществу всех собственников, даже если квартиры приватизированы отдельно. Не бывает «личной» части крыши над одной квартирой — конструкция обслуживает дом целиком.

Прочитайте, пожалуйста, личные сообщения от юристов на этом сайте (верхний правый угол экрана).

ЖК РФ Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

.......

ЖК РФ Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме,

......

Проводите общее собрание, принимайте решение - оно будет легитимно (2 квартиры из 3 - за) и ремонтируйте ВСЮ КРЫШУ.

После этого обязывайте 3-ю квартиру оплатить треть расходов. При сопротивлении - взыскивайте в суде вместе с неустойками и прочими штрафами.

Можете,но будет только хуже - технически

Да, заменить кровлю над двумя квартирами можно, но правильно делать это не как «каждый чинит свой кусок крыши», а как ремонт общего имущества дома. Крыша в многоквартирном доме — общее имущество всех собственников, даже если квартир всего три и дом фактически «жакт».

Несогласие одной квартиры само по себе не блокирует ремонт, если решение принято собственниками в установленном порядке. Важно не допустить ситуации, когда после частичного ремонта вода начнет уходить на третью квартиру или будет нарушена общая конструкция крыши — тогда этот собственник сможет предъявлять претензии.

Что сделать:

Зафиксируйте протечки: фото, видео, акт осмотра, желательно с участием управляющей организации/ТСЖ/старшего по дому либо хотя бы двух соседей.

Проведите общее собрание собственников по вопросу ремонта кровли: укажите, что ремонт проводится на части крыши над квартирами №..., за счет собственников, согласных финансировать работы, без ухудшения состояния остальной части кровли.

Получите смету от подрядчика, где будет прямо указано, что частичная замена технически возможна и не создаст вреда третьей квартире.

Оформите протокол собрания. Если у двух квартир большинство голосов по площади, решение будет иметь юридическую силу для дома.

После работ сохраните договор, акты, чеки и фото результата. Если третья квартира потом решит присоединиться, можно будет отдельно обсуждать компенсацию или продолжение ремонта.

На что обратить внимание: нельзя самовольно менять конструкцию крыши, уклон, водоотвод, примыкания так, чтобы ухудшить положение несогласного собственника. Частичный ремонт допустим, но технически он должен быть аккуратным: крыша — не пирог, кусками режется плохо.

Какая площадь у каждой из трех квартир? От этого зависит, есть ли у двух согласных собственников большинство голосов для оформления решения.

Добрый вечер! К сожалению, заменить кровлю только над двумя квартирами в вашем случае, скорее всего, не получится.

Главная причина в том, что крыша любого многоквартирного дома, даже с малым количеством квартир, является общим имуществом всех собственников.

Это означает, что:

Все собственники обязаны участвовать в ее содержании и ремонте.

Крыша — это единая конструкция, и ее ремонт (особенно капитальный) должен выполняться в отношении всего объекта, чтобы обеспечить надежность и безопасность всего дома.

Если ваш дом находится в управлении управляющей компании (УК) или ТСЖ, то именно на них лежит обязанность по надлежащему содержанию общего имущества, включая ремонт кровли. А решение о проведении капитального ремонта (а замена кровли — это именно он) принимается на общем собрании собственников всех квартир.

Разделить крышу и отремонтировать только ее часть — это технически и юридически сложно. Частичный ремонт нарушит целостность конструкции, не решит общую проблему, а отказ одного собственника от участия в общих расходах не освобождает остальных от их обязанностей.

Нет, заменить только над вашими квартирами нельзя — крыша является общим имуществом всего дома (ст. 36 ЖК РФ), и любые изменения ее конструкции, даже частичные, требуют согласия всех собственников. Вам нужно инициировать общее собрание, а если сосед против, обращаться в суд или требовать капитальный ремонт через управляющую компанию (она обязана следить за состоянием крыши).

Нет, не можете, необходимо согласие другого собственника.

Он через суд может работы признать недействительными.

Так как речь идет о многоквартирном доме, вопрос решается путем проведения общего собрания, учитывается мнение кворума, только в этом случае сможете заменить кровлю.

Решения о текущем или капитальном ремонте общего имущества принимаются на общем собрании собственников. Для текущего ремонта достаточно большинства голосов (более 50% от общего числа голосов), для капитального — не менее 2/3 (ст. 44-46 ЖК РФ). Если один собственник против, но остальные двое поддерживают замену, решение может быть принято (при условии кворума).

Кровля в многоквартирном доме (даже на 3 квартиры) является общим имуществом собственников помещений (ст. 36 ЖК РФ). Решения о текущем или капитальном ремонте общего имущества принимаются на общем собрании собственников. Для текущего ремонта достаточно большинства голосов (более 50% от общего числа голосов), для капитального — не менее 2/3 (ст. 44-46 ЖК РФ). Если один собственник против, но остальные двое поддерживают замену, решение может быть принято (при условии кворума).

Для текущего ремонта достаточно большинства голосов (более 50% от общего числа голосов), для капитального — не менее 2/3 (ст. 44-46 ЖК РФ). Если один собственник против, но остальные двое поддерживают замену, решение может быть принято (при условии кворума).