Кто прав - юрист или архитектура по охранному обязательству?

Question

Два года назад приобрели квартиру в доме культурного наследия. Сделка проходила электронно, через банк - все документы на регистрацию подавал банк в том числе составлял ДКП. Решила половину своей квартиры подарить ребенку. 
Охранного обязательства у предыдущего собственника не было никогда, Городской архитектуры к сделке было получено письмо о правах и обязанностях нового собственника, этот документ был передан банку для оформления сделки. 
Сейчас мне говорят, что данное обязательство не прошло регистрацию вместе с ДКП и сделка ничтожна. 
При этом Архитектура говорит, что такой документ проходит регистрацию с договором, когда только заключен, в моем случае это не обязательно. 
Кто прав юрист или Архитектура? И какая статья ФЗ 73 говорит о том, что обязательство должно пройти регистрацию с ДКП. 
Как банк провёл эту сделку и Росреестр её зарегистрировал? 
Какой выход? В суде оспаривать своё право собственности?

Бабъяк Светлана Васильевна · Accepted Answer

По общему правилу, сам факт наличия охранного обязательства и требование о его соблюдении следуют из режима охраны объекта культурного наследия, а не только из формальной “подачи вместе с ДКП”. Позиция архитектуры чаще правильнее в части порядка оформления, но ваша ситуация упирается в то, что именно было в “письме о правах и обязанностях нового собственника” и как оно оформлено в системе охраны.

Почему “ничтожность” из за неприкрепления документа к ДКП обычно оспорима
Росреестр регистрирует переход права собственности. Если переход права зарегистрирован, это создает презумпцию законности регистрации. Для признания сделки ничтожной по мотиву “не зарегистрировали отдельное охранное обязательство” обычно нужно, чтобы закон прямо связывал недействительность сделки с отсутствием регистрации такого обязательства как условия регистрации перехода права. На практике суды чаще рассматривают нарушение охранного режима как административно правовое и гражданско правовое последствие для собственника, а не как основание ничтожности ДКП.

Алекс И.И. · Answer

Ситуация: вы приобрели квартиру в доме культурного наследия, сделка прошла через банк и Росреестр. Городская архитектура выдала письмо о правах и обязанностях нового собственника (вероятно, охранное обязательство), но оно не было зарегистрировано вместе с ДКП. Теперь вам говорят, что сделка ничтожна из-за отсутствия регистрации охранного обязательства.

**Кто прав: юрист или архитектура?**

Правы обе стороны частично, но вывод юриста о ничтожности сделки неверен.

Согласно Федеральному закону №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия...»:
- Охранное обязательство (оформленное письмом) должно быть заключено с собственником и подлежит государственной регистрации как обременение (ст. 48.1).
- Однако отсутствие регистрации охранного обязательства не влечет недействительность сделки купли-продажи. Договор считается заключенным, а право собственности переходит к покупателю. Неисполнение обязанности по регистрации обременения может повлечь административную ответственность, но не оспаривает саму сделку.
- Архитектура верно указывает, что охранное обязательство может быть зарегистрировано и после заключения ДКП. Закон не требует обязательной одновременной регистрации.

**Как банк и Росреестр провели сделку?**

Банк представил на регистрацию ДКП и, вероятно, письмо архитектуры как основание. Росреестр зарегистрировал переход права, но мог не зарегистрировать обременение, если не было отдельного заявления. Это ошибка Росреестра, но она не делает сделку ничтожной.

**Выход из ситуации**

1. **Не оспаривать сделку** – она действительна, вы собственник.
2. **Зарегистрировать охранное обязательство сейчас** – обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации обременения на основании того же письма архитектуры. Если письмо утеряно, запросить дубликат.
3. Если возникнут споры с госорганами, можно обжаловать их действия (но в вашем случае архитектура на вашей стороне).
4. После регистрации обременения вы сможете подарить половину квартиры ребенку – дарение доли требует нотариального удостоверения, но не отменяет охранное обязательство (оно сохраняется на всю квартиру).

**Резюме:** Сделка не ничтожна, вы – законный собственник. Рекомендуем зарегистрировать охранное обязательство в Росреестре. Для этого обратитесь в МФЦ с заявлением. Если у вас есть похожий вопрос, его можно задать в форме ниже.

Степанов Эрик Эдуардович · Answer

Здравствуйте! По описанию позиция Архитектуры выглядит более правильной. В 73-ФЗ нет нормы, по которой отсутствие регистрации охранного обязательства «вместе с ДКП» автоматически делает вашу уже зарегистрированную сделку ничтожной. Статья 48 73-ФЗ говорит о другом. Если к моменту договора охранное обязательство уже действовало, договор должен содержать обязанность нового собственника выполнять его требования. Если охранные документы не были оформлены, новый собственник всё равно обязан соблюдать требования к объекту до вручения охранного обязательства.

Регистрации подлежит не сам ДКП «с охранным обязательством», а ограничение или обременение в ЕГРН. По пункту 12 статьи 47.6 73-ФЗ орган охраны направляет акт с охранным обязательством собственнику и в Росреестр для регистрации ограничения в порядке закона о регистрации недвижимости. Поэтому банк и Росреестр могли зарегистрировать переход права, если на момент сделки охранное обязательство не было оформлено или не было внесено как обременение.

Оспаривать своё право собственности в суде я бы не советовал без письменного отказа Росреестра или органа охраны. Практический выход такой. Получить актуальную выписку ЕГРН, письменный ответ Архитектуры о наличии или отсутствии утвержденного охранного обязательства и при дарении доли ребенку включить в договор условие о выполнении требований 73-ФЗ. Если Росреестр откажет в регистрации дарения, тогда уже обжаловать отказ, а не своё право собственности.

Мельник Иван Владимирович · Answer

Никакой регистрации не надо

Злотникова Любовь Геннадьевна · Answer

Здравствуйте.
Сделка не обязательно ничтожна: если в договоре купли‑продажи есть условие о соблюдении требований охраны объекта культурного наследия (ст. 47.3 ФЗ‑73), этого достаточно, отдельное охранное обязательство регистрировать не нужно; если такого пункта нет — есть риски, и вопрос стоит решать через уточнение условий с органом охраны и юристами, а не сразу через суд. Ключевая норма — п. 7 ст. 48 ФЗ‑73.
С уважением.

Шишкин Виталий Михайлович · Answer

Сделка не ничтожна, вы – законный собственник. Рекомендуем зарегистрировать охранное обязательство в Росреестре. Для этого обратитесь в МФЦ с заявлением.

Тарханова Полина Дмитриевна · Answer

Сделка не ничтожна, вы – законный собственник. Рекомендуем зарегистрировать охранное обязательство в Росреестре. Для этого обратитесь в МФЦ с заявлением

Працко Виталий Александрович · Answer

Согласно Федеральному закону №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия...»:
- Охранное обязательство (оформленное письмом) должно быть заключено с собственником и подлежит государственной регистрации как обременение (ст. 48.1).

Кто прав - юрист или архитектура по охранному обязательству?

Похожие вопросы

Владельцы дома в исторической части города борются за сохранение своего имущества

Затоп офисного помещения по Вине в жилом доме-памятнике архитектуры. Охранное свидетельство о принадлежности есть.

Охранное обязательство при покупке квартиры - памятник архитектуры и финансовые обязательства

Продается квартира в доме-памятнике архитектуры - возможна ли передача охранного обязательства покупателю?

Выявленный объект культурного наследия - обязательства по сохранению и возможное охранное обязательство на здание или помещение

Вопрос продажи квартиры в памятнике архитектуры - что делать, если отсутствует документ охранного обязательства?

Как внести изменения в ДКП с учетом охранного обязательства и где получить копию охранного наследия в СПб

Вопросы охранного обязательства и регистрации при покупке памятника архитектуры - что делать

Процесс оформления охранных обязательств на квартиру - кто принимает решение о деталях и роль комиссии

ЕГРН не выдаёт информацию об обременениях для квартиры в памятнике архитектуры, будет ли ответственность после сделки

Регпалата требует охранное обязательство для регистрации квартиры в собственность, поскольку дом признан памятником архитектуры

Охранное обязательство не было оформлено в срок - кто несет ответственность и каковы последствия?

ГДЕ БЕРЕТСЯ копия охранного обязательства на дом в Спб, кировского района, запросили юристы сбербанка.

Загадка объекта культурного наследия - почему нет в реестре ОКН, но есть охранное обязательство?

Вопросы оформления охранного обязательства на жилое помещение и возможные последствия его неоформления

Охранное обязательство на ОКН

Дом как объект культурного наследия - последствия игнорирования охранных обязательств

Оформление договора охранного обязательства при покупке квартиры в доме, являющимся объектом культурного наследия

Охранное обязательство в выписке ЕГРН - разъяснение и значения.

Можно ли купить вторую половину дома без охранного обязательства от продавца?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59