Как фин. управляющий продаст долю в таунхаусе при банкротстве застройщика?

ФУ будет действовать стандартно, но с дополнительными расходами на кадастр

Ситуация действительно непростая, и я помогу разобрать, как в таких случаях действует финансовый управляющий и что ему нужно доказать. Сразу оговорюсь: финальный сценарий зависит от деталей, поэтому советую отслеживать материалы дела о банкротстве застройщика — там будет утверждён порядок реализации имущества. Как управляющий продаст долю. По закону (в том числе с учётом разъяснений Конституционного Суда РФ от 16.05.2023 № 23-П) процесс выглядит так:Управляющий сначала проводит оценку доли должника. Затем он направляет другим участникам долевой собственности (то есть вам и, возможно, соседям) предложение: приобрести долю банкрота по цене, равной начальной цене на торгах. Если кто-то из сособственников согласится в установленный срок (обычно месяц), управляющий заключает с ним договор купли-продажи. Если в течение месяца согласия нет — долю продают с публичных торгов. При этом важно: если торги уже начались, преимущественное право сособственников не действует — нельзя предложить им выкупить долю по цене, которую предложил победитель торгов. А теперь про ваши конкретные сложности. Именно из-за них у управляющего могут возникнуть вопросы, и ему действительно придётся доказывать определённые вещи:Что доля вообще существует как отдельный объект. Если в документах (договор, регистрация) не зафиксировано, что ваша доля соответствует конкретной части дома или изолированному помещению, оценить её рыночную стоимость невозможно. Управляющий должен обосновать, почему эта доля имеет ценность в составе общего имущества.Можно ли выделить долю в натуре. Если технически разделить таунхаус на самостоятельные изолированные помещения нельзя (нет технического плана, плана раздела), это серьёзный аргумент против выдела в натуре. Управляющий покажет, что продажа доли в праве выгоднее, чем сложный и рискованный раздел.Статус земельного участка. Тот факт, что застройщик не оформил в собственность землю под домами, тоже важен. Часто при банкротстве застройщика возникает коллизия: дома есть, а с землёй неразбериха. Управляющий должен доказать, как эта ситуация влияет на ценность доли (например, есть ли у других сособственников права на часть земли).Законность ваших прав. Если в документах есть пробелы или противоречия, управляющему нужно подтвердить, что ваше право возникло на законных основаниях (например, через суд). Что делать вам? Ваша задача — заранее собрать максимум доказательств, подтверждающих реальность и ценность вашей доли. Это могут быть: договор долевого участия или купли-продажи, акты, платёжные документы, переписка с застройщиком, любые бумаги, которые показывают, что вы реально пользовались помещением и несли расходы. Чем убедительнее база, тем проще управляющему обосновать цену и доказать, что доля не «висячий актив». Мой совет: как только в деле о банкротстве появится положение о порядке реализации имущества, запросите его копию. Внимательно изучите: какие аргументы в нём выдвигает управляющий, какие доказательства приложены.

Да, финансовый управляющий сможет продать вашу долю. Судя по описанной ситуации, ваш актив — это малоликвидная доля в праве общей собственности на недвижимость (таунхаус) без выделения в натуре.

Действия управляющего и что ему нужно доказывать:

Оценка и реализация: Управляющий проведет оценку вашей доли и включит её в конкурсную массу для продажи на торгах .

Особенности продажи доли: Так как выдел вашей доли в натуре невозможен, а соседи не согласны на это, управляющий будет действовать по ст. 255 ГК РФ. Сначала он обязан предложить остальным собственникам (соседям) выкупить вашу долю . Если они откажутся, право перейдет к продаже с публичных торгов .

Что нужно доказать: Для этого управляющему не нужно доказывать законность раздела дома. Ему достаточно подтвердить факт наличия у вас этой доли в праве собственности на объект (даже без техплана и кадастрового номера) и отсутствие иного имущества для погашения долгов. Сложности с документами могут снизить цену, но не отменяют саму обязанность продажи.

Добрый день! Ситуация, которую вы описали, в юридической и банкротной практике называется «токсичный» или «неликвидный» актив.

Для финансового управляющего (ФУ) такая доля — это настоящая головная боль, но для вас, как для должника, это скорее хорошая новость. Если правильно выстроить линию поведения, этот актив не принесет вам убытков и не затянет банкротство.

Финансовый управляющий не будет и не сможет продать эту долю за реальные деньги. Ему не нужно ничего доказывать суду о том, что вы виноваты в проблемах с активом. Ему нужно просто задокументировать процедуру: попытка оценки -> торги -> отказ кредиторов -> возврат вам.

Для вас эта ситуация безопасна. Актив просто «пройдет» через процедуру банкротства транзитом, не принеся ни вам, ни кредиторам никаких денег, и вернется к вам в том же виде, в каком был. После банкротства вы останетесь собственником этой доли и сможете в будущем (если захотите) пытаться решать вопрос с землей и соседями уже в обычном, неспешном гражданско-правовом порядке.

Если ФУ не сможет поставить долю на учёт, он может продать её как право требования к застройщику? Но здесь дома уже переданы, поэтому скорее всего как долю в праве собственности на таунхаус.

Добрый вечер!

Фин. управляющий сделает оценку имущества, назначит собрание кредиторов по утверждению положения о порядке и продаже имущества, а затем выставит долю на торги ☝️