Какие риски при продаже участка, если покупатель строит до оформления?

Здравствуйте, Наталья Михайловна!

Необходимоуточнитьобстоятельства.

3/4 доли - это доли несовершеннолетних?

Почему именно в ноябре планируется заключение договора купли-продажи?

Разрешение покупателю строить на участке до его продажи создаёт для вас серьёзные правовые риски: от самовольной постройки до срыва сделки. Настоятельно рекомендуется отложить строительство до момента оформления всех документов и регистрации права собственности за покупателем.

Основной риск: если покупатель построит дом до сделки, он будет самовольной постройкой на чужой земле (ст. 222 ГК РФ), право собственности на такой дом у вас не возникнет, покупатель им не сможет распоряжаться, а суд может обязать его снести строение за свой счет.

Здравствуйте, Наталья Михайловна!

Для Вас такая ситуация создает потенциальные риски:

- Строящийся дом в этой ситуации почти наверняка будет считаться самовольной постройкой:

ст. 222 ГК РФ – самовольная постройка: строение, возведённое:

- на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке лицу,

- либо без необходимых разрешений,

- либо с нарушением градостроительных и строительных норм.

Последствия:

- постройка может быть снесена по решению суда или администрации;

- контролирующие органы могут предъявлять претензии к собственникам земли, т.к. Вы допустили стройку.

Особый риск:

- Если доля в участке принадлежит несовершеннолетним, любые действия по распоряжению: регулируются ст. 28, 37 ГК РФ (сделки от имени несовершеннолетних, управление имуществом),

- необходим предварительный разрешительный акт органа опеки и попечительства на продажу доли..

Органы опеки при проверке сделки могут задать вопрос:

- почему на участке, где есть доля ребёнка, уже строится дом в пользу третьего лица, без оформления прав и без выгоды для ребёнка...нарушение прав несовершеннолетнего...

Рекомендации: Не допускать никакого строительства до оформления сделки

Это самый безопасный для вас вариант.

Прямо прописать: «Покупатель не совершает строительных работ до заключения основного договора и перехода права собственности».

Надеюсь мой ответ станет для Вас полезным.

С уважением.

Покупателю не следует начинать строительство на участке до оформления перехода права и фактической передачи участка по договору. До регистрации права собственником остаётся продавец, а самовольные работы могут создать спор о расходах, доступе на участок и ответственности за повреждения.

Если покупатель настаивает на раннем доступе, безопаснее оформить отдельное письменное соглашение: разрешение на временный доступ, перечень допустимых работ, ответственность за ущерб, отсутствие перехода права до регистрации и обязанность убрать результаты работ при срыве сделки. Нельзя передавать ключи и документы без такого соглашения.

Дополнительно проверьте границы участка, обременения, градостроительные ограничения, возможность подключения коммуникаций и наличие согласий всех собственников. Аванс или задаток также оформляйте письменно с понятными последствиями отказа.

Подписан ли уже основной договор или пока есть только устная договорённость и предоплата?

Продажа доли с участием несовершеннолетних требует обязательного получения разрешения органов опеки и попечительства. Если строительство начнется до получения этого разрешения, сделка может быть признана недействительной.