Как рассчитать обеспечительный платеж при расторжении договора аренды?

Необходимо проанализировать ваш договор.

С уважением.

Чтобы точно ответить на ваш вопрос, нужно заглянуть в текст вашего договора. Действия арендодателя будут правомерны в одном случае и неправомерны во всех остальных. Всё зависит от одного ключевого условия: за сколько дней (или месяцев) по договору вы обязаны предупреждать о расторжении?

Действия арендодателя неправомерны, так как зачет полного обеспечительного платежа за уже полностью оплаченный период (с 17 по 30 июля) означает двойную оплату одних и тех же дней. Обеспечительный платеж должен покрывать только неоплаченные дни фактического пользования помещением (в вашем случае — 17 дней августа).

Действия арендодателя по удержанию всей суммы обеспечительного платежа при досрочном расторжении договора неправомерны, если иное не предусмотрено договором в качестве штрафа или компенсации убытков.

Правовая природа обеспечительного платежа регламентирована ст. 381.1 ГК РФ: это денежная сумма, обеспечивающая исполнение обязательств (возмещение убытков, уплату неустойки). Если условие о зачете платежа в счет последнего месяца аренды прямо прописано в договоре, то он подлежит зачету именно за этот период, но не более того.

В вашем случае досрочное расторжение не является основанием для полного удержания платежа, если только договором не установлено иное (например, штраф за досрочное расторжение). Судебная практика указывает, что удержание обеспечительного платежа как штрафа за досрочный отказ от договора может быть признано злоупотреблением правом.

Расчет:

Период с 17.07 (дата уведомления) по 31.07 (конец оплаченного месяца) оплачен арендной платой.

Обеспечительный платеж может быть зачтен только за период с 01.08 по 17.08 (17 дней).

Следовательно, возврату подлежит разница между суммой платежа и арендной платой за 17 дней августа.

Рекомендация: направьте арендодателю письменную претензию с требованием произвести перерасчет и вернуть излишне удержанную сумму, ссылаясь на ст. 381.1 ГК РФ и условия договора. В случае отказа — обращайтесь в суд.

Вам нужно условия о расторжении договора читать , за какой срок вы обязаны предупредить . В силу ст.610 ГК РФ

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Когда срок договора аренды считается неопределенным и какие последствия это влечет

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В вашем договоре -за последний месяц .Вы можете потребовать возврат за часть августа

В данном случае арендодатель не прав. Зачитывать весь обеспечительный платёж в счёт частичного периода (17–30 июля) нельзя, это приведёт к двойному учёту: Вы уже оплатили эти дни основной арендной платой.

По сути обеспечительный платёж это «страховка» на случай нарушений: долга, ущерба, просрочки возврата помещения.

Платеж не является авансом за будущие месяцы, пока не наступило основание для зачёта.

Если Вы добросовестно исполняли договор (платили вовремя, не портили имущество), у арендодателя нет автоматического права произвольно «перекинуть» платёж на период, который и так покрыт основной оплатой.

Когда вы уведомили о расторжении 17 июля, а июль уже оплачен полностью, обязательство по аренде за этот месяц прекращено надлежащим исполнением. Обеспечительный платёж в этой части не должен засчитываться повторно.

Не подписывайте акт сверки, где платёж зачтен целиком.

В комментарии к акту укажите: «Обеспечительный платёж не подлежит зачёту за период 17–30 июля, так как эти дни оплачены основной арендной платой».

Предложите арендодателю оформить соглашение о расторжении с чётким расчётом: основная оплата за июль + возврат остатка обеспечительного платежа или его части, если есть другие обоснованные требования, например, за неоплаченные коммунальные, если это предусмотрено договором.

Если диалог не поможет, в споре опирайтесь на ст. 381.1 ГК РФ: платёж возвращается, если не возникло обстоятельств для его удержания.

Обычно при досрочном расторжении необходимо учитывать срок предупреждения (как правило, 30 дней). Если вы предупредили 17 июля, то договор может считаться расторгнутым через 30 дней – 16 августа. За этот период вы обязаны внести арендную плату. Обеспечительный платеж в размере 100% месячной аренды может быть направлен на покрытие августа пропорционально: за 17 дней августа (с 1 по 17 августа) или за 16 дней (с 17 июля по 16 августа) – в зависимости от условий договора. Если в договоре не указано иное, арендодатель вправе удержать только сумму, соответствующую фактической задолженности. Удержание всего платежа может быть признано неосновательным обогащением (ст. 1102 ГК РФ).