Возникнет ли налог при продаже двух квартир, купленных более 10 лет назад?

Ни одна из продаж не облагается налогом.

Налог не возникнет.

Нет, налог за «повторную продажу» начислить не могут. В российском законодательстве (Налоговый кодекс РФ) нет понятия или ограничения на количество проданных объектов недвижимости в год. Налог зависит исключительно от срока владения каждым конкретным объектом и наличия у человека статуса налогового резидента.

Поскольку обе квартиры куплены более 10 лет назад, при их продаже налог платить не придется ни с первой, ни со второй сделки, независимо от того, будут они проданы в одном году или в разные годы.

Вот как это работает согласно ст. 217.1 НК РФ:

1. Минимальный срок владения

Для квартир, приобретенных после 1 января 2016 года, минимальный срок владения составляет 5 лет. Если квартира была куплена до этой даты, действует старый закон — для освобождения от налога достаточно владеть ею более 3 лет. Поскольку в вашем случае прошло более 10 лет, этот критерий выполняется для обеих квартир. Срок начинает отсчитываться с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН.

2. Независимость объектов

Каждая сделка рассматривается отдельно. Тот факт, что человек уже воспользовался своим правом на безналоговую продажу одной квартиры, никак не влияет на налогообложение следующей. У каждой квартиры свой срок владения, свои документы о покупке и своя дата продажи.

Пример: если первая квартира продана 1 марта 2026 года, а вторая — 1 декабря 2026 года или 15 февраля 2027 года, каждая из них будет полностью освобождена от НДФЛ.

3. Отсутствие лимита по количеству сделок

НК РФ не устанавливает ограничений на число продаж жилья без уплаты налога в течение одного календарного года. Вы можете продать хоть пять таких квартир одновременно разным покупателям — обязанности платить НДФЛ не возникнет.

4. Статус налогового резидента

Освобождение от налога применяется только к налоговым резидентам РФ (лицам, находящимся в России не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев). Нерезиденты также получили право на освобождение от НДФЛ при продаже жилья по истечении минимального срока владения, но важно учитывать условия международных соглашений об избежании двойного налогообложения, если покупатель находится за рубежом.

Когда действительно может возникнуть налог?

Несмотря на общее правило, есть несколько ситуаций, которые стоит проверить перед сделкой:

Не единственное жилье: если бы срок владения был меньше 5 лет, продажа второй квартиры могла бы облагаться налогом, так как льгота для единственного жилья (срок 3 года вместо 5) сработала бы только для одного объекта. Но поскольку вашим квартирам больше 10 лет, это ограничение роли не играет.

Занижение цены в договоре: доход от продажи нельзя указывать ниже 70% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи. Если указать цену ниже, налоговая база будет автоматически доначислена до этих 70%.

Наследство или дарение: если бы квартиры достались не по договору купли-продажи, нужно было бы проверять степень родства с дарителем или наследодателем, так как в ряде случаев минимальный срок сокращается до 3 лет.

Перепланировка с изменением площади: если площадь квартиры официально менялась (например, за счет присоединения лоджии), иногда возникают споры о моменте начала течения срока владения, хотя чаще всего он все равно считается от первоначальной регистрации.

Что потребуется сделать:

Даже если налог платить не нужно, подать декларацию 3-НДФЛ тоже не требуется. Однако необходимо сохранить старые договоры купли-продажи и выписки из ЕГРН. По закону налоговая инспекция видит данные о сроках владения через Росреестр, но при возникновении вопросов наличие документов поможет быстро подтвердить ваше право на освобождение от налога. Также во многих регионах действуют местные льготы по налогу на имущество для пенсионеров и предпенсионеров, но на правила расчета НДФЛ при продаже они не влияют.

Таким образом, вы можете спокойно продавать обе квартиры. Никаких дополнительных налогов, штрафов или процентов именно за вторую сделку законом не предусмотрено.

Здравствуйте, Илона!

В соответствии со ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества для освобождения от налогообложения составляет - 5 лет.

ст. 217.1 минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества - 3 года, если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком:

- в порядке наследования или при дарении между близкими родственниками;

- при приватизации;

- договор ренты;

- единственное жилье для налогоплательщика на момент продажи.

Так как у Вас: обе квартиры в собственности более 10 лет, то есть минимальный срок (3 или 5 лет – в любом случае) уже превышен.

Вывод:

- Продажа первой квартиры – доход полностью освобождён от НДФЛ.

- Продажа второй квартиры – также полностью освобождена от НДФЛ.

Не важно, в один год Вы их продадите или в разные годы, Важен срок владения каждым объектом недвижимости на праве собственности...

Вам не нужно платить налог с прибыли и подавать Декларацию - не надо...

Надеюсь мой ответ станет для Вас полезным.

С уважением.

Здравствуйте, Илона! Если каждая из квартир находилась в собственности более минимального срока владения (в Вашем случае - более 10 лет), то доходы от их продажи освобождаются от НДФЛ независимо от количества сделок (ст. 217.1 НК РФ). Поэтому при соблюдении этого условия налог платить не потребуется.

Закон не устанавливает ограничений на число продаж в течение года, освобождаемых от налога, при условии соблюдения минимального срока владения. Таким образом, после продажи первой квартиры налог платить не нужно, и продажа второй квартиры в этом же или следующем году также не облагается налогом. Понятие «налога за повторную продажу» отсутствует.

Здравствуйте, Илона.

Если минимальный срок владения вышел - декларировать доход от продажи недвижимости не надо, налога нет.