Как рассчитать налог при продаже дома, владеемого менее 3 лет, по кадастровой стоимости?

Здравствуйте! Разберём расчёт подробно — при продаже по кадастровой стоимости формула довольно прозрачная, но есть несколько важных нюансов, которые стоит знать заранее.

Нужно ли вообще платить налог

Поскольку дом в собственности менее 3 лет, доход от его продажи облагается НДФЛ в любом случае — минимальный срок владения, освобождающий от налога, составляет 5 лет по общему правилу, либо 3 года в отдельных исключениях (жильё получено по наследству/дарению от близкого родственника, по договору ренты, приватизации, либо это единственное жильё семьи). Но раз у вас дом менее 3 лет — налог платить придётся при любом из этих сценариев (ст. 217.1 НК РФ).

Как определяется налогооблагаемый доход при продаже по кадастровой стоимости

По ст. 214.10 НК РФ, если цена по договору купли-продажи окажется меньше 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года регистрации перехода права, для целей налога доход всё равно считается равным 70% кадастровой стоимости (это защита от искусственного занижения цены в договоре). Но в вашем случае вы продаёте ровно по полной кадастровой стоимости (100%), что заведомо больше 70%-ного порога — значит, эта норма просто не применяется, и налог считается от фактической цены договора, то есть от полной кадастровой стоимости.

Формула расчёта

Налоговая база = Доход (кадастровая стоимость) − Вычет

Вычет выбираете сами (что выгоднее):

фиксированный имущественный вычет 1 000 000 рублей (если нет документов о расходах на покупку дома), либо

сумма документально подтверждённых расходов на приобретение этого дома (если у вас сохранились договор покупки, платёжные документы, и эта сумма больше 1 млн рублей — выгоднее использовать её).

Ставка налога — с 2025 года действует прогрессивная шкала для дохода от продажи недвижимости:

13% — с прибыли (налоговой базы) до 2,4 млн рублей;

15% — с части прибыли, превышающей 2,4 млн рублей (не со всей суммы, а только с "излишка").

Пример расчёта

Допустим, кадастровая стоимость дома — 5 000 000 руб., а расходов на покупку документально подтвердить не можете:

Налоговая база = 5 000 000 − 1 000 000 (фиксированный вычет) = 4 000 000 руб.

Налог = 2 400 000 × 13% + 1 600 000 × 15% = 312 000 + 240 000 = 552 000 рублей.

Если бы у вас были документы о покупке дома, например, за 4 500 000 руб., то налоговая база составила бы всего 500 000 руб. (5 000 000 − 4 500 000), и налог был бы всего 500 000 × 13% = 65 000 рублей — то есть наличие документов о расходах может радикально снизить сумму налога.

Возможность полного освобождения от налога

Если у вас (или в семье) двое и более несовершеннолетних детей, и это ваше единственное жильё, а вырученные деньги вы направите на покупку нового жилья (большей площади или большей кадастровой стоимости) в течение того же или следующего налогового периода, вы можете быть полностью освобождены от НДФЛ независимо от срока владения (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ) — при условии, что кадастровая стоимость продаваемого дома не превышает 50 млн рублей и ни у кого из членов семьи нет доли в другом жилье большей площади.