Как выкупить у мэрии арендуемый земельный участок, если в ЕГРН нет границ?

Добрый день. Начать нужно с уточнения границ участка, а не с прямого заявления о заключении договора купли-продажи.

Как собственник здания вы имеете исключительное право приобрести муниципальный участок без торгов, если здание зарегистрировано в ЕГРН и расположено именно на этом участке. Основание предусмотрено статьями 39.3 и 39.20 ЗК РФ. Длительный срок аренды этому не препятствует.

Порядок действий следующий.

Подайте в мэрию заявление о предварительном согласовании предоставления участка в собственность без торгов в связи с необходимостью уточнения его границ.

Приложите выписки ЕГРН на участок и здание, договор аренды, документы на здание, а также перечень всех объектов, расположенных на участке. Если права зарегистрированы в ЕГРН, часть сведений орган обязан получить самостоятельно.

После получения решения о предварительном согласовании закажите у кадастрового инженера межевой план. Решение мэрии даст основание провести кадастровые работы и уточнить координаты границ.

Подайте межевой план для внесения координат участка в ЕГРН.

После уточнения границ подайте заявление о предоставлении участка в собственность без торгов. В заявлении указываются кадастровый номер, основание выкупа, цель использования и реквизиты решения о предварительном согласовании. При отсутствии оснований для отказа мэрия должна подготовить проект договора купли-продажи.

Фраза договора о том, что границы указаны на местности, не заменяет координаты в ЕГРН. Цена выкупа определяется по правилам субъекта РФ или муниципального образования, поэтому для ее расчета нужно знать город и статус заявителя.

Пришлите выписки ЕГРН на участок и здание. По ним можно проверить основание выкупа и подготовить заявление в мэрию.

Кадастровый инженер. На местности определит границы потов просто выкуп

Здравствуйте.

Ситуация сложная, но решаемая. Отсутствие границ в ЕГРН не является абсолютным препятствием для выкупа, однако существенно усложняет процедуру и требует проведения кадастровых работ. Ваше право на выкуп регулируется ст. 39.20 Земельного кодекса РФ (исключительное право на приобретение участка собственником здания на нем).

Ниже — пошаговый алгоритм действий, основанный на актуальном законодательстве на 2026 год.

1. Определите категорию земли и разрешенное использование (это критично)

Прежде всего, нужно проверить, имеете ли вы право на выкуп в принципе. Если участок относится к категории земель, изъятых из оборота или ограниченных в обороте (например, лесной фонд, особо охраняемые территории, земли под объектами Минобороны), выкуп невозможен (п. 8 ст. 27 ЗК РФ). В остальных случаях, если участок предназначен для эксплуатации вашего здания, право на выкуп у вас есть.

2. Проведите межевание (главный шаг)

Так как границы не установлены, необходимо их определить и внести в ЕГРН. Это и есть ваша исходная задача.

Ваши действия:

Обратитесь к кадастровому инженеру. Он должен подготовить межевой план.

Согласование границ. Кадастровый инженер обязан согласовать границы с правообладателем (мэрией) и смежными землепользователями (соседями). Обычно это делается на собрании либо через публикацию в газете.

Проблема — у вас в договоре указано "границы на местности", значит, фактические границы существуют (есть забор или объекты). Инженер снимет эти фактические точки.

Особенность. Если фактические границы (по забору) превышают площадь по свидетельству/договору, то при выкупе возможно увеличение площади до 10% (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ), но это дополнительное усложнение.

Результат: Вы получаете межевой план.

3. Обратитесь в Росреестр для уточнения границ

Подайте заявление о государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения границ и площади участка.

Заявление — через МФЦ.

Приложение: Межевой план (в электронном виде).

Документ-основание — правоустанавливающий документ (договор аренды) и подтверждение фактического землепользования (например, решение суда о согласовании границ, если соседи отказались подписывать акт).

Важно: Если мэрия как собственник откажется подписывать акт согласования, вам придется устанавливать границы через суд (ст. 64 ЗК РФ, ст. 40 Федерального закона "О кадастровой деятельности").

4. После внесения границ — подайте заявление о выкупе

Когда в ЕГРН появятся точные координаты, направьте официальное письмо в мэрию (в уполномоченный орган по управлению имуществом) с требованием о заключении договора купли-продажи.

В заявлении укажите:

Кадастровый номер участка.

Кадастровый номер здания.

Ссылку на п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ (исключительное право).

Ссылку на ст. 39.3 ЗК РФ (купля-продажа без торгов — для собственников зданий).

Приложите выписку ЕГРН на здание, чтобы подтвердить ваше право собственности на него.

5. Если мэрия отказывается или затягивает — обращайтесь в суд

Если мэрия немотивированно отказывает, вы имеете право обязать её заключить договор через суд (иск о понуждении к заключению договора).

В иске укажите, что вы имеете исключительное право на выкуп.

Если мэрия затягивает процедуру, требуйте расчет выкупной цены. Цена устанавливается по кадастровой стоимости на дату подачи заявления (ст. 39.4 ЗК РФ), но конкретный процент зависит от региона (обычно от 2,5% до 15% от кадастра).

Важный нюанс 2026 года (проверка)

Убедитесь, что участок свободен от прав третьих лиц (кроме вашей аренды) и на нем нет других зданий. Если участок сформирован под ваше здание, проблем быть не должно.

Резюме (что делать по порядку)

Заказать межевание (кадастровые работы).

Согласовать границы с мэрией и соседями.

Поставить участок на кадастровый учет с границами (уточнение).

Подать заявление в мэрию о выкупе (ст. 39.20 ЗК РФ).

При отказе — иск в суд.

С уважением Светлана Б

Здравствуйте!

Смотрите, ситуация у Вас решаема, но действительно требует последовательных действий. При этом фраза в договоре про «границы на местности» не заменяет межевание для сделки, с марта 2025 года Росреестр приостановит регистрацию, если в ЕГРН нет координат.

1. Проверьте ограничения

Прежде чем двигаться дальше, проверьте, что участок вообще можно выкупать.

Изучите правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципалитета: не попадает ли земля в охранную, водоохранную зону, зону культурного наследия или в план развития территории, где строительство запрещено.

Также проверьте вид разрешённого использования (ВРИ): он должен соответствовать тому, как вы фактически используете землю и Вашему зданию.

2. Уточните границы (межевание)

Так как в ЕГРН нет координат, необходимо провести кадастровые работы. Заключите договор с кадастровым инженером, он определит границы на местности, подготовит межевой план.

Важное уточнение: иногда участок формально «ранее учтён», как в Вашем случае, и фактически границы сложились исторически, например, по забору, по фундаменту здания.

Инженер это учтёт.

Задача здесь доказать, что площадь, необходимая для эксплуатации Вашего здания, соразмерна.

После подготовки плана нужно внести сведения в ЕГРН.

Подать заявление на государственный кадастровый учёт может сам кадастровый инженер, если это прописано в договоре подряда, или Вы как собственник.

3. Обратитесь в администрацию

Когда границы зафиксированы в ЕГРН, подавайте в мэрию заявление о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.

Ключевое основание: пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ:

собственник здания, расположенного на арендованном публичном участке, имеет преимущественное право выкупить землю без аукциона.

К заявлению приложите:

выписку из ЕГРН (уже с границами);

договор аренды;

выписку из ЕГРН на Ваше здание (подтверждение права собственности);

иные документы, подтверждающие использование участка.

4. Получите решение и оформите сделку

Администрация рассмотрит заявление.

Если всё в порядке, она вынесет решение о предоставлении участка в собственность.

Далее Вы заключаете договор купли-продажи, оплачиваете выкупную цену, её размер устанавливают органы местного самоуправления, обычно это процент от кадастровой стоимости, но в разных регионах по-разному, и регистрируете право собственности в Росреестре.

Рекомендации:

Проверьте договор аренды. Иногда в нём есть прямые запреты на выкуп или особые условия — это нужно учесть до начала процедуры.

Следите за задолженностью. Перед подачей заявления погасите все долги по арендной плате — это частая причина отказа.

Если администрация откажет, например, сославшись на то, что границы не определены, не принимайте устный отказ.

Требуйте письменное обоснование, его уже можно будет обжаловать в суде.

Главное, не пытайтесь подать документы на выкуп сразу, пока в ЕГРН нет границ: регистратор приостановит регистрацию, и Вы потеряете время.

Начните с межевания в данном случае.

Правовое обоснование: ст. 26, 39.16, 39.20, 39.3 ЗК РФ

Подробную информацию обо мне, моём рейтинге Вы можете узнать, перейдя по ссылке www.9111.ru/id-lex_et_vita/ или свяжитесь со мной через личные сообщения.

Здравствуйте, Евгений.

Вы имеете право обратиться в Администрацию муниципального образования с обращением о продаже пустующего земельного участка.

В соответствии со ст.12 закона Федеральный закон от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, в государственные и муниципальные учреждения и иные организации, в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации обращения, и дается ответ.

Продажа такого участка осуществляется без проведения торгов в соответствии со статьёй 39.3 ЗК РФ.

Однако для выкупа необходимо, чтобы участок был надлежащим образом учтён в ЕГРН с установленными координатами границ. Отсутствие координат в выписке означает, что участок относится к «ранее учтённым», но его границы не были уточнены в порядке кадастровых работ.

Юридически участок существует, но без точных границ администрация не сможет заключить договор купли-продажи. Ваши действия:

1. Проведите межевание. Обратитесь к кадастровому инженеру, который выполнит кадастровые работы по уточнению границ участка и подготовит межевой план. Это необходимо для внесения в ЕГРН точных координат.

2. Подайте межевой план в Росреестр. После внесения изменений в ЕГРН получите новую выписку с координатами границ.

3. Направьте заявление в мэрию (местную администрацию) о предоставлении земельного участка в собственность за плату без торгов.

К заявлению приложите:

- паспорт или иной документ, удостоверяющий личность; - выписку из ЕГРН (после уточнения границ);

- документы на здание (свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН),

- договор аренды земельного участка;

- кадастровый паспорт (если имеется).

4. Администрация обязана рассмотреть заявление в течение 30 дней со дня его получения (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ). При положительном решении будет заключён договор купли-продажи, цена установлена по кадастровой стоимости. Обратите внимание: выкуп невозможен, если участок ограничен в обороте или изъят из него (например, земли общего пользования, особо охраняемые территории). Ваше указание в договоре, что границы определены «на местности», не заменяет официального кадастрового учёта. Если после межевания выяснится, что фактические границы не совпадают со сведениями, потребуется дополнительное согласование.

Проверьте условия для выкупа без торгов. Параллельно или после уточнения границ имеет смысл обсудить с администрацией возможность выкупа без проведения аукциона. Одно из таких оснований — когда на участке находится здание, принадлежащее арендатору. Но есть нюансы: местные власти устанавливают правила (процент от кадастровой стоимости, дополнительные условия), поэтому этот шаг лучше согласовать с уполномоченным органом до подачи заявления на выкуп. Также убедитесь, что у вас нет долгов по арендной плате — это частая причина отказа

Если администрация откажет (например, сошлётся на ограничения по виду разрешённого использования или градостроительные зоны), такой отказ можно обжаловать — иногда суды встают на сторону арендатора, если основания для отказа формальны.

Я рекомендую начать с консультации в местной администрации или МФЦ: специалисты сразу скажут, какие локальные нюансы есть в вашем муниципалитете (например, какие документы дополнительно потребуются для подтверждения права на выкуп без торгов). Параллельно наймёте инженера — так вы закроете главную техническую преграду. Удачи в оформлении!

Да, вы вправе выкупить арендуемый участок без торгов: как собственник здания, расположенного на нём, вы обладаете исключительным правом на приобретение участка в собственность ст. 39.20 ЗК РФ, а продажа участков под зданиями собственникам таких зданий отнесена к случаям продажи без проведения торгов ст. 39.3 ЗК РФ. Отсутствие в ЕГРН координат границ – «ранее учтённый» участок без установленных границ – не входит в перечень оснований для отказа в предоставлении участка без торгов ст. 39.16 ЗК РФ и само по себе выкуп не блокирует п. 25, Тематический обзор ВС РФ, 30.11.2016. Однако договор купли-продажи заключается только после того, как границы участка будут уточнены (проведено межевание и сведения внесены в ЕГРН) ст. 39.17 ЗК РФ · ст. 43 Закона № 218-ФЗ. Цена выкупа не может превышать кадастровую стоимость участка ст. 39.4 ЗК РФ и определяется по состоянию на дату вашего обращения с заявлением

Здравствуйте.

При наличии на участке вашего здания вы вправе претендовать на выкуп земли без торгов — это прямо предусмотрено земельным законодательством.

Шаг 1. Подтвердите отсутствие границ и запустите межевание

Статус «ранее учтённые» в ЕГРН означает, что участок поставлен на учёт по старым документам без координат характерных точек. Пока границ в реестре нет, выкуп невозможен: предмет сделки должен быть индивидуально определён (ст. 6 ЗК РФ, ст. 8 Закона от 13.07.2015 № 218‑ФЗ).

Что сделать:

1. Проверьте Публичную кадастровую карту (nspd.gov.ru) по кадастровому номеру: ищите пометку «Без координат границ» либо «Площадь декларированная».

2. Заключите договор с кадастровым инженером (член СРО, сведения — в реестре Росреестра) на подготовку межевого плана (ст. 37 Закона от 24.07.2007 № 221‑ФЗ). Инженер учтёт фактическое землепользование: ограждения, естественные рубежи, давность границ — это допустимо при уточнении ранее учтённых участков.

3. Согласуйте границы с соседями (если есть смежные участки) — это часть процедуры межевания.

4. Подайте межевой план в Росреестр через МФЦ либо в электронном виде. В ЕГРН внесут координаты границ и уточнённую площадь (ст. 14, 22 Закона № 218‑ФЗ).

Важно: формулировка в договоре «местонахождение и границы указаны на местности» не заменяет кадастровые работы. Для сделки нужны именно координаты в ЕГРН.

Шаг 2. Подтвердите право на выкуп без торгов

Вы как собственник здания на муниципальном участке имеете исключительное право приобрести участок в собственность без проведения торгов (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ). Выкуп без торгов возможен по подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Условия, которые проверит администрация:

- вы — собственник здания (есть запись в ЕГРН);

- здание — капитальное, соответствует виду разрешённого использования участка;

- площадь испрашиваемого участка объективно необходима для эксплуатации здания (обычно ориентируются на пятно застройки плюс зона обслуживания; могут запросить обоснование/схему);

- нет неустранённых нарушений земельного законодательства по данным госземнадзора;

- участок не изъят из оборота и не ограничен в обороте (например, не находится в береговой полосе, не относится к землям особо охраняемых территорий и т. п.).

Параллельно с межеванием запросите в администрации (комитет/департамент по управлению имуществом) письменную консультацию о возможности выкупа без торгов и о требуемом пакете документов. Это снизит риск отказа из‑за локальных особенностей.

Шаг 3. Соберите документы и подайте заявление на выкуп

Заявление подаётся в уполномоченный орган (администрация/комитет по имуществу). Форма — произвольная либо по шаблону муниципалитета.

Приложите:

- копию договора аренды;

- свежую выписку из ЕГРН на участок (уже с границами);

- выписку из ЕГРН/иные документы, подтверждающие право собственности на здание;

- технический план здания (если нет в ЕГРН);

- справку об отсутствии задолженности по арендной плате (запрашивается у арендодателя);

- иные документы по требованию администрации (перечень может опираться на Приказ Росреестра от 02.09.2020 № П/0321).

Шаг 4. Получите решение и заключите договор купли‑продажи

Администрация рассматривает заявление в срок до 30 дней (ст. 39.17 ЗК РФ) и выносит решение о предоставлении участка либо об отказе с мотивировкой. При положительном решении вам направят проект договора купли‑продажи.

Цена выкупа определяется по правилам субъекта РФ: как правило, это процент от кадастровой стоимости (часто 2,5–60 % в зависимости от категории земель, ВРИ и региона). Точные ставки ищите в региональных актах (постановления правительства субъекта, решения муниципалитета).

После подписания договора и оплаты выкупной стоимости подайте документы в Росреестр для регистрации права собственности (ст. 131 ГК РФ, Закон № 218‑ФЗ).

Важные риски и как их снизить

Зоны с особыми условиями использования. Проверьте ПЗЗ и ГПЗУ: участок может находиться в охранной зоне (ЛЭП, водоохранная зона и т. д.), что влияет на возможность выкупа либо на условия использования.

Несоответствие площади. Если испрашиваемая площадь явно больше необходимой для эксплуатации здания, администрация вправе отказать. Подготовьте обоснование (схема, расчёты).

Отказ администрации. Требуйте письменный мотивированный отказ. Его можно оспорить в административном порядке либо в суде, ссылаясь на ст. 39.3 и 39.20 ЗК РФ и отсутствие законных оснований для отказа.

Вывод. Начните с межевания — без координат границ выкуп невозможен.

Параллельно подтвердите право на выкуп без торгов (ст. 39.3, 39.20 ЗК РФ), собрав документы на здание и запросив консультацию в администрации.

После внесения границ в ЕГРН подавайте заявление на выкуп.

Цена определяется по региональным правилам как процент от кадастровой стоимости.

С уважением.