Как получить разрешение опеки на продажу квартиры с детскими долями?

Да, договор дарения долей в доме дедушки – юридически допустимая форма «встречного предоставления», которую органы опеки вправе принять при продаже квартиры с детскими долями. Принципиальное условие – подаренные доли должны быть равноценными продаваемым (по площади, стоимости, качеству) и оформляться на детей одновременно с продажей или до неё, чтобы имущество ребёнка не уменьшалось. Продажа детских долей требует предварительного разрешения органа опеки ст. 37 ГК РФ · ст. 60 СК РФ · ст. 21 Закона № 48-ФЗ, а вот дарение в пользу детей разрешения не требует – оно лишь увеличивает их имущество. Разрешение на продажу выдаёт орган опеки и попечительства по месту жительства (регистрации) детей – в вашем случае это Калужская область, где прописаны дети ст. 34 ГК РФ · ст. 8 Закона № 48-ФЗ. С 13 декабря 2024 года договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению ст. 574 ГК РФ · Обзор ВС РФ № 4 (2025), 22.12.2025, а отказ опеки в выдаче разрешения можно оспорить в суде ст. 21 Закона № 48-ФЗ.

Оптимальный порядок действий:

1.Проведите оценку рыночной стоимости продаваемых детских долей в квартире (Саратовская область) и долей в доме дедушки (Ростовская область) – органы опеки опираются именно на отчёты об оценке, а не только на квадратные метры.

2.Оформите и зарегистрируйте дарение первым (или строго одновременно с продажей): нотариально удостоверенный договор дарения долей дедушкой детям, затем регистрация права собственности детей в Росреестре. Это исключит период, когда ребёнок остаётся без имущества.

3. Подайте заявление о предварительном разрешении в орган опеки и попечительства по месту регистрации детей (Калужская область) с приложением документов на обе недвижимости, отчётов об оценке, свидетельств о рождении, справок о регистрации. Срок рассмотрения – 15 дней ст. 21 Закона № 48-ФЗ.

4. Покажите опеке сохранность жилья для проживания: у детей остаётся регистрация и право пользования ипотечным домом в Калужской области как у членов семьи собственника ст. 292 ГК РФ, плюс они получают доли в собственность в доме дедушки – это работает в вашу пользу.

5. При отказе опеки – обжалуйте его в судебном порядке (мотивированный отказ подлежит оспариванию) ст. 21 Закона № 48-ФЗ.

Органы опеки и попечительства, скорее всего, не устроит предложенная схема в том виде, в котором вы ее описали. Главная причина — нарушение последовательности действий (принцип одновременности сделок). Кроме того, имеет значение территориальная привязка: разрешение на продажу выдают по месту нахождения продаваемого имущества.

Вот как выглядит процедура с точки зрения законодательства РФ и практики работы органов опеки:

1. В какой орган обращаться

За разрешением на продажу квартиры в Саратовской области вам нужно обращаться в органы опеки и попечительства по месту нахождения этой квартиры, то есть в администрацию муниципального образования (района или города) Саратовской области. Тот факт, что дети прописаны в Калужской области, а дедушка живет в Ростовской, для закона значения не имеет. Продается имущество детей в Саратове — заявление подаете туда. Прописка детей при этом может оставаться в ипотечном доме в Калужской области.

2. Устроит ли договор дарения от дедушки

Само по себе выделение долей детям через договор дарения от близкого родственника (дедушки к внукам) — это законный и часто используемый способ. Органы опеки охотно принимают такие сделки, если жилье действительно не хуже продаваемого по метражу, стоимости и условиям проживания.

Однако ключевой момент заключается в другом: органы опеки почти никогда не дают предварительное согласие на сделку, где встречным предоставлением выступает будущее дарение. Для них критически важно соблюдение принципа «одновременности». Ребенок не должен ни дня находиться без собственности.

Опека даст разрешение только при условии, что права детей будут закреплены до момента регистрации перехода права собственности на покупателя вашей квартиры. Поскольку дом дедушки находится в другой области, организовать регистрацию двух независимых сделок (продажи и дарения) одним днем технически крайне сложно, а чаще невозможно. Если вы продадите квартиру, получите деньги, а потом поедете оформлять дарение, опека такое разрешение не даст — это риск оставить детей без жилья, если сделка дарения сорвется.

3. Как правильно выстроить схему получения разрешения

Чтобы получить постановление о согласии на продажу, вам нужно подготовить пакет документов, подтверждающий, что дети станут собственниками одновременно с продажей. Оптимальный вариант — связать две сделки единым механизмом:

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) вашей квартиры в Саратовской области с покупателем, где указано условие о получении согласия опеки.

Проект договора дарения от дедушки (или сразу трехсторонний смешанный договор), который подается в опеку вместе с остальным пакетом. Дедушке потребуется выписка из ЕГРН на его дом, технический паспорт и справки об отсутствии долгов.

Гарантийное обязательство. Самый надежный путь — попросить нотариуса составить единый проект договора, по которому покупатель кладет часть денег за вашу квартиру (стоимость детских долей) на публичный депозитный счет нотариуса или специальный аккредитив. Эти деньги продавец (дедушка или вы по доверенности) сможет забрать только после того, как зарегистрирует право собственности детей на доли в доме. Либо составляется трехстороннее соглашение между вами, дедушкой и покупателем, обязывающее стороны провести обе сделки синхронно.

В этот пакет также входят: паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, документы на квартиру в Саратове (выписка из ЕГРН), техпаспорт, справка о рыночной стоимости обоих объектов (отчет оценщика), заявления от обоих родителей.

4. Проблема с ипотекой мужа в Калужской области

Тот факт, что у семьи есть еще один объект недвижимости в ипотеке, банк по которому не дает выделить доли, никак не мешает продаже квартиры в Саратовской области. Ипотечный дом является залоговым имуществом банка, он не принадлежит детям, поэтому органы опеки им не интересуются. Ваша задача перед опекой — обеспечить детей долями именно взамен той собственности, которую вы отчуждаете (то есть взамен их долей в квартире в Саратове).

5. Роль нотариуса

Сделки с участием несовершеннолетних подлежат обязательному нотариальному удостоверению (если продается не вся квартира целиком, а доли, или если дарятся доли). Нотариус выступит гарантом соблюдения интересов детей. Он сам проверит проекты договоров, рассчитает стоимость долей и может принять деньги от покупателя на свой депозит, чтобы перечислить их продавцу дома дедушки только после успешной регистрации прав детей.

Алгоритм ваших действий:

Обратитесь на консультацию в отдел опеки по месту нахождения квартиры в Саратовской области. Покажите им предварительные документы на дом дедушки. Уточните, примут ли они условия об одновременной регистрации (через нотариальный депозит или трехсторонний договор), так как регламенты могут незначительно отличаться в разных муниципалитетах.

Закажите свежую оценку рыночной стоимости квартиры в Саратове и дома дедушки (опеке нужны цифры для сравнения площадей и цены за квадратный метр).

Подготовьте полный пакет документов и подайте официальное заявление в опеку Саратовской области.

После получения постановления (срок рассмотрения обычно составляет 15 дней) подписываете основной договор купли-продажи и договор дарения. Подачу документов в Росреестр лучше делать через нотариуса одной цепочкой, чтобы регистрация продажи старой квартиры и дарения новых долей прошла максимально близко по времени.

Чего избегать: не пытайтесь сначала продать квартиру, а затем идти в опеку с просьбой разрешить распорядиться деньгами для покупки или дарения долей. Разрешение на снятие денежных средств со счетов детей дается еще сложнее и требует уже совершенного предварительного договора на конкретный объект. Также избегайте схем с простой письменной формой (без нотариуса), если речь идет о долях — Росреестр просто не пропустит такую сделку.

Здравствуйте, уважаемая Ксения!

Органы опеки, скорее всего, примут договор дарения. Суть в том, что дарение — это не отчуждение имущества ребёнка, а, наоборот, его приобретение. Опека смотрит, чтобы в результате сделки имущественные права детей не ухудшились. Если по площади, стоимости и условиям проживания в доме дедушки детям выделят соразмерные доли (то есть не меньше, чем они имели бы в других вариантах), шансы на одобрение высоки. Тот факт, что дедушка живёт в другом регионе, сам по себе не барьер — главное содержание сделки, а не география. Главное соблюсти имущественные права детей. Это требование ст 37 ГК РФ.

За разрешением на продажу квартиры в Саратовской области нужно идти в органы опеки и попечительства по месту регистрации детей (то есть в Саратовской области). Не обязательно ехать лично — часто можно подать документы через местный МФЦ.

Позвоните или зайдите в опеку в Саратовской области. Объясните ситуацию: продаёте квартиру, где у детей есть доли, и планируете взамен наделить их долями в доме дедушки в Ростовской области. Сотрудник сразу скажет, какие документы собрать, и оценит риски. На этом этапе можно понять, нужно ли заказывать независимую оценку рыночной стоимости долей в обоих объектах — опека часто требует это для сравнения.

Подготовьте пакет документов. Обычно нужны: заявления от обоих родителей, свидетельства о рождении детей, документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, договор), документы на дом дедушки (выписка, возможно, отчёт об оценке), проект договора дарения. В договоре чётко пропишите, какие именно доли и кому передаются.

Дождитесь решения. Заявленияе должно быть рассмотрено не позднее 15 дней со дня регистрации заявления. Опека рассмотрит документы и вынесет вердикт: выдаст разрешение, выдвинет дополнительные условия или откажет с мотивированным объяснением. Если разрешение будет с условиями (например, обязать после регистрации дарения предоставить выписку из ЕГРН), важно их выполнить.

Тот факт, что в Калужской области у семьи ипотечный дом, где банк пока не даёт выделить доли детям, на саму сделку по продаже саратовской квартиры напрямую не влияет. Опека в Саратовской области будет оценивать только баланс: что дети теряют при продаже и что получают взамен (дарение от дедушки). Вопрос с ипотечным домом — это отдельная задача, которую, возможно, имеет смысл решать параллельно или после этой сделки.

Давайте разберу вашу ситуацию по пунктам — так будет проще понять, как действовать.

Про договор дарения. Да, органы опеки, скорее всего, такой вариант примут. Ключевой момент: когда ребёнок получает имущество в дар (то есть становится одаряемым), его имущественное положение улучшается — отчуждения его собственности не происходит. Поэтому специальное разрешение опеки на сам факт дарения не требуется. Опека будет смотреть на другое: не ухудшатся ли в целом условия жизни детей после всей цепочки сделок (продажа саратовской квартиры + получение долей в ростовском доме). Вам нужно будет убедительно показать, что квадратура и стоимость долей в доме дедушки сопоставимы или лучше того, что дети имели в саратовской квартире, а также что в новом жилье условия для проживания достойные.

Куда обращаться за разрешением на продажу. За разрешением на продажу квартиры в Саратовской области нужно идти в органы опеки и попечительства по месту регистрации детей (то есть в Саратовской области). Не обязательно ехать лично — часто можно подать заявление через МФЦ.

План действий:

Сначала проконсультируйтесь. Перед сбором бумаг позвоните или зайдите в опеку. Объясните схему: продажа саратовской квартиры, в которой у детей есть доли, и одновременное (или последующее) получение ими долей в доме дедушки в Ростовской области. Сотрудник сразу скажет, какие документы подготовить, чтобы максимально снизить риски отказа. Соберите пакет. Обычно просят: паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, выписки из ЕГРН на обе недвижимости (саратовскую и ростовскую), отчёт о рыночной стоимости долей (часто требуется независимая оценка), возможно — справку о составе семьи и документы, подтверждающие родство с дарителем. Докажите равноценность. В заявлении и в документах сделайте акцент на том, что доли в доме дедушки по площади и стоимости не ущемляют права детей. Можно приложить характеристику жилья (коммуникации, инфраструктура рядом). Дождитесь решения. Опека рассматривает заявление примерно 15 рабочих дней. В итоге вы получите либо разрешение, либо мотивированный отказ.

Важное предупреждение: даже если опека даст добро, после регистрации сделок вам, скорее всего, придётся предоставить в ведомство доказательства, что условия соблюдены (например, выписку из ЕГРН, где зафиксированы новые доли детей).

Про ипотеку в Калужской области. Тот факт, что в ипотечном доме дети только прописаны, а не являются собственниками, снимает с вас необходимость получать согласие банка на выделение им долей именно в этом жилье. Проблема с банком возникает, только если вы пытаетесь заложить или продать долю ребёнка в ипотечной квартире — тогда согласие залогодержателя действительно нужно. В вашей схеме это не фигурирует, так что этот момент можно не брать в расчёт при разговоре с опекой.

В целом схема рабочая, но успех сильно зависит от того, как вы подготовите аргументацию для опеки. Я советую начать именно с консультации в местном отделе — это сэкономит время и нервы. Если на каком-то из этапов возникнут сложности (например, опека запросит дополнительные обоснования), напишите — подскажу, как лучше ответить!

Здравствуйте!

Давайте разберём Вашу ситуацию более подробно с нормами права и чётким порядком действий.

Договор дарения от дедушки одобрить можно, но есть важные нюансы, которые следует учесть, чтобы опека не отказала.

В данном случае именно ст. 37 ГК РФ и Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», эти нормы обязывают получать предварительное разрешение опеки при сделках, которые затрагивают имущественные права несовершеннолетнего.

Опека проверяет, чтобы в результате сделки права ребёнка не были ущемлены.

Устроит ли опека дарение?

Да, устроит, если Вы докажете, что имущественные права детей не пострадают.

Опека смотрит на три ключевых момента:

1) Площадь. Доля ребёнка в доме дедушки по метражу должна быть не меньше, чем та, что он имел в саратовской квартире.

2) Стоимость. Рыночная стоимость доли в доме не должна быть ниже стоимости доли в продаваемой квартире. Часто для этого заказывают отчёт независимого оценщика.

3) Условия проживания. В целом условия в новом жилье не должны быть хуже: должны быть все необходимые коммуникации, дом не должен быть в аварийном состоянии. Опека может учесть и локацию, например, близость к школе, поликлинике.

Тот факт, что в саратовской квартире не использовался маткапитал, на решение опеки напрямую не влияет, главное здесь, чтобы в итоге ребёнок получил равноценную или лучшую замену.

Куда обращаться?

Подавать заявление необходимо в орган опеки и попечительства по месту жительства ребёнка. Поскольку дети прописаны в Калужской области, обращаться следует в местный орган опеки там.

Не обязательно ехать в Саратов или Ростов, достаточно документов по объектам.

Порядок действий:

1. Найдите проект договора дарения. Вместе с дедушкой составьте текст, где чётко прописаны доли детей.

2. Закажите оценку. Независимый оценщик сравнит рыночную стоимость долей в саратовской квартире и в доме дедушки.

3. Соберите пакет документов. Кроме договора дарения и отчёта оценщика, понадобятся: заявления от обоих родителей, свидетельства о рождении детей, выписки из ЕГРН на обе недвижимости (саратовскую квартиру и дом дедушки), возможно — технический паспорт. Точный список лучше уточнить в местном органе опеки, регламенты в регионах могут немного отличаться.

4. Подайте документы. На приёме специалист проверит бумаги, задаст вопросы и скажет, нужно ли что-то дополнить.

5. Дождитесь решения. Опека рассматривает заявление в срок до 15 дней. Она выдаст либо разрешение, иногда с конкретными условиями, например, обязать Вас предоставить выписку из ЕГРН после регистрации дарения, либо мотивированный отказ.

6. После сделки отчитайтесь. Когда дарение будет зарегистрировано в Росреестре, предоставьте в опеку подтверждающие документы (выписку из ЕГРН), чтобы закрыть вопрос.

Рекомендации:

Не начинайте сделку, пока нет одобрения. Без разрешения опеки сделку не зарегистрируют в Росреестре.

Если опека выдвинет дополнительные условия, например, потребует открыть счёт на имя ребёнка для каких-то гарантий, обсудите это с юристом, он поможет грамотно оформить обязательства.

В случае отказа решение можете обжаловать в суде.

Рекомендую перед подачей полного пакета сходить на консультацию в местный орган опеки, специалисты посмотрят Ваши документы и сразу скажут, есть ли «подводные камни» в Вашей конкретной ситуации.

Удачи в решении вопроса!

Правовое обоснование: ст. 37 ГК РФ, Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

⚖️ С уважением, юрист Кочетков А.В.

⭐ Готов также ответить на все Ваши вопросы в личных сообщениях.

Здравствуйте.

Уточняю вопрос... т.е.

Дом находится в ипотеке в Калужской области на мужа, дети прописаны здесь же, банк не дает согласие на выделение долей детям.

1. вы желаете решить проблему с выделением долей детям поскольку использовался материнский капитал?

также Вам нужно получить предварительное разрешение опеки на продажу долей ( в т.ч. и детей) дома в Калужской области ?

---

Есть квартира в Саратовской области в долевой собственности без мат. капитала. Хотим ее продать.

2. Вам нужно разрешение опеки в Саратовкой области на продажу долей детей квартир, там есть доли детей?

---

Дедушка, живущий в Ростовской области, готов оформить дарение на доли для детей в своем доме, который по квадратуре и стоимости не ущемляет права детей.

3. Дед желает подарить доли своим внукам как бы компенсируя обязанности родителей при продаже долей детей про их продаже в другом жилье?

Для продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ №48-ФЗ). Это обязательное условие, иначе сделка может быть признана недействительной.

В какой орган обращаться?

Орган опеки и попечительства определяется по месту жительства ребёнка (по постоянной регистрации). Если дети зарегистрированы в Калужской области, то обращаться нужно в управление опеки и попечительства по месту жительства в Калужской области. Тот факт, что продаваемая квартира находится в Саратове, значения не имеет. Некоторые органы опеки по месту нахождения имущества могут быть уведомлены (т.е. опека в Саратовской обл.)

но разрешение выдаёт именно опека по месту жительства ребёнка - в Калужской области.

Только органу опеки подконтрольны вопросы по отношению детей по месту их жительства - вопросы воспитания, содержания, совершение сделок с их долями

Подойдёт ли дарение от дедушки?

Да, дарение детям долей в доме дедушки — это распространённый способ обеспечения их прав при продаже другой недвижимости. Главное условие: передаваемые детям доли должны быть не меньше (по площади, стоимости, пригодности для проживания), чем то, что они теряют в продаваемой квартире. Орган опеки сравнивает рыночную стоимость, площадь и условия проживания. Если доли в доме дедушки не ухудшают положение детей, опека даст разрешение.

Но это не обязанность деда, а его воля, желание. Он может подарить вообще без проблем с опекой и банком.

Но Вам нужно именно разрешение опеки при дарении дедом долей детям.

Обратившись в опеку после дарения - может быть отказ, т.к. опека может сказать, что это желание деда, что он подарил своё и отношения к долям детям в Саратовской обл. не имеет.

Если обратиться в опек до дарения дедом, то опека может сказать, что мало ли что обещает дед, его обязанностью дарения не может прописано в разрешении - дед свободный человек, сам распоряжается своей недвижимостью.

В общем, надо вести переговоры с опекой, чтоб могли засчитать уже подаренные доли в счет исполнения разрешения на продажу долей детей в квартире - обеспечением прав жильё детям.

Оформите договор дарения на доли в доме дедушки в пользу детей. Если дедушка является единственным собственником и дарит долю в праве на дом, сделку лучше удостоверить у нотариуса, поскольку отчуждение доли в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 42 ФЗ №218-ФЗ). Нотариус проверит законность и поможет избежать проблем.

Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре. У детей появятся свидетельства о праве на доли.

Соберите документы: паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, выписки из ЕГРН на обе недвижимости, отчёты об оценке (не старше 6 месяцев), технические планы, справку о том, что дети не имеют других жилых помещений и т.п.

Подайте заявление в орган опеки Калужской области о выдаче разрешения на продажу квартиры в Саратове. В заявлении укажите, что взамен продаваемых долей дети получат равноценные доли в доме дедушки. Приложите все документы.

Орган опеки рассмотрит заявление (до 15 дней) и проведёт проверку. При положительном решении вам выдадут письменное разрешение.

С разрешением продавайте квартиру. После продажи в течение определённого срока вы обязаны зарегистрировать право собственности детей на доли в доме дедушки (если это не было сделано до продажи). Обычно это требование указывается в разрешении.

Что касается ипотечного дома

Банк, который не даёт согласие на выделение долей детям в заложенном доме, не является препятствием для продажи другой квартиры. Важно только получить разрешение опеки. Однако учтите, что если вы собираетесь использовать средства от продажи для погашения ипотеки или улучшения жилищных условий, банк может быть участником сделки.

Банк точно не может препятствовать при погашении ипотеки -гасите кредит,

Но

Банк аргументирует свою позицию тем, что выделение долей детям меняет структуру собственности на заложенное имущество и усложняет его дальнейшую реализацию в случае проблем с кредитом. Однако судебная практика (в том числе позиция Верховного Суда РФ) исходит из того, что само по себе определение долей в общей собственности не прекращает ипотечные обязательства — просто залогодателями становятся все новые собственники (и дети в том числе). То есть права банка как залогодержателя не нарушаются.

Так что вопрос отказа возможно будет решен в судебном порядке, но требует затраты времени и денег на чтобы доказать свою позицию.

**Краткое резюме

Орган опеки примет договор дарения, если он не ущемляет права детей. Обращаться нужно в опеку по месту жительства детей — в Калужской области. Алгоритм: дарение -> регистрация -> заявление в опеку -> получение разрешения -> продажа.

№102-ФЗ

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

3. На оформление лицом, получившим государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, его супругом (супругой) в общую собственность такого лица и (или) его супруга (супруги) и детей жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала и являющегося предметом залога до момента погашения регистрационной записи об ипотеке, согласие залогодержателя не требуется.

СОгласие банка и не требуется. Нотариус тоже не нужен, составляете соглашение и сдаёте в МФЦ, Росреестр регистрирует доли детей и общую совместную мужа и Вашу.

Устроит или нет мы не знаем, нужно обратиться письменно, потребовать ответа письменного.

В область, где продаёте жильё, там и обращаться.