Имеет ли семья право на бесплатный ремонт в муниципальной квартире и куда обращаться?

Здравствуйте. Бесплатно должны устранить неисправность, если повреждён стояк или иной участок общедомовой системы. Но то, что квартира муниципальная, не означает, что вся сантехника внутри квартиры ремонтируется бесплатно. Для труб под ванной необходимо определить, какой именно участок течёт.

По п. 5 Правил содержания общего имущества, утверждённых Постановлением Правительства РФ № 491 www.consultant.ru, к общему имуществу относятся стояки холодного и горячего водоснабжения, ответвления от стояков до первого отключающего устройства и само это устройство. По канализации к общему имуществу относятся стояк и ответвления от него до первых стыковых соединений. Такой участок должна ремонтировать управляющая организация за счёт платы за содержание жилья. Требовать с семьи 25 000 рублей за ремонт общего имущества нельзя.

Если же повреждена труба внутриквартирной разводки после первого крана, сифон ванны, смеситель либо другой элемент, обслуживающий только эту квартиру, это может относиться к текущему ремонту. По ст. 67 ЖК РФ www.consultant.ru текущий ремонт возложен на нанимателя. В Типовом договоре социального найма www.consultant.ru к текущему ремонту отнесён в том числе ремонт внутриквартирного оборудования водоснабжения. Поэтому сначала необходимо установить место повреждения, а не соглашаться сразу на платный ремонт.

Сейчас матери нужно повторно подать аварийную заявку в управляющую организацию или аварийно-диспетчерскую службу и потребовать зарегистрировать её номер. Указать, что при пользовании водой происходит утечка из-под ванны и существует риск затопления. По Правилам управления многоквартирными домами № 416 www.consultant.ru аварийное повреждение внутридомовых систем водоснабжения или водоотведения должно быть локализовано не позднее 30 минут с момента регистрации заявки.

Нужно потребовать выход сантехника и акт обследования, где будет конкретно указано, что повреждено, стояк, отвод от стояка, канализационная труба либо внутриквартирная разводка. Без такого акта соглашаться с требованием оплатить 25 000 рублей не рекомендую.

Отдельно нужно привести в порядок документы на квартиру. Девочка как член семьи умершего нанимателя имеет равные права пользования муниципальной квартирой по ст. 69 ЖК РФ www.consultant.ru. Смерть отца при наличии проживающего члена его семьи не означает автоматического прекращения социального найма. Ст. 83 ЖК РФ www.consultant.ru предусматривает прекращение договора в связи со смертью именно одиноко проживавшего нанимателя.

Матери следует обращаться не только в ЖКО, а к собственнику квартиры, то есть в администрацию муниципального образования или уполномоченный жилищный орган, как законному представителю несовершеннолетней. Нужно представить свидетельство о рождении ребёнка, свидетельство о смерти отца, документы на квартиру и регистрацию ребёнка и потребовать урегулировать договор социального найма и начисление платы. Возможность оформить договор непосредственно на мать зависит от того, имела ли она право пользования этой квартирой как член семьи нанимателя. По ст. 82 ЖК РФ www.consultant.ru заменить умершего нанимателя может дееспособный член его семьи. Поэтому отказ ЖКО просто «переписать лицевой счёт на мать» ещё не решает вопрос о правах на квартиру.

Если управляющая организация после зарегистрированной аварийной заявки не приходит либо требует деньги за ремонт стояка или другого общего имущества, следующим обращением должна быть жалоба в Государственную жилищную инспекцию с приложением номера заявки, фотографий течи и, если имеется, письменного требования об оплате 25 000 рублей.

Низкий доход семьи и получение пособий сами по себе не создают общего федерального права на бесплатную замену всей внутриквартирной сантехники. Но если выяснится, что ремонт относится к общему имуществу, материальное положение семьи вообще не имеет значения. Такой ремонт обязан выполняться без отдельной оплаты со стороны жильцов.

В этой ситуации я бы сначала добивался акта обследования с точным указанием аварийного участка. Именно от этого документа будет зависеть, обязаны ли сделать ремонт бесплатно.

Право на бесплатный ремонт здесь есть, но не потому, что в квартире живёт ребёнок, а потому что квартира муниципальная и ремонт в ней - обязанность наймодателя и управляющей организации, а не жильцов.

Разберём по нормам. Квартира предоставлена по договору социального найма - это регулирует ст. 60 ЖК РФ. По ст. 65 ЖК РФ наймодатель (муниципалитет) обязан производить капитальный ремонт жилого помещения, а также обеспечивать предоставление коммунальных услуг и ремонт общего имущества дома. Текущий ремонт внутри квартиры, к которому относятся трубы, подводки и сантехника, по ст. 65 и 66 ЖК РФ - зона ответственности наймодателя; ст. 66 ЖК РФ прямо устанавливает его ответственность за неисполнение этих обязанностей. Наниматель по ст. 67 ЖК РФ обязан поддерживать помещение в исправном состоянии и проводить текущий ремонт лишь в пределах, установленных договором, - замена пришедших в негодность труб и сантехники к этой зоне не относится.

Если повреждён стояк и общедомовые трубы - это уже общее имущество дома, и за него отвечает управляющая организация по ст. 161, 162 ЖК РФ и Правилам содержания общего имущества (постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). То есть стояк - зона УК, трубы и сантехника внутри квартиры - зона наймодателя (муниципалитета). В любом случае платить 25 тыс. из своего кармана семья не обязана.

Отдельно про статус матери и лицевой счёт. После смерти нанимателя (отца) право пользования квартирой сохраняется за членами его семьи - это ст. 69 ЖК РФ. Мать, проживающая в квартире, вправе требовать признания себя членом семьи нанимателя и изменения договора социального найма в порядке ст. 70 ЖК РФ, а ребёнок, зарегистрированный в квартире, сохраняет право пользования жильём. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги по ст. 153, 155 ЖК РФ вносится нанимателем и членами его семьи; квитанции на умершего отца сами по себе не делают мать обязанной платить за него и не лишают её права открыть лицевой счёт на себя или на ребёнка как на зарегистрированного члена семьи. Отказ ЖКО в оформлении лицевого счёта обжалуется в жилищную инспекцию и в суд. Если понадобится снимать кого-либо с регистрационного учёта, это делается на основании вступившего в силу решения суда - подпункт «е» п. 31 Правил регистрации, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713.

Что делать по существу:

- Подать письменную заявку в управляющую организацию и в ЕДС с требованием обследовать квартиру и составить акт о неисправности труб и сантехники, указав, что заявка ранее уже подавалась и осталась без ответа. Обращение рассматривается в порядке ФЗ от 02.05.2006 № 59-ФЗ - 30 дней, а аварийные заявки устраняются в нормативные сроки.

- Направить обращение в Государственную жилищную инспекцию с жалобой на бездействие УК и на отказ в открытии лицевого счёта.

- Обратиться в орган местного самоуправления как к собственнику муниципального жилья с заявлением о проведении ремонта за счёт наймодателя по ст. 65, 66 ЖК РФ.

- Если ремонт уже сделан за свой счёт или объявлена сумма 25 тыс. руб., сохранить все документы об оплате - эти расходы можно взыскать с УК или муниципалитета через суд.

Вывод предварительный: окончательно вопрос решится после осмотра и акта, где будет видно, относится ли повреждённый участок к общему имуществу дома (тогда отвечает УК) или к внутриквартирным сетям (тогда отвечает наймодатель - муниципалитет). В обоих случаях оснований перекладывать ремонт на семью с ребёнком нет.

Кто обязан ремонтировать трубы и сантехнику

— В муниципальном жилье действует договор социального найма (или аналогичные основания проживания). Наймодатель (муниципалитет) и/или управляющая организация обязаны обеспечивать надлежащее состояние инженерных систем.

— Ключевое: что именно сломано и чьей собственностью является участок труб. Если речь о стояке/участках, являющихся частью общедомовых инженерных коммуникаций, ответственность обычно на управляющей организации (УК/ТСЖ) за счёт платы за содержание и ремонт, а также плановых/аварийных работ.

— Если это внутриквартирные сети, ответственность может быть распределена (часто — за счёт нанимателя), но при системной неисправности стояков/подключений и протечках вопрос решается через комиссию и акт разграничения ответственности. Ваша задача — добиться официальной фиксации причины и принадлежности сетей.

2) Есть ли “бесплатный ремонт”

Бесплатность не оформляется как “выдача денег”, но ремонт может быть произведён за счёт средств, которые оплачиваются в составе ЖКУ/капремонта/текущего содержания — особенно если затронут стояк/общедомовые коммуникации или требуется аварийное устранение протечки.

При этом:

— если аварийная ситуация (вода идёт из-под ванны при включении) — устранение последствий и диагностика должны быть проведены как аварийные работы, а не ожиданием “когда накопим”.

— требование УК/ЖКХ оплатить 25 тыс. допустимо только если они доказывают, что ремонт относится к обязанностям нанимателя (а не к обслуживанию общедомовых сетей/обязанностям наймодателя). Сейчас у вас пока нет официальной экспертизы/акта и документа, который закрепляет, что именно подлежит оплате за счёт жильцов.