Какие права у продавца к риэлтору и как подать заявление/претензию?

Здравствуйте

П. 9.7 (Ваша «ловушка»): В договоре есть условие, что если сделка не состоится по вине Заказчика (вас) или по вашей инициативе, вы обязаны выплатить вознаграждение Исполнителю (риэлтору). Именно на этот пункт они будут ссылаться, требуя 90 000 руб.

П. 9.5: Подтверждает, что риэлтор считает свою работу выполненной, если он нашел покупателя и организовал сделку.

Электронная подпись: В договоре (п. 8, 9.8) прописано, что стороны признают юридическую силу электронной подписи и обмена сканами. Это значит, что переписка по email или в мессенджерах может считаться официальным уведомлением.

Здравствуйте!

Правоприменительная практика в 2026 году исходит из жесткого разграничения агентских соглашений и реальных обязательств по купле-продаже недвижимости. Заявления риелтора о невозможности проверки контрагента напрямую противоречат Федеральному закону № 115-ФЗ (в части идентификации клиентов и выгодоприобретателей агентствами недвижимости), а требования о выплате неустойки при отсутствии авансовых соглашений признаются ничтожными.

I. Неправомерность действий и требований риелтора.

Незаконность штрафа за отказ: согласно ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» и п. 1 ст. 782 ГК РФ, гражданин вправе в любое время отказаться от услуг риелтора. Любые пункты договора, устанавливающие штраф или неустойку за досрочное расторжение (в вашем случае — 90 тысяч рублей), ущемляют права потребителя и признаются судами недействительными (ст. 16 ЗоЗПП). Агентство имеет право требовать только компенсацию фактически понесенных и документально подтвержденных расходов (например, чеки за размещение рекламы).

Отсутствие обязательств перед покупателем: поскольку между вами и покупателем не подписан ни предварительный договор, ни соглашение об авансе/задатке, правовой связи между вами нет. Вы не обязаны выходить на сделку 14.10.

Навязывание опасной схемы расчетов: отказ от аккредитива и принуждение к передаче наличных «из кассы в кассу» лишает сделку финансовой прозрачности и создает риск оспаривания.

II. Скрытые точки излома (риски текущей схемы).

1. Риск недееспособности или банкротства: ссылка на документы от «погибшего сына на СВО» указывает на вероятное получение покупателем наследства или крупных компенсационных выплат. Без верификации свидетельства о праве на наследство и проверки покупателя на предмет долгов существует риск, что сделка будет оспорена кредиторами или иными наследниками.

2. Риск признания сделки незаключенной: передача наличных денежных средств без фиксации через банковские инструменты (аккредитив или СБР) в день подписания договора при отсутствии предварительных соглашений часто используется в мошеннических схемах «внезапного отказа» после получения денег.

III. Шаблон заявления для обеспечения безопасности.

Для юридической фиксации вашей позиции и аннулирования угроз риелтора необходимо направить в адрес агентства недвижимости Досудебную претензию и уведомление об отказе от исполнения договора.

Форма заявления (скопируйте и заполните данные):

Руководителю ООО/ИП _______________________

(наименование агентства недвижимости из договора)

Адрес: ____________________________________

От: _______________________________________

(Ваши ФИО, адрес, телефон)

ДОСУДЕБНАЯ ПРЕТЕНЗИЯ

об одностороннем отказе от исполнения договора и отклонении неправомерных требований

«___» ________ 20__ года между мной (Заказчик) и Вашей организацией (Исполнитель) был заключен Договор об оказании услуг № ____.

Настоящим уведомляю Вас об одностороннем отказе от исполнения указанного Договора с момента получения Вами данного извещения на основании п. 1 ст. 782 ГК РФ и ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Поводом для расторжения договора послужили грубые нарушения моих интересов как клиента со стороны прикрепленного риелтора, а именно:

1. Навязывание небезопасных форм расчетов наличными денежными средствами и категорический отказ от использования безопасных банковских инструментов (аккредитив).

2. Отказ Исполнителя предоставить базовые сведения о контрагенте (покупателе) для проверки юридической чистоты будущей сделки купли-продажи, что нарушает стандарты профессиональной деятельности и принципы добросовестности (ст. 10 ГК РФ).

3. Принуждение к совершению сделки 14.10.2026 г. при отсутствии подписанного предварительного договора или соглашения об авансе/задатке с покупателем.

Требование риелтора о выплате неустойки (штрафа) в размере 90 000 рублей за отказ от работы с данным покупателем является незаконным. В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, условия договора, предусматривающие неустойку за отказ потребителя от услуг, ничтожны (ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

На основании изложенного, ТРЕБУЮ:

1. Считать Договор об оказании услуг № ____ расторгнутым с даты вручения настоящего уведомления.

2. Предоставить мне в течение 3 (трех) рабочих дней документально подтвержденный отчет о фактически понесенных расходах Исполнителя, связанных исключительно с исполнением моих поручений, для их рассмотрения и компенсации.

3. Прекратить любые действия по подготовке сделки с объектом недвижимости от моего имени.

В случае продолжения давления, угроз взыскания незаконных штрафов или удержания документов, я буду вынужден(а) направить жалобы в Роспотребнадзор, Прокуратуру РФ и подать исковое заявление в суд с требованием о взыскании штрафа в размере 50% от суммы спора за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя.

«__» ________ 2026 г. ____________ / ______________ (Подпись / ФИО)

Используйте код с осторожностью.

IV. Порядок отправки документа.

Претензию можно отправить двумя способами одновременно:

1. Лично в офис агентства под расписку. Распечатайте два экземпляра. На вашем экземпляре сотрудник обязан поставить дату, подпись, расшифровку, должность и штамп организации.

2. Заказным письмом с описью вложения Почтой России на юридический адрес агентства (его можно проверить по ИНН на сайте налоговой службы). Сохраните чек и опись — это ваше главное доказательство в суде, что договор официально расторгнут.

Практика разрешения агентских споров требует детального разбора условий подписанного вами договора. Чтобы полностью исключить финансовые риски, целесообразно провести правовой аудит разделов о расходах и ответственности сторон вашего договора с агентством.

____________________________

Если у Вас возникнут вопросы, я всегда на связи:

Телефон: + 7 (905) 133-19-65;

Telegram: https://t.me/pravoved_76 (@pravoved_76);

Эл. почта: morfei000@mail.ru (000-цифрами).

Если вам требуется дополнительная информация или индивидуальная консультация по вашему вопросу, пожалуйста, напишите мне в личные сообщения на сайте.

Добрый день!

Вы вправе в любое время отказаться от договора с риэлтором. Для этого не нужно получать его согласие или ждать окончания срока договора.

При отказе вы должны оплатить только те расходы, которые риэлтор действительно понёс и может подтвердить документами (ст. 782 ГК РФ, ст. 32 Закона «О защите прав потребителей»).

При этом требование заплатить 80 % стоимости договора — 90 000 руб. — только за ваш отказ от покупателя является незаконным. Такое условие договора не должно применяться, поскольку оно ограничивает ваше законное право отказаться от услуги.

Нужно ли платить 90 000 руб. за «отказ от покупателя»?

Нет, само по себе ваше решение отказаться от сделки не означает, что вы должны платить такую неустойку.

Риэлтор может потребовать только реально понесённые и подтверждённые расходы, связанные с выполнением договора. Например, если он действительно оплатил рекламу или иные услуги и может подтвердить это документами.

Просто сослаться на пункт договора и потребовать 90 000 руб. недостаточно.

Что меняет отсутствие договора с покупателем?

Если с покупателем не подписывались предварительный договор или соглашение о задатке, у вас, как правило, нет обязанности заключать с ним основной договор.

Продать квартиру именно этому покупателю вас никто не может заставить. Вы вправе отказаться от сделки, если вас не устраивает покупатель, условия сделки или способ расчётов.

Если покупатель передавал деньги, важно посмотреть документы, на основании которых они передавались. Без письменного соглашения о задатке такая сумма обычно рассматривается как аванс.

Обязаны ли вы соглашаться на расчёты наличными?

Нет. Способ расчётов стороны определяют по соглашению между собой (ст. 421 ГК РФ).

Если вы хотите использовать аккредитив, банковскую ячейку или другой безопасный способ расчётов, вы вправе на этом настаивать. Риэлтор не может заставить вас передавать деньги наличными «из кассы в кассу».

Что делать сейчас?

1. Не подписывайте новые документы, пока не получите полный отчёт риэлтора и документы по сделке.

2. Направьте риэлтору письменный отказ от договора и претензию. В ней укажите, что не согласны с требованием о выплате 90 000 руб.

3. Потребуйте предоставить отчёт о выполненной работе и документы, подтверждающие фактические расходы (ст. 1008 ГК РФ).

4. Потребуйте вернуть ваши документы и деньги, которые риэлтор не имеет законных оснований удерживать.

5. Отправьте заявление способом, позволяющим подтвердить его получение: заказным письмом с описью и уведомлением либо вручите лично под подпись на вашей копии.

6. Сохраните переписку, чеки, платежные документы и другие доказательства общения с риэлтором.

Важно: не нужно сначала платить 90 000 руб., чтобы отказаться от договора. Вы можете заявить об отказе, а вопрос о наличии и размере подтверждённых расходов решается отдельно.

Если риэлтор после этого продолжит требовать неустойку или незаконно удерживать ваши деньги, спор можно решать через претензию, Роспотребнадзор и суд.

В описанной вами ситуации требование заплатить 80 % стоимости договора только за отказ от услуг выглядит юридически необоснованным.

Здравствуйте!

У продавца (как заказчика услуг) действительно есть права в отношениях с риелтором. Я подобрала основные из них и подробно разобралась, как грамотно оформить претензию — это часто обязательный шаг перед судом (ст.131-132 ГПК РФ).

Какие права есть у продавца. Право на полную и достоверную информацию. До подписания договора риелтор обязан рассказать всё: какие услуги входят в договор, их стоимость, сроки, порядок работы. Если информацию не дали, вы вправе в разумный срок отказаться от договора и потребовать возврата денег плюс возмещения убытков (ст.15 ГК РФ).

Право на чёткое определение обязанностей в договоре. В документе должны быть детально прописаны виды услуг, сроки, порядок действий, пределы полномочий риелтора. Если что-то упущено (например, не прописано, что риелтор должен проверить юридическую чистоту квартиры), в споре будет сложно доказать нарушение.

Право на односторонний отказ. По ст. 32 Закона «О защите прав потребителей» и ст. 782 ГК РФ вы можете в любой момент отказаться от договора, но обязаны компенсировать риелтору только фактически понесённые расходы. При этом бремя доказывания этих расходов лежит на риелторе.

В противном случае придётся решать спор в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

При необходимости можете обратиться ко мне в личный чат юриста на индивидуальный основе для оказания помощи (ст.779 ГК РФ оказание юр.услуг).

Удачи

Здравствуйте.

Прежде всего, ключевой момент — природа Ваших отношений с агентством. Поскольку Вы заключили договор на оказание услуг, Вы выступаете в роли потребителя, а агентство — в роли исполнителя.

Это принципиально меняет баланс сил: закон стоит на Вашей стороне в вопросах прозрачности и права на отказ. Так, согласно ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300‑1, Вы вправе в любой момент отказаться от исполнения договора, оплатив агентству лишь фактически понесенные расходы, подтвержденные документами (например, чеки за размещение объявлений или оплату выписок).

Любые пункты Вашего договора, которые устанавливают жесткую неустойку за отказ от сделки или от услуг, являются ничтожными по ст. 16 этого же Закона, так как прямо ущемляют Ваши законные права.

Риэлтор не может трактовать Ваш отказ от конкретного покупателя (с которым у Вас нет никаких договоренностей) как нарушение договора с агентством и требовать 90 тысяч рублей — это давление, не имеющее правовой основы.

Второй критический риск — схема расчетов. Настаивание на передаче денег «из кассы в кассу» или через кассу агентства является грубым нарушением стандартов безопасности гражданского оборота.

Вы имеете полное право требовать использования безопасных инструментов, таких как аккредитив или депозит нотариуса. Это не каприз, а реализация принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и права на защиту своих имущественных интересов.

Риэлтор, отказывая в этом, фактически подталкивает Вас к совершению сделки с высоким риском неполучения денежных средств, что может квалифицироваться как недобросовестное исполнение обязательств.

Третий аспект — отсутствие информации о покупателе. Агентство утверждает, что проверило паспорт и СНИЛС, но этого абсолютно недостаточно для оценки рисков. Отсутствие данных о платежеспособности, семейном положении (нужно ли согласие супруга на покупку) и кредитной истории покупателя оставляет Вас в состоянии неопределенности.

По ст. 10 Закона «О защите прав потребителей», исполнитель обязан предоставлять потребителю полную и достоверную информацию, необходимую для принятия решения.

Если предметом договора с агентством было содействие в заключении безопасной сделки, то сокрытие информации о контрагенте или отказ в организации встречи сторон до сделки является ненадлежащим исполнением договора.

Тот факт, что риэлтор взял деньги с покупателя «в пользу услуг фирмы», создает очевидный конфликт интересов: агентство финансово заинтересовано в проведении сделки любой ценой, а не в защите Ваших интересов.

Что касается даты сделки 14.10, Вы не обязаны проводить ее в этот день на предложенных условиях. Отсутствие предварительного договора, аванса или задатка со стороны покупателя означает, что юридически он ничем не подтвердил серьезность своих намерений, а значит, и Вы не связаны жесткими обязательствами.

Для защиты своих прав Вам необходимо действовать последовательно и письменно. Первым шагом должно стать направление досудебной претензии в адрес агентства.

В ней нужно четко зафиксировать три позиции:

во‑первых, заявить об отказе от небезопасной схемы расчетов и потребовать использования аккредитива;

во‑вторых, потребовать предоставления информации о покупателе либо организации встречи с ним для проверки документов;

в‑третьих, если Вы решите прекратить сотрудничество, официально уведомить об отказе от договора с готовностью оплатить только подтвержденные фактические расходы агентства, одновременно указав на ничтожность условий о неустойке со ссылкой на ст. 16 и ст. 32 Закона «О защите прав потребителей».

Претензию следует направить ценным письмом с описью вложения на юридический адрес, указанный в договоре, и продублировать на электронную почту, прописанную в реквизитах договора — это создаст доказательственную базу на случай спора.

До получения письменных гарантий и изменения условий сделки категорически не рекомендуется подписывать какие‑либо документы или согласовывать проведение сделки 14.10. Если давление со стороны риэлтора продолжится, следующим шагом может стать обращение в Роспотребнадзор с жалобой на навязывание услуг и включение в договор ущемляющих условий, а также в правоохранительные органы — если действия агентства носят признаки склонения к совершению рискованной сделки.

Помните, что отсутствие прямых обязательств перед покупателем развязывает Вам руки в диалоге с агентством: все споры сейчас касаются только качества оказываемых Вам услуг, а не Ваших обязательств перед третьей стороной.

-------

Таким образом, вы вправе отказаться от услуг риэлтора с оплатой только подтверждённых расходов (ст. 782 ГК РФ, ст. 32 Закона «О защите прав потребителей»), условия о неустойке ничтожны (ст. 16 Закона «О защите прав потребителей»), можете требовать безопасных расчётов (ст. 421 ГК РФ) и полной информации о покупателе (ст. 10 Закона «О защите прав потребителей»); незамедлительно направьте письменную претензию и не проводите сделку на текущих условиях.

______________________________________________________________________________

Хотите узнать обо мне больше?

Загляните на мою страничку: https://9111.ru/urist-5887892/.

Вы также можете обратиться ко мне за более подробной консультацией.

Связаться со мной можно:

- по телефону: +7 (911)244-17-12 (макс, WhatsApp);

- по электронной почте: l.g.zlotnikova@mail.ru

- в личных сообщениях на сайте.

Внимательно изучу вашу ситуацию, предложу понятный план действий. При необходимости подготовлю все нужные документы и буду сопровождать дело на каждом этапе - от консультации до решения вопроса.

Здравствуйте!

Изучив представленные Вами фотографии договора, сообщаю следующее:

Вы находитесь в абсолютно выигрышной правовой позиции, а все угрозы риэлтора о «штрафе в 90 000 рублей» и «80% за отказ» являются незаконным блефом.

Согласно пункту 9.6 вашего Договора, исполнителем выступает ООО "НА Ленинском".

Текст договора составлен с грубейшими нарушениями законодательства РФ о защите прав потребителей.

Вы имеете полное право расторгнуть этот договор в одностороннем порядке прямо сейчас, направив уведомление через мессенджер.

Правовой разбор договора и законов: почему вы ничего не должны риэлтору

1. Законное право расторгнуть договор БЕЗ штрафов

В силу ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» и п. 1 ст. 782 ГК РФ вы имеете право отказаться от услуг ООО «НА Ленинском» в любой момент.

Важно: любые скрытые пункты договора о «неустойках за отказ от сделки» или «80% оплаты» являются ничтожными (недействительными) в силу п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку они ущемляют Ваши законные права.

Закон разрешает риэлтору удержать с Вас только фактически понесенные расходы, например, квитанции за платную рекламу дома на Авито/Циан.

Если у риэлтора нет чеков на расходы, вы не должны платить ни рубля.

2. Юридическая переписка в мессенджерах (Пункт 9.3 договора)

На второй фотографии Вашего договора есть пункт 9.3, который гласит:

«Стороны подтверждают, что все смс, сообщения в мессенджерах и e-mail сообщения, отправляемые в рамках Договора по указанным Сторонами реквизитам, являются официальным уведомлением по Договору».

Что это значит для Вас: Вам не нужно ехать к ним в офис или отправлять письма почтой.

Сообщение с отказом от договора, отправленное на WhatsApp риэлтору, по условиям самого договора является официальным документом, с момента прочтения которого договор мгновенно считается расторгнутым согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ.

3. Нарушение права на информацию и качество услуги

Утаивание проекта договора купли-продажи (ДКП), сокрытие данных покупателя и навязывание сомнительной схемы расчетов наличными мимо безопасного аккредитива согласно ст. 867 ГК РФ это прямое нарушение ст. 4 и ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей», оказание услуг ненадлежащего качества и непредоставление информации.

4. Аванс 50 000 рублей не имеет к Вам отношения

Поскольку Вы лично не подписывали ни Предварительный договор (ст. 429 ГК РФ), ни Соглашение о задатке (ст. 380 ГК РФ), между Вами и покупателем нет никаких обязательств.

Аванс, взятый фирмой, является их личной «добычей» и риском перед покупателем. Вы эту сделку не одобряли, параметры цены и расчетов письменно не утверждали.

Образец заявления для отправки в WhatsApp риэлтору

Генеральному директору ООО «НА Ленинском»

От Заказчика: (Ваше ФИО)

По Договору об оказании услуг № (Номер, если есть) от (Дата заключения).

УВЕДОМЛЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА

Настоящим уведомлением, руководствуясь пунктом 9.3 Договора (об официальном статусе сообщений в мессенджерах), статьей 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» и пунктом 1 статьи 782 Гражданского кодекса РФ, я заявляю об одностороннем отказе от исполнения Договора об оказании услуг с момента отправки данного сообщения.

Договор расторгается мной в связи с оказанием услуг ненадлежащего качества (ст. 4, ст. 10 Закона «О защите прав потребителей»): сотрудник агентства скрывает данные потенциального покупателя, отказывается предоставить проект договора купли-продажи для ознакомления, навязывает небезопасный способ наличных расчетов и в одностороннем порядке назначает дату сделки без моего письменного согласия.

Никаких соглашений по ст. 380 и ст. 429 ГК РФ с покупателем мной не заключалось. Сделка 14.10.2026 г. аннулирована. Любые требования агентства о выплате неустоек или фиксированных штрафов (90 000 руб.) за отказ от сделки являются ничтожными в силу ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей».

ТРЕБУЮ:

1. В соответствии со ст. 304 ГК РФ незамедлительно (в течение 24 часов) вернуть удерживаемые сотрудником ключи от моей собственности: жилого дома по адресу: Владимирская область, Юрьев-Польский муниципальный округ, село Калановка, д. 19 (кадастровый номер 33:04:100601:518).

2. Предоставить документально подтвержденный расчет фактически понесенных ООО «НА Ленинском» расходов (при их наличии).

В случае удержания ключей после расторжения договора я буду расценивать это как Самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ). Замки на объекте будут сменены, а жалобы направлены в Роспотребнадзор и Прокуратуру.

Ваши действия после отправки сообщения:

1. Сделайте скриншот отправленного сообщения, так, чтобы было видно время и телефон риэлтора. Это Ваша стопроцентная защита согласно п. 9.3 договора.

2. Игнорируйте любые звонки с давлением. В понедельник ни на какую сделку вы не идете. Вы больше не клиенты этой фирмы.

3. Верните ключи. Если риэлтор откажется привезти ключи или проигнорирует сообщение, спокойно поезжайте к дому в Калановке и меняйте замки.

Вы полноправный собственник имущества, договор расторгнут, нахождение ключей у третьих лиц незаконно.

⚖️ С уважением, юрист Кочетков А.В.

✅ Помогаю разобраться в сложных правовых ситуациях и найти решение, которое реально сработает.

👉 Узнать больше обо мне, ознакомиться с моим рейтингом и отзывами можете по ссылке: www.9111.ru/id-lex_et_vita/

📱 по телефону: +7 (953) 188-90-84 (Макс, Telegram, VK);

📝 по e-mail: lex_et_vita@mail.ru

⭐ Готов также ответить на все Ваши вопросы в личных сообщениях.

Риэлтор нарушает целый ряд норм. Разберу по пунктам, на что ссылаться и как защититься.

⚖️ Нарушения риэлтора и ваши права

1. Навязывание аванса без вашего согласия

Риэлтор взял 50 000 ₽ с покупателя «в пользу услуг фирмы» без вашего письменного согласия. По ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП) запрещены условия, ущемляющие права потребителя. Навязанные услуги вы вправе не оплачивать.

2. Отказ от аккредитива и навязывание «кассы»

Вы вправе выбирать способ расчетов. По ст. 421 ГК РФ (свобода договора) никто не может вас принудить к конкретной форме расчетов. Отказ риэлтора от аккредитива и настаивание на передаче наличных из кассы — это навязывание услуги.

3. Сокрытие информации о покупателе

По ст. 10 ЗоЗПП исполнитель обязан своевременно предоставить потребителю необходимую и достоверную информацию об услуге. Сокрытие данных о покупателе до дня сделки лишает вас возможности оценить риски.

4. Требование 80% (90 000 ₽) за отказ

Если вы не заключали договор с покупателем (ни аванса, ни задатка), требование неустойки — незаконно. Неустойка возможна только за нарушение вашего договора с риэлтором. Но если риэлтор не оказал услугу качественно (не организовал встречу, не предоставил данные, навязал аванс), вы вправе отказаться от договора по ст. 32 ЗоЗПП, оплатив только фактически понесенные расходы.

📝 Как составить заявление (претензию) риэлтору

Шапка: На имя руководителя агентства (или ИП), ваши ФИО, адрес, телефон.

Текст:

Факты: «___» между мной и вами заключен договор оказания услуг № ___. Вами были нарушены следующие обязательства: (перечислить — сокрытие данных о покупателе, навязывание аванса, отказ от аккредитива, навязывание наличной формы расчетов).

Правовые основания: ст. 10, 16, 32 ЗоЗПП; ст. 421 ГК РФ.

Требования:

Предоставить полную информацию о покупателе до сделки.

Согласовать аккредитивную форму расчетов (или иную безопасную).

Не начислять неустойку, так как договор с покупателем не заключен.

В случае отказа — расторгнуть договор по ст. 32 ЗоЗПП с оплатой только фактических расходов.

Предупреждение: «В случае отказа обращусь в Роспотребнадзор и суд с требованием признать условия договора недействительными и взыскать убытки».

Приложение: копия договора, переписка, записи разговоров.

🛡 Что делать в понедельник

Не подписывайте никаких соглашений о неустойке и не платите 90 000 ₽.

Направьте претензию письменно (под подпись или заказным письмом).

Если давят — говорите: «Я не отказываюсь от сделки, я требую соблюдения моих прав: информацию о покупателе и безопасную форму расчетов».

Если откажут — жалоба в Роспотребнадзор и иск в суд. Суды часто встают на сторону потребителя, если риэлтор не предоставил информацию и навязал услуги.

💡 Итог

Аванс без вашего согласия — нарушение.

Сокрытие данных о покупателе — нарушение ст. 10 ЗоЗПП.

Навязывание «кассы» — нарушение свободы договора.

Требование 90 000 ₽ — незаконно, если вы не заключали договор с покупателем.

Ваш путь: письменная претензия → Роспотребнадзор → суд.

Если нужно, помогу составить текст претензии дословно.

- Если ответ был вам полезен, можете оставить донат на любую сумму +79646595728 Вайлдберис банк.

- Если потребуется составить жалобу, претензию, исковое или другие документы, смело обращайтесь ко мне! Решу ваш вопрос!

+79646595728 Telegram, WhatsApp

Здравствуйте!

Ситуация, в которой вы оказались, выглядит крайне тревожно и имеет признаки недобросовестного поведения риелтора (вплоть до скрытых коммисий или втягивания вас в небезопасную сделку). Ваша бдительность полностью оправдана: продавец имеет абсолютное право знать, с кем он заключает сделку, проверять документы покупателя и выбирать безопасный способ расчета.

Ниже подробно разобраны ваши права, нарушения риелтора со ссылками на законы, а также предоставлен алгоритм защиты и образец заявления.

1. Ваши права и нарушения риелтора (на основании законов РФ)

• Право на отказ от услуг риелтора в любой момент.

• Статья: Ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП) и ст. 782 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

• Суть: Вы имеете право в любой момент отказаться от исполнения договора об оказании услуг. При этом вы обязаны оплатить агентству только фактически понесенные ими расходы, которые они обязаны доказать документально (чеки, акты, транспортные расходы).

• Нарушение: Требование риелтора выплатить 80% от сделки (90 000 рублей) или фиксированную «неустойку» за сам факт отказа — незаконно. Любые пункты в договоре, штрафующие вас за отказ от услуг, ущемляют права потребителя и признаются недействительными (ст. 16 ЗоЗПП).

• Право на полную информацию о сделке и покупателе.

• Статья: Ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» (Обязанность исполнителя своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию об услугах).

• Суть: Скрытие личности покупателя, его документов и схемы расчетов — это грубое нарушение вашей безопасности. Продавец подписывает договор купли-продажи (ДКП), где указаны персональные данные покупателя. Утверждение риелтора «вы увидите его только в день сделки» лишает вас возможности заранее проверить договор.

• Право на безопасные расчеты (Аккредитив / СБР вместо «кассы»).

• Статья: Ст. 861, ст. 867 ГК РФ (Наличные и безналичные расчеты, расчеты по аккредитиву).

• Суть: Риелтор не может навязывать вам небезопасную схему «из кассы в кассу». По закону стороны свободны в выборе формы расчетов. Настаивая на передаче наличных через свою кассу (или кассу агентства), риелтор, возможно, пытается удержать свои скрытые комиссии или комиссию покупателя (те самые 50 000 руб.), создавая для вас огромные риски потери денег.

• Отсутствие обязательств перед покупателем.

• Статья: Ст. 429, ст. 380 ГК РФ.

• Суть: Поскольку между вами и покупателем не заключен ни предварительный договор, ни соглашение об авансе/задатке, никаких юридических обязательств друг перед другом у вас нет. Никакой «односторонний отказ от покупателя» вам предъявить невозможно, так как сделка юридически еще не подготовлена.

2. Как правильно действовать, чтобы обезопасить себя?

1. Прекратите устные споры. Все общение переводите в письменную плоскость. Не бойтесь угроз про «понедельник» и «неустойку» — это психологическое давление.

2. Затребуйте проект договора купли-продажи. Напишите риелтору в мессенджере/на почту: «Сделка 14.10 не может состояться, пока я не ознакомлюсь с проектом ДКП и документами покупателя для проверки. Направьте их мне».

3. Подайте официальное заявление. Вам необходимо зафиксировать, что вы не отказываетесь от продажи квартиры, а требуете от агентства надлежащего исполнения обязанностей и соблюдения безопасности.

3. Образец заявления в агентство недвижимости

Направьте этот текст руководителю (директору) агентства недвижимости. Передать можно лично под подпись на вашем (втором) экземпляре, либо отправить в виде фото/скана в официальный чат, продублировав заказным письмом.

Директору Агентства недвижимости ___________________

(Укажите название из вашего договора)

от _________________________________________________

(Ваше ФИО, адрес, телефон)

ЗАЯВЛЕНИЕ

о предоставлении информации и порядке исполнения договора

Между мной и Вашим агентством заключен Договор об оказании услуг № ____ от «___» ________ 20__ г.

«__» октября 2026 года от Вашего сотрудника (ФИО риелтора) мне поступило устное сообщение о том, что сделка по продаже моего недвижимого имущества назначена на 14.10.2026 г. При этом риелтор в категоричной форме отказался предоставить мне проект Договора купли-продажи, информацию о покупателе и его правоустанавливающих документах (включая документы, связанные с получением средств от погибшего сына на СВО), заявив, что я увижу покупателя и документы только в день сделки. Кроме того, риелтор настаивает на небезопасной схеме расчетов наличными через «кассу», отвергая предложенный мной юридически безопасный вариант расчетов через аккредитив.

Напоминаю, что в соответствии со ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию. Скрытие данных о покупателе, отказ в предоставлении проекта договора для ознакомления и навязывание рискованных схем расчета лишают меня возможности убедиться в чистоте и безопасности сделки.

Дополнительно сообщаю, что между мной и потенциальным покупателем не заключены предварительный договор, соглашение об авансе или задатке. Юридические обязательства перед покупателем у меня отсутствуют.

В связи с вышеизложенным, для организации безопасной сделки ТРЕБУЮ:

1. В срок до «___» ________ 2026 г. предоставить мне для ознакомления проект Договора купли-продажи и документы, подтверждающие правоспособность и источник средств покупателя.

2. Проводить расчеты по сделке исключительно с использованием безопасных банковских инструментов: Сервиса безопасных расчетов (СБР) либо банковского аккредитива (ст. 867 ГК РФ).

В случае уклонения от предоставления информации, навязывания небезопасных условий или угроз взыскания незаконных штрафов (что прямо нарушает ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»), я буду вынуждена заявить об одностороннем отказе от исполнения договора на основании ст. 32 ЗоЗПП и ст. 782 ГК РФ. В данном случае Ваша организация будет вправе претендовать исключительно на возмещение фактически понесенных расходов, подтвержденных документально.

Также извещаю Вас, что любые попытки удержать с меня штрафы или сумму в размере 90 000 рублей (80% от сделки) без предоставления отчета о реально выполненных услугах будут обжалованы в Управлении Роспотребнадзора, прокуратуре и суде.

Дата: __________ Подпись: ________________ / ФИО

Короткий итог:

Если агентство продолжит давить, вы имеете полное право написать им уведомление: «На основании ст. 32 Закона "О защите прав потребителей" уведомляю об отказе от вашего договора. Прошу предоставить акт выполненных работ и калькуляцию фактически понесенных расходов». Платить 90 000 рублей «за воздух» или «за отказ» вы не должны, что бы ни было написано в их внутреннем договоре. Закон выше договора.

Выбирайте сами лучший ответ!

Здравствуйте. Ситуация крайне тревожная, и риэлтор откровенно нарушает ваши права, пытаясь ввести вас в заблуждение относительно правовых норм и навязать невыгодные условия.

Проанализировав приложенные документы (договор оказания услуг) и описанную ситуацию, риэлтор нарушает закон по нескольким пунктам, а его угрозы о неустойке за «отказ от покупателя» юридически ничтожны, так как покупатель не является стороной вашего договора.

Ниже представлен подробный юридический разбор и готовый шаблон претензии.

1. Анализ нарушений риэлтора и правовая база (актуально на 2026 год)

Нарушение №1: Отказ в предоставлении информации о покупателе и сокрытие данных.

Что говорит закон: Согласно ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» (если вы физлицо) и ст. 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», вы имеете право знать, кто является контрагентом по сделке. Риэлтор, действующий на основании договора оказания услуг, обязан информировать вас обо всех существенных условиях сделки, включая данные покупателя.

Статьи: Ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст. 450 ГК РФ (существенные условия договора), ст. 432 ГК РФ.

Нарушение №2: Уклонение от проверки покупателя.

Что говорит закон: Утверждение риэлтора, что он «проверяет только продавца, так как у него больше рисков», является абсурдом. Согласно ст. 1 и ст. 10 ГК РФ, сделка должна быть добросовестной. Риэлтор обязан проверить покупателя на предмет банкротства, судебных приставов, мошеннических схем, а также проверить законность происхождения его денежных средств (в рамках 115-ФЗ «О противодействии легализации доходов»).

Статьи: Ст. 1, 10 ГК РФ, 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов».

Нарушение №3: Навязывание наличного расчета и отказ от аккредитива.

Что говорит закон: Вы имеете полное право выбирать форму расчетов. Отказ риэлтора от аккредитива в пользу наличных — это прямое давление с целью ускорить сделку и, возможно, скрыть реальное происхождение денег. Согласно п. 2 ст. 861 ГК РФ и п. 5 ст. 9 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», расчеты через аккредитив или эскроу-счет являются законной и безопасной альтернативой, обеспечивающей защиту ваших прав.

Статьи: Ст. 861 ГК РФ, ст. 8.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».

Нарушение №4: Угрозы взыскания неустойки за «отказ от покупателя».

Что говорит закон: Это юридически безграмотное утверждение. В вашем договоре оказания услуг (в приложении) предметом является оказание услуг по поиску покупателя и сопровождению сделки. Покупатель — третье лицо. Вы не заключали с покупателем ни аванса, ни задатка, ни предварительного договора. Следовательно, вы не можете «отказаться от покупателя» в юридическом смысле. Если договор с риэлтором не предусматривает штраф за то, что покупатель оказался ненадежным, или за то, что вы передумали продавать (односторонний отказ по ст. 782 ГК РФ), риэлтор не имеет права требовать неустойку.

Статьи: Ст. 782 ГК РФ (односторонний отказ), ст. 330 ГК РФ (неустойка), ст. 401 ГК РФ. Неустойка применяется только за неисполнение обязательств, а не за реализацию вашего законного права на отказ.

Нарушение №5: Требование 80% от сделки (90 тысяч рублей).

Что говорит закон: Это явное завышение цены. Согласно ст. 424 ГК РФ, цена должна соответствовать договору. Если в вашем договоре не прописана такая комиссия, риэлтор не имеет права требовать эту сумму. Кроме того, требование оплаты за «отказ от покупателя» является услугой, которая фактически не оказана, что противоречит ст. 32 Закона «О защите прав потребителей» (вы вправе отказаться от услуг в любое время, оплатив только фактически понесенные расходы).

2. Ваши права как продавца

Вы имеете право:

Требовать расторжения договора с риэлтором в любое время (ст. 782 ГК РФ), оплатив только фактически понесенные им расходы (которые он обязан документально подтвердить).

Не заключать сделку с незнакомым или непроверенным покупателем, если вам не предоставлены его документы (ст. 421 ГК РФ — свобода договора).

Выбрать любую форму расчетов, включая аккредитив или эскроу-счет, и отказаться от наличных.

Подать жалобу на действия риэлтора в Роспотребнадзор (если вы физлицо) и в полицию (если есть признаки мошенничества).

3. Как правильно составить заявление (претензию) в отношении риэлтора

Чтобы обезопасить себя в понедельник (14.10), вам необходимо письменно уведомить риэлтора о вашей позиции. Сделать это нужно ДО того, как они начнут требовать неустойку.

Ниже готовый шаблон. Заполните ФИО, адреса и скопируйте текст. Отправьте его заказным письмом с уведомлением или вручите под подпись (получите 2-й экземпляр).

ШАБЛОН ПРЕТЕНЗИИ

Кому: [ФИО риэлтора или название агентства]

От кого: [Ваше ФИО], адрес: [Ваш адрес], телефон: [Ваш телефон]

ПРЕТЕНЗИЯ

о расторжении договора и недопустимости односторонних требований

Дата: [Сегодняшнее число]

Между мной, [Ваше ФИО], и вами, [ФИО риэлтора], был заключен договор оказания услуг (далее — Договор).

В процессе подготовки к сделке (назначенной на 14.10.2026) я столкнулась с грубыми нарушениями моих прав и условий договора с вашей стороны, а именно:

Сокрытие информации о покупателе. Вы отказались предоставить мне данные покупателя (ФИО, паспортные данные, СНИЛС), ссылаясь на отсутствие правовых оснований. Согласно ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» и ст. 432 ГК РФ, я имею право знать все существенные условия сделки.

Отказ от проверки покупателя. Ваше заявление о том, что вы проверяете только продавца, является нарушением ст. 10 ГК РФ (добросовестность) и требований 115-ФЗ. Вы обязаны проверить покупателя на предмет его платежеспособности и юридической чистоты.

Навязывание наличного расчета. Вы отказываетесь от использования аккредитива или эскроу-счета, настаивая на передаче денег из рук в руки. Это противоречит ст. 861 ГК РФ и является нарушением моих законных прав на безопасность расчетов.

Незаконные угрозы о неустойке. Вы заявили, что если я откажусь от данного покупателя, то обязана выплатить неустойку (90 000 рублей). Однако я не заключала с покупателем ни предварительного договора, ни договора задатка. Согласно ст. 782 ГК РФ и ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», я имею право отказаться от услуг в любое время, оплатив только фактически понесенные вами расходы. Договор с покупателем не заключен, следовательно, обязательства перед ним у меня отсутствуют, и ваши требования о выплате неустойки незаконны.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 450, 451, 782 ГК РФ и ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», ТРЕБУЮ:

Незамедлительно предоставить мне полную информацию о покупателе (ФИО, паспортные данные, СНИЛС, документы, подтверждающие законность его денежных средств).

Прекратить навязывание наличного расчета и обеспечить проведение сделки через аккредитив или эскроу-счет.

Прекратить угрозы взыскания неустойки, так как это противоречит действующему законодательству.

В случае отказа в предоставлении информации и обеспечения безопасной сделки, настоящим заявляю об одностороннем отказе от исполнения Договора (п. 1 ст. 782 ГК РФ) и требую вернуть мне все уплаченные денежные средства (если они были уплачены) за вычетом фактических расходов, подтвержденных документально (ст. 32 Закона «О защите прав потребителей»).

В случае игнорирования данной претензии я буду вынуждена обратиться:

В Роспотребнадзор для привлечения вас к административной ответственности (ст. 14.8 КоАП РФ).

В полицию с заявлением о возможном мошенничестве (ст. 159 УК РФ).

В суд с иском о защите прав потребителей (ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»), а также взыскании морального вреда (ст. 15 Закона) и судебных расходов.

Дата: «» __ 2026 г.

Подпись: ___ / [Ваше ФИО]

Важные рекомендации на понедельник (14.10):

Не ходите на сделку с риэлтором один на один. Возьмите с собой свидетеля или юриста.

Если вам выдали договор купли-продажи и просят подписать — НЕ ПОДПИСЫВАЙТЕ, если в нем не указаны данные покупателя, или если деньги идут напрямую в руки. Настаивайте на аккредитиве в Сбербанке (или другом банке).

Если они настаивают на неустойке — скажите, что это является вымогательством, и вы зафиксируете это в полиции (запись на диктофон не запрещена и поможет вам в суде).

Если риэлтор откажется подписать вашу претензию — отправьте её по почте заказным письмом с описью вложения. Это докажет, что вы их уведомили.

Вы юридически защищены. Не поддавайтесь на шантаж и угрозы. Если договор услуг не предусматривает штраф за ваш отказ — вы имеете полное право разорвать отношения с этим риэлтором, оплатив лишь его реальные затраты (которые он должен подтвердить чеками).

С уважением Светлана Б

Ситуация, которую вы описываете, содержит сразу несколько серьёзных тревожных сигналов. Разберу по пунктам — что не так и что делать.

Главная проблема: у вас как продавца нет никаких гарантий

Риэлтор предлагает схему, при которой вы подпишете договор и передадите квартиру человеку, о котором ничего не знаете, рассчитывая получить деньги «через кассу» в день сделки. Это максимально рискованная схема для продавца.

Что не так в действиях риэлтора

1. Отказ от аккредитива — это красный флаг.

Аккредитив — один из самых надёжных способов расчётов при сделках с недвижимостью. Покупатель перечисляет деньги на специальный счёт в банке, а продавец получает их только после регистрации перехода права собственности в Росреестре. Банк выступает гарантом: если сделка не состоится, деньги вернутся покупателю; если состоится — продавец гарантированно получит выплату.

Расчёты «через кассу» (наличными) — наименее безопасный способ. Риски включают получение фальшивых купюр, ошибку в подсчёте, банальное ограбление и — главное — отсутствие гарантии, что деньги вообще будут переданы после подписания договора.

Если риэлтор категорически отказывается от аккредитива и настаивает на наличных — это повод серьёзно насторожиться. Ни один добросовестный профессионал не будет препятствовать безопасному способу расчётов.

2. Нет предварительного договора, аванса или задатка по объекту.

Предварительный договор купли-продажи фиксирует намерение сторон заключить сделку на определённых условиях (цена, сроки). Задаток (в отличие от аванса) дисциплинирует обе стороны: если покупатель отказывается — задаток остаётся у продавца; если продавец — возвращает в двойном размере.

Те 50 000 рублей, которые риэлтор взял с покупателя, — это плата за услуги фирмы, а не задаток по объекту. То есть ни покупатель, ни продавец не связаны никакими обязательствами по самой сделке.

3. Отказ познакомить вас с покупателем до сделки.

Это прямо противоречит интересам продавца. Вы имеете полное право знать, кому продаёте свою недвижимость, — увидеть паспорт, убедиться, что человек реален и дееспособен. Нормальная практика — личная встреча продавца и покупателя до сделки, хотя бы для подписания предварительного договора и авансового соглашения.

4. «Нет правовых оснований проверять покупателя» — это неверно.

Риэлтор, представляющий интересы продавца, обязан действовать в интересах своего клиента. Проверка покупателя (его паспорт, дееспособность, отсутствие банкротства) — это часть нормального сопровождения сделки. Утверждение, что «проверяют только продавца», — перевернутая логика: риски есть у обеих сторон.

Что вам нужно сделать

Минимальные требования, которые стоит поставить риэлтору:

Расчёты только через аккредитив в крупном надёжном банке (например, Сбербанк, ВТБ). Стоимость аккредитива — 2–4 тысячи рублей, это ничтожная сумма по сравнению с ценой квартиры. Если риэлтор наотрез отказывается — это повод задуматься о смене риэлтора.

Предварительный договор купли-продажи с задатком. В нём должны быть указаны: данные покупателя и продавца, адрес и кадастровый номер объекта, цена, сумма задатка, срок подписания основного договора, условия возврата задатка.

Личная встреча с покупателем до сделки — хотя бы за несколько дней, чтобы подписать предварительный договор и убедиться, что человек реален.

Документы покупателя — как минимум паспорт. Вы продаёте недвижимость, вы имеете право знать, кому.

Ознакомиться с договором купли-продажи заранее — до дня сделки, а не в момент подписания.

Важный нюанс

Учитывая, что речь идёт о наследстве после погибшего на СВО сына, сделка с недвижимостью может потребовать нотариального удостоверения (особенно если есть другие наследники или несовершеннолетние). Нотариус проводит правовую экспертизу и проверяет все документы — это дополнительный слой защиты.

Краткий вывод

Схема, которую предлагает риэлтор, ставит под удар именно вас как продавца. Вы не знаете покупателя, не имеете задатка, расчёт планируется наличными, аккредитив отвергнут. Вы не обязаны соглашаться на такие условия. Сделка — это двусторонний процесс, и решение принимаете вы как собственник, а не риэлтор. Любое давление и манипуляции недопустимы.

Если риэлтор продолжает отказывать во всех ваших требованиях, имеет смысл проконсультироваться с независимым юристом по недвижимости — до 14 октября, пока есть время. Стоит ли продолжать с этим риэлтором или рассмотреть другие

pub.9111.ru

Моя статья

Никаких штрафов не предусмотрено законодательством, вас просто пугают и эти условия ничтожно

Здравствуйте. Как следует из п. 4.4. представленного Вами договора, Исполнитель обязан проводить презентацию объекта по согласованию с Заказчиком (т.е. с Вами). Соответственно, объективным является то, что никакой договор с реальным покупателем нельзя заключить без того, чтобы необходимое согласие было получено от Вас. В обязанности Исполнителя входит полное и своевременное исполнение обязательств по договору. Иными словами, если без Вашего ведома, Исполнитель заключает договор, такой договор может быть признан недействительным. С учетом этого, Вы можете отказаться от услуг риэлтора с оплатой только подтверждённых расходов в силу требований ст. 782 ГК РФ, ст. 32 Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 28.12.2025, с изм. от 17.02.2026) "О защите прав потребителей". Направляйте претензионное письмо (претензию).