Этапы возможной переуступки прав по договору с застройщиком

Цессия возможна только в период, пока дом не сдан Госкомиссии. Если сдача дома Госкомиссии произошла, то обязательство застройщика перед дольщиком считается исполненным и требуется дождаться производства регистрации права собственности в ГУ ФРС по СПб. и Ленобласти, а после получения свидетельства о регистрации права собственности осуществить куплю-продажу квартиры как вторичного объекта. В последнем случае можно заключить предварительный договор купли-продажи, чтобы не допустить продажи квартиры другому лицу, а также не допустить роста цены, если договорённость между сторонами состоялась.

С 1 апреля 2005 г. в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в ст. 11 сохранил институт уступки права требований по договору, установив при этом ряд ограничений.

Во-первых, уступка прав требований допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (квартиры).

Во-вторых, по общему правилу такая уступка возможна только после полной уплаты дольщиком цены договора. Если же дольщик полную цену квартиры не выплатил, то ему придется одновременно с соглашением об уступке прав требований заключать также и договор о переводе долга на нового участника долевого строительства.

В последнем случае перевод долга должен осуществляться по правилам ст. ст. 391 и 392 ГК РФ, т.е. с согласия кредитора-застройщика.

Как договор долевого строительства, так и уступка прав требований по нему подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 17 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Необходимо обратить внимание, что указанный порядок касается уступки прав не по всем договорам долевого участия. Новый Закон распространяется лишь на те объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г. Во всех остальных случаях действует общий порядок уступки прав требований, предусмотренный ст. ст. 382 - 390 ГК РФ.