Как вернуть задаток за квартиру в случае спора с покупателем из-за перепланировки и требований на документы?

Нужно смотреть условия Вашего предварительного договора(ст. 421 ГК РФ).Мое мнение - перспективы тут небольшие.

Если продавец не сможет доказать (ст. 55 ГПК РФ), что покупатель знал о незаконной перепланировке, то суд может встать на сторону покупателя

Здравствуйте!

Если истребуемые покупателем бумаги не требовались для совершения сделки действия покупателя направлены на неисполнение договора. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны (п. 2 ст. 381 ГК РФ)

Денис Анатольевич, добрый день!

Что касается несогласованной перепланировки в квартире, то если в соглашении о задатке, в предварительном договоре либо в ином документе (в письменной форме) указано, что покупатель осведомлен об этом, то его требования о расторжении предварительного договора купли-продажи и о возврате задатка будут необоснованны, и суд, соответственно, откажет в их удовлетворении.

Если же какими-либо письменными доказательствами Вы не сможете в суде подтвердить то обстоятельство, что покупателю до заключения соглашения о задатке и предварительного договора было известно о наличии в квартире несогласованной перепланировки, то суд может признать требования покупателя обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Что касается признания задатка авансом, то, как указано в ст. 380 Гражданского кодекса РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

То есть задаток - это меры обеспечения исполнения какого-либо обязательства.

Если в предварительном договоре или в соглашении о задатке указано, что данная денежная сумма уплачена в обеспечение исполнения покупателем обязанности по заключению в будущем основного договора купли-продажи, то внесение такого задатка вполне допустимо. Если же такого не указано, а денежная сумма внесена просто в счет оплаты за приобретаемую в будущем квартиру, то в этом случае она может быть признана судом не задатком, а авансом, т.к. сам основной договор купли-продажи ещё не заключен и по нему задаток не может приниматься в качестве способа обеспечения исполнения обязательства. Соответственно, для покупателя не наступит последствия в виде утраты суммы задатка, если основной договор купли-продажи не будет заключен.

Выиграть "покупателю" в суде реально, но Вы обязаны в суде доказать, что покупатель знал о неразрешённой перепланировке.

Поэтому вызывайте в суд свидетелей согласно ст. 69 ГПК РФ: "Лицо, ходатайствующее о вызове свидетеля, обязано указать, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела, может подтвердить свидетель, и сообщить суду его имя, отчество, фамилию и место жительства".

И не признавайте доводы истца.

Тогда суд может отказать истцу.

Добрый день!

Определение задатка дано в статье 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Задаток – денежная сумма, выдаваемая одной стороной по договору другой стороне, в доказательство (удостоверение) заключения договора и в обеспечение исполнения договора.

Ключевое слово здесь – обеспечение исполнения договора. Именно для этих целей и придуман задаток. Под обеспечением понимается некая гарантия исполнения договора.

Сумма задатка используется как санкция за неисполнение договора.

Санкции установлены в статье 381 ГК РФ:

Если неисполнение договора произошло по вине стороны, давшей задаток, то сумма задатка не возвращается.

Если неисполнение договора произошло по вине стороны, получившей задаток, то сумма задатка возвращается в двойном размере.

Если договора расторгнут по соглашению сторон либо исполнение невозможно по объективным причинам (по независящим от сторон причинам), то сумма задатка возвращается. Задаток должен быть возвращен только если исполнение обязательств по договору не началось.

Есть одно существенное условие для договора задатка. Договор задатка должен четко и недвусмысленно квалифицироваться как задаток. Не только в названии и по тексту везде должно быть указано слово задаток, но и по смыслу договор должен соответствовать ст.380 ГК РФ. Связано это с тем, что по ст.380 ГК РФ при наличии сомнения в отношении того, является ли сумма задатком, таковую следует рассматривать как аванс.

Что касается аванса. Законодательство не дает определения аванса. Однако есть определение и регулирование отношений по предварительной оплате (ст.487 ГК РФ). Фактически, частичная или полная предварительная оплата (товара, услуг) – это и есть аванс.

Аванс не обязывает сторон к исполнению договора. Любая сторона может отказаться от исполнения договора, при этом сумма аванса возвращается полностью. В этом и есть главное отличие аванса от задатка. Кроме того, договор аванса не обязательно должен быть письменным, в отличие от договора задатка.

Аванс – это, всего лишь, условие об оплате (товара, услуги) и несет только платежную функцию.

Задаток – самостоятельная форма соглашения, устанавливающего обязанности и ответственность сторон. Задаток несет 3 функции: удостоверяющую, обеспечительную и платежную.

Любое сомнение в договоре задатка трактуется как простой аванс.

Если дело будет рассматриваться в суде, суд при вынесении решения может сослаться на то, что поскольку предварительный договор не предусматривает денежные отношения, он не обеспечивается задатком, поэтому это аванс, а не задаток, а следовательно должен быть возвращен.

Рекомендую вам обратиться к профессиональному юристу или адвокату вашего города.

Денис Анатольевич, здравствуйте! Судя по всему, юрист несостоявшегося продавца прекрасно понимает, что такое задаток. Задаток - мера обеспечения обязательств , которые возникают из заключенного (!!) договора. А что касается заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, то он считается заключенным с момента его подписания.

Если основной договор купли-продажи не подписан, значит, он не заключен. И переданные денежные средства, даже если их "обозвали" задатком, по сути, являются авансом. И подлежат возврату в любом случае, не важно, по чьей вине и по какой причине договор не был совершен.

В связи с этим, к сожалению, деньги нужно вернуть.

НО, ради справедливости, нужно отметить, что есть небольшая судебная практика, все-таки, имеется. Говорю о судебной практике, когда задаток (именно, задаток) передается при заключении предварительного, а не основного договора купли-продажи. И вот тут важно всё: по чьей вине не состоялась сделка, по какой причине... И т.д. Естественно, каждая сторона доказывает те обстоятельства, на который она ссылается.

Как Вам поступить - советовать не буду.. Просто не хотелось бы, чтобы Вы еще и тратили денежные средства на юристов.. И задаток вернуть, и юристам заплатить.. С другой стороны, если , вдруг, решение будет в Вашу пользу, то можно взыскать деньги с ответчика, НО - у него денег может и не быть...

Решение есть - денег нет..

В общем, конечно, решайте сами..

Но ЧТО такое задаток - я Вам написала. И это указано в ГК РФ..

Просто прежде, чем заключать какие-то сделки, общаться с маклерами (риэлторами) - всегда нужно консультироваться со специалистами. В противном случае, получаются вот такие ситуации.. В Москве, например, грамотные граждане уже давно не передают никаких "задатков"... Да и маклерам не особо верят..

В любом случае, Вам - удачи!!

С уважением,

Харченко О.В.