Спорный договор аренды нежилого помещения - как правильно написать претензию?

Формально, наличие регистрации аренды не критично и никак не мешает вам его арендовать, поэтому тут 2 вопроса.

1. Само помещение вы заняли?

2. Акт подписали?

Добрый вечер,

Вы так и пишите, что был подписан договор, а дальше - по тексту.

Весь ваш вопрос.

В одной фразе.

Если по тексту, договор является актом приема-передачи, то он заключен и в части передачи исполнен - расторжение.

Если помещение не принято, договор не заключен.

Но на сейчас сути на меняет.

Здравствуйте, Сергей! По вашему вопросу:

------------------------------------------

1. Согласно пункта 2 ст.609 Гражданского кодекса РФ:

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

2. В пункте 2 ст. 651 Гражданского кодекса,более детально определено, что:

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Соответственно, поскольку ваш договор аренды не прошел госулдарственной регистрации, то он считается не заключенным, и выдвигать требования о его "расторжении"- не требуется.

4. Сейчас вам нужно требовать у ушлого арендодателя возврата неосновательного обогащения, согласно ст.1102 Гражданского кодекса РФ, так как отсутствие возможности провести государственную регистрацию-это прямая вина арендодателя, который попросту вас обманул.

5. Согласно части 5 ст. 4 АПК РФ -

Гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

6. Вам таким образом, нужно написать ушлому аренжодателю досудебную претензию с требованием о возарате неосновательного обогащения (обеспечительного платежа и арендной платы), а по истечении 30 дней, если ответа не последует, или будет отказ, уже-обращаться в арбитражный суд с иском.

Здравствуйте, Сергей.

Требовать расторгнуть можно только заключенный договор, а по основаниям ст. 651 ГК РФ, не смотря на обеспечительные и арендные платежи, сделка все-таки не прошла государственную регистрацию, соответственно требовать нужно возврата денежных средств, в связи с запретом регистрации обременений в отношении данного объекта недвижимости.

В том числе по основаниям неосновательного обогащения, ведь сделка не состоялась по независящим от сторон причинам.

Удачи Вам.

Сергей, добрый вечер!

Ссылка на пункт 2 статьи 651 ГК РФ не относится к сути заключения договора, он лишь обязывает стороны заключившие договор аренды сроком более одного года зарегистрировать такой договор.

При этом, сам договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. Вы путаете два разных понятия! В Вашем случае нужно направлять требование о расторжении договора аренды либо обоюдного признания его незаключённым.

В соответствии с частью 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Здравствуйте, Сергей! Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно статье 609 ГК РФ:

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений:

принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

Т.е. договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. А следовательно раз договор не заключен ввиду ее отсутствия, то требование его расторжения Вы не можете внести. Заключите доп. соглашение, по которому стороны признают взаимные обязательства по договору прекращенными после возврата полученного по договору. Жаль, что не читаете личные сообщения. Это делает бессмысленными ответы на Ваши вопросы. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

Тогда Вам следует написать так:

Руководителю ООО______

адрес:____________________

ПРЕТЕНЗИЯ

на сумму_______ руб.

(фабула дела, описательная часть)

(мотивировочная часть)

..."Прошу считать договор аренды незаключенным в соответствии со статья 651 часть 2 ГК РФ, т.к. договор не прошел обязательную государственную регистрацию.

Вы не оговорили данный недостаток в договоре, а я об этом не знал.

И в этом Ваша вина.

Поскольку договор не заключен, то он не порождает прав и обязанностей по нему.

Вам проплачен обеспечительный платеж в сумме =_______руб.

и арендная плата в сумме =________руб.

Суммы перечислены без наличия к тому оснований.

В Вашей стороны имелось неосновательное обогащение в соответствии со ст.1102 ГК РФ.

Прошу считать данную претензию предарбитражным напоминанием, при непоступлении денежных средств, Вашем отказе или молчании, я обращусь в Арбитражный суд (региона) по истечении ______дней с иском о взыскании суммы неосновательного обогащения (ст.1102 ГК РФ) в общем размере=_________руб.

Дата

подпись

печать

(как то так)

Да, в претензии надо именно указать про расторжение денег и возврат средств.

У Вас договор был заключен с момента его подписания.

Составление же претензии это платная услуга, обращайтесь в отдельности.

Претензия пишится в простой форме.

Вам неправильно объясняют момент по ст. 651 ГК РФ.

- см. ст. 425, 606 ГК РФ.

Здравствуйте, Сергей!

В соответствии с ст. 223 ГК РФ, ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право аренды, субаренды возникает с момента государственной регистрации. Это означает, что права и обязанности по договору аренды возникают не в момент подписания договора и даже не в момент оплаты, а только после внесения записи в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ и др.), то есть до регистрации он не считается заключенным.

Таким образом, Ваш договор не заключён.

Соответственно, писать в претензии «прошу расторгнуть договор» не нужно, требуйте возврата денежных средств по причине того, что сделка не состоялась.

Расторгайте договор в порядке ст. 450 ГК РФ. Если по факту пользовались помещением о каком неосновательном обогащении идёт речь.

Я спросил какие требования выдвигать писать "Прошу расторгнуть договор " или нет считается он заключенным или нет? Если он не считается заключенным то значит и требования такого нет!