Застройщик просрочил передачу квартиры по ДДУ, составил передаточный акт задним числом и включил в него пункты,

Здравствуйте, необходимо направить претензии, касаемо срока сдачи объекта ДДУ, так же требования изменить акт приема передачи указать дату соответствующую, то что застройщик указал пункты об отсутствии претензий ни чего не значат, так как фз 217 говорит о том что можно взыскать неустойку в любом случае, даже если такие условия прописаны в акте или договоре дду. С 21.03.2024 по 31.12.2024 введен мораторий, неустойка и штраф не начисляются за этот период, можете взыскать только неустойку если подадите иск сейчас за период до 21.03.24

Надо посмотреть что именно вам Росреестр ответил

Добрый день! Все изложенные требования можно указать в одном иске. Учитывая, что претензию об уплате неустойки, пени и штрафа Вы уже направили, Вам теперь нужно составить и направить застройщику требование об устранении строительных недостатков. При этом Вам не нужно было подписывать передаточный акт, так как Застройщик в суде теперь будет ссылаться на это обстоятельство как на доказательство того, что с недостатками Вы согласны. Тем не менее, если есть желание побороться за устранение недостатков, то шансы у Вас есть, ч. 2 ст. 7 Закона о ДДУ:

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Вообще ситуация у Вас непростая, рекомендую обратиться за индивидуальной консультацией к любому юристу на сайте в личные сообщения.

Здравствуйте Уважаемый Андрей!

Вы можете все требования включить в один иск, так как они вытекают из одного правоотношения ДДУ.

И на данный момент необходимо направить досудебную претензию, с требованиями срока сдачи объекта ДДУ, и с требования изменить акт приема передачи указать дату соответствующую и изменить пункты в которых усматривается злоупотреблением право п.1 ст. 10 ГК РФ, тем более у вас есть ответ из Росреестра, где указаны нарушения застройщика.

По поводу недостатков, то Вам следует ссылаться на Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.02.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Всего Вам наилучшего!

Здравствуйте.

Вы в вопросе указываете, что участник принял квартиру, но другой датой. При этом, участник попытался зарегистрировать право собственности на квартиру в Росреестре. То есть, квартиру Вы хотите принять в том виде, как есть, только с правильной датой?

Но в суде Вы хотите признать передачу квартиры несостоявшейся?

Вы уже направили все возможные претензии застройщику с Вашими требованиями, и он их проигнорировал.

Неустойку за нарушение сроков сдачи можно требовать только с 01.01.2024 по 22.03.2024, поскольку Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326

"Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" установлен, что:

в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно;

Это Вы знаете. Но можно взыскать неустойку по Закону о защите прав потребителей за нарушение сроков рассмотрения претензии, в соответствии со ст.ст.28,31.

Кроме того, можно обратить внимание на положения ст.16 Закона о недопустимых условиях договора, ущемляющих права потребителя, которые признаются ничтожными.

К таким условиям относятся:

1) условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права;...

4) условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом;...

10) условия, которые ограничивают право выбора вида требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 18 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, которые могут быть предъявлены продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг) ненадлежащего качества;...

13) условия, которые ограничивают потребителя в средствах и способах защиты нарушенных прав;

Вообще, штраф взыскивается судом (Вы его указали в претензии) - 50% от присужденной суммы в соответствии со ст.13 Закона. Да. и моральный вред тоже.

Вам нужно определиться - хотите принять квартиру или нет. И уже исходя из этого указывать требования в иске. То есть, например, об обязании застройщика оформить акт надлежащей датой (указанный и так недействителен, поскольку имеет пометки, Вам Росреестр указал); возможно, сюда же о признании права собственности на квартиру; об устранении недостатков, взыскании убытков, штрафа, неустойки по 22.03 за нарушение сроков передачи и неустойки за неисполнение требований потребителя, компенсации морального вреда.

То есть, все можно указать в одном иске, ссылаться на Закон о защите прав потребителей - будете освобождены от уплаты госпошлины при цене иска до 1 млн. руб. (ст.333.36 НК РФ).

С уважением.

Здравствуйте Андрей!

В данном случае, с правовой точки зрения предварительно Вам необходимо направить письменную досудебную претензию (п.2 ст.132 ГПК РФ).

В противном случае Вы вправе предъявить иск о защите прав потребителей, о возмещении ущерба, прочих расходов (убытков) (ст.15 ГК РФ), компенсации морального вреда (ст.151 ГК РФ), штрафа 50% от суммы за неудовлетворение в полном объёме в добровольном порядке требований потребителей в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия, защиты и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!