Риски покупки квартиры у пожилого продавца

Справка от психиатра должна быть представлена нотариусу.

Здравствуйте, уважаемый Гость правового портала 9111!

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение (ст 163 ГК РФ). Кроме того, нотариус проверяет стороны на дееспособность. Такое полномочие закреплено ст 43

"Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 28.12.2024). Дееспособность нотариус проверяет либо простой беседой, либо может потребовать медицинскую справку об освидетельствовании у психиатра. Может потребовать справку о состоянии на учете в психоневрологическом диспансере.

2. Нотариус проверяет стороны на дееспособность. Такое полномочие закреплено ст 43

"Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 28.12.2024). Дееспособность нотариус проверяет либо простой беседой, либо может потребовать медицинскую справку об освидетельствовании у психиатра. Может потребовать справку о состоянии на учете в психоневрологическом диспансере.

3. Покупка бабушкой другой квартиры или юридически вас не касается, на ваши обязанности не влияет, если иное конечно не указано в договоре между вами и бабушкой (ст 157 ГК РФ).

4. К договору можно приложить отдельный документ "заверение об обстоятельствах" (431.2 ГК РФ). В этом документе указать, что дочь знает о сделке, у нее отсутствуют претензии к сделке. В договоре указать, что данный документ является неотъемлемой частью договора.

5. В договоре много чего можно добавить. Не забудьте составить акт приёма-передачи квартиры.

Здравствуйте!

Если по существу Ваших вопросов, то:

1. Нотариальное удостоверение сделки

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи (ДКП) действительно является дополнительной гарантией законности сделки. Согласно ст. 163 ГК РФ, нотариус проверяет законность сделки, а также дееспособность сторон. Это включает:

Проверку документов, подтверждающих право собственности на квартиру.

Проверку дееспособности сторон. Нотариус вправе запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, а также медицинское заключение о состоянии здоровья (особенно если есть сомнения в дееспособности).

Нотариальное удостоверение снижает риск оспаривания сделки в будущем, так как нотариус выступает гарантом того, что сделка была совершена добровольно и осознанно.

_______

2. Справка о дееспособности

Для дополнительной защиты можно заранее получить справку о дееспособности бабушки.

Это может быть:

1) Справка из психоневрологического диспансера о том, что она не состоит на учете.

2) Заключение психиатра о том, что она полностью дееспособна и понимает суть своих действий.

Если сделка будет удостоверяться нотариально, нотариус может сам запросить такие документы. Однако, если вы хотите подстраховаться, лучше получить их заранее. Это особенно важно, если есть риск, что кто-то из родственников может попытаться оспорить сделку в будущем, ссылаясь на возраст или состояние здоровья бабушки.

3. Альтернативная сделка

Альтернативная сделка (когда одновременно продается одна квартира и покупается другая) действительно снижает риск того, что бабушка останется без жилья. Однако важно:

1) Убедиться, что покупка новой квартиры будет завершена одновременно с продажей старой.

2) Прописать в договоре купли-продажи условие о том, что деньги за проданную квартиру будут перечислены на счет, который будет использован для покупки новой недвижимости.

Это можно сделать через аккредитив или депозит нотариуса, чтобы деньги были защищены до завершения обеих сделок.

4. Участие дочери в сделке

Дочь может быть привлечена к сделке в качестве свидетеля или лица, сопровождающего бабушку. Однако это не дает ей юридических прав на квартиру.

Для дополнительной защиты можно:

1) Приложить к договору купли-продажи документ, в котором дочь подтверждает, что она осведомлена о сделке и не имеет к ней претензий. Это может быть оформлено как "заверение об обстоятельствах" (согласно ст. 431.2 ГК РФ).

2) Указать в договоре, что данный документ является его неотъемлемой частью.

Это поможет избежать возможных споров в будущем, если дочь или другие родственники попытаются оспорить сделку.

5. Дополнительные меры защиты

1) Акт приема-передачи квартиры. Обязательно составьте акт приема-передачи, в котором будет зафиксировано, что квартира передана покупателю в надлежащем состоянии, без претензий.

2) Убедитесь, что покупатель платежеспособен и готов к сделке. Если сделка проходит через агентство недвижимости, они должны проверить его документы.

3) Использование аккредитива или депозита нотариуса. Это защитит деньги бабушки до завершения сделки.

4) Если бабушка покупает квартиру в новостройке, убедитесь, что застройщик надежен, а объект строительства зарегистрирован в Росреестре. Также проверьте, что договор долевого участия (ДДУ) будет зарегистрирован.

_______

Для максимальной защиты интересов бабушки рекомендую:

Удостоверить сделку у нотариуса.

Использовать аккредитив или депозит нотариуса для расчетов.

________

С уважением

Здравствуйте!

В статье 177 ГК РФ перечислены основания недействительности сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.

То, что продавец покупает для себя сразу другое жилье, для Вас хорошо, потому, что ухудшение имущественного положения пожилого продавца может служить основанием для оспаривания сделки.

Возьмите справки из диспансеров (НД и ПНД) на продавца, чтобы установить что продавец не находится под наблюдением и не обращался за помощью.

Попросите продавца пройти свидетельствование у квалифицированного психиатра.

Проверьте продавца на наличие исполнительных производств, участие в судах.

При проведении сделки через нотариуса идет проверка имеющейся документации, а также проведение всех запланированных юридических процедур грамотно. НО, это не дает Вам гарантий, что впоследствии сделку невозможно будет оспорить.

У нотариуса можно уточнить по поводу отдельного документа о том, что дочь знает о сделке и не возражает против ее проведения, но это не является обязательным, потому, оформление только по Вашему желанию и согласия нотариуса.

В любом случае заказывайте свежую выписку ЕГРН, смотрите документы БТИ.

Рада помочь!

Риск тут один признание сделки недействительноц по статье 177 ГК РФ что бабушка не могла понимать значение своих действий и руководить ими.

Нотариус от этого никак не спасёт.

Спасёт справка об отсутствии психические заболевания осмотр в день сделки отсутствие состояния на учёте психоневрологическом диспансере.

Также сразу скажите что будете делать видеозапись всего процесса подписание договора чтобы бабушка общалась сдавать ей вопросы чтобы она отвечала понимала зачем она продает С какой целью куда деньги потратят всё это должно быть записано всё это потом если что будет оценено и будет свидетельствовать о том что она находилась здравом уме и твёрдой памяти.

В ДТП дочь никак не добавить, ну можно попросить её написать собственное ручную заверение о том что никогда бабушка не проявляла признаков слабоумия психических расстройств и чтобы она также написала цель продажи и это собственноручное заверение не надо заверять только её дата и подпись.

www.9111.ru

Это к вопросу о взаимодействии с риэлторами.

Альтернативность сделки значение не имеет но небольшой плюс в этом есть

1.Нотариус должен засвидетельствовать, что стороны подписывают договор добровольно и находятся в адекватном психологическом состоянии.

Нотариусы могут предложить удобную и безопасную форму расчета между покупателем и продавцом — через депозит нотариуса. Покупатель внесет деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса, — а нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права.

2.Стороны должны четко выразить свою волю в заверяемом документе и подписать его при нотариусе.

п. 1 ст. 163 ГК РФ

Обмен сообщениями засчитывается за бумажный договор — ст. 160 ГК РФ. Обычай имеет юридическую силу — ст. 5 ГК РФ. Единственное, переписка в чатах не будет иметь юридической силы, если стороны прямо запретили её в договоре. Переписка может стать письменным доказательством в суде.

ст. 160 ГК РФ

3.Альтернативная продажа — возможность распрощаться со старой квартирой и приобрести новую одновременно. 

4.можно указать

5.Соответствующую справку о дееспомобности можно получить с врачебным свидетельством. В свидетельстве будет указано, выявлены ли у продавца психические расстройства. Такая справка сегодня стоит от 800 до 1500 руб.

Добрый день.

1) Нотариально заверить дкп, тогда в суде будет меньше шансов сделку развернуть. Если да, то какие действия нотариус должен будет выполнять?

Данная сделка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, достаточно простой письменной формы. Нотариус не выступает гарантом, максимум он подтвердит в суде, что продавец действовал добровольно и понимал смысл своих действий.

2) Справка о дееспособности в день сделки. Здесь можно ещё как-то обезопаситься?

Справка не помешает.

3) То, что сделка альтернативная, это же дополнительная гарантия, что бабушка не останется на улице?

Да, но как Вы собираетесь это отследить?

4) Возможно ли как-то в договор дкп добавить ее дочь как сопроводитель сделки (без выделения долей или других прав), чтобы если что потом ссылаться на ее присутствие на всех этапах?

Нет, законом это не предусмотрено.

5) Может еще что-то добавить можно?

Обычный договор купли-продажи. Главное грамотно отразить передачу денег.

Здравствуйте! Если это ДКП (ст.549 ГК РФ), то в чем альтернативность?! Был бы договор мены, другое дело. Это ж не мешает признать сделку недействительной (ст.166-181 ГК РФ), если будет установлен факт того, что бабушка могла не осознавать своих действий и руководить ими. Но если будет нотариальное удостоверение сделки (ст.35 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I), а также свежие справки, а лучше заключение о состоянии здоровья из ПНД и НД, то это оптимальный вариант.

Смотрите, ДКП нотариально заверять не нужно, кроме сделок, где фигурируют доли.

Если хотите, оплатите услуги нотариуса, он удостоверит договор.

Законом никакие справки не установлены при совершении сделки. Но обычно просят предоставить справку о дееспособности лица, хотя такой формы не существует.

Нет никаких альтернативных сделок.

Ну если только договор по уходу за лицом или договор дарения. Вам проще оформить ДКП.

Вы имущество проверьте на предмет наличия др наследников, долгов по квартире и возможных ограничений по объекту.

Получите выписку из ЕГРН, собственник может получить.

Сделка проводится через любой МФЦ.

- см. ст. 209, 549 ГК РФ, ст.42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

1. Нотариальное удостоверение сделки - возможный вариант, так как согласно ст.163 ГК РФ нотариус проверяет законность сделки и полномочия лица на её заключение.

Дееспособность продавца нотариус может проверить самостоятельно, запросив в ЕГРН сведения о лишении или ограничении дееспособности (п.13 ст.62 закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Вместе с тем, нет необходимости обращаться к нотариусу для удостоверения сделки, так как запросить сведения из ЕГРН о лишении или ограничении дееспособности продавца, либо от отсутствии таких сведений может сам продавец или уполномоченное им по доверенности лицо на основании той же статьи закона.

Кроме того, справок о дееспособности не существует, никогда так не выражайтесь. Если у вас нет доверенности от собственника жилья, но вы имеете законный интерес в их получении, вы вправе самостоятельно обратиться к нотариусу, для того, чтобы получить у него свидетельство о наличии или отсутствии в ЕГРН сведений о лишении или ограничении дееспособности продавца недвижимости. такое свидельство выдается в соответствии со ст.85.1 Основ законодательства РФ о нотариате.

2. Сделка продажи квартиры с одновременной покупкой альтернативного жилья не является полной гарантий её безопасности, это только дополнительная мера для обеспечения собственника другим жилым помещением.

Настоящими гарантиями являются предусмотренные законом права требовать расторжения договора при существенном нарушении его условий (п.2 ст.450 ГК РФ), либо при наличии оснований требовать признания сделки недействительной (ст.168-179 ГК РФ).

3. Законом не предусмотрены преимущества в случае присутствия при подписании или исполнении сделки сопровождающих лиц. Для продажи недвижимости предусмотрена процедура госрегистрации (ст.131 ГК РФ, ст.1 закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

Здравствуйте!

Согласно ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки и наличия у каждой из сторон права на ее совершение.

При нотариальном удостоверении нотариус должен:

- Проверить личность участников сделки

- Проверить дееспособность сторон

- Разъяснить сторонам смысл и значение сделки

- Проверить соответствие содержания сделки действительным намерениям сторон

- Проверить соответствие сделки требованиям закона

- Удостоверить сделку своей подписью и печатью

Получение справки о дееспособности в день сделки - это хорошая мера предосторожности. Но такая справка не является абсолютной гарантией. Дополнительно можно:

- Пригласить независимого врача-психиатра для освидетельствования бабушки непосредственно перед сделкой

- Провести видеозапись процесса подписания документов с согласия всех участников.

Включить дочь в ДКП как сопровождающее лицо без выделения долей или других прав юридически сложно. Однако можно:

- Оформить на дочь нотариальную доверенность от бабушки на представление ее интересов при совершении сделки

- Указать в ДКП, что бабушка действует с согласия и в присутствии дочери (без предоставления ей прав на имущество),

- Провести полную юридическую проверку документов на обе квартиры (продаваемую и покупаемую)

- Использовать банковскую ячейку или аккредитив для расчетов

- Заключить предварительный договор купли-продажи

- Получить выписку из ЕГРН непосредственно перед сделкой

- Провести независимую оценку обеих квартир для подтверждения справедливости цены