Покупка квартиры, продавец удаленно. Стоит ли?

Question

Здравствуйте! Есть интерес к квартире, но есть и сомнения по поводу приобретения.

Вот данные которые есть, хотелось бы на основе их узнать, стоит ли двигаться дальше или лучше обойти квартиру стороной.

1) Продавец 57 года рождения, проживает удаленно, сделка тоже удаленно через агентство недвижимости. Но у него есть другой объект недвижимости и регистрация в нем. Квартира в собственности более 5 лет.
2) Перепланировки: соединён балкон с кухней (батареи на стене балкона) из лоджии сделана комната, дом угловой, в лоджии поставили батарею, но как жилая площадь она не числится.

Я понимаю про риски сейчас с продавцами 60+, но у него есть еще жилье и регистрация в нем. Но другой регион и удаленная сделка - здесь может быть красный флаг? 

Насколько сейчас опасны удаленные сделки как моем случае? 

Насколько критична в плане возможных проблем такая перепланировка?

Седова Татьяна Владимировна · Accepted Answer

Здравствуйте, Виктор!

Постараюсь поэтапно ответить на интересующие Вас вопросы:

1. Сделка в удаленном формате - всегда риски.

Продавец в возрасте 68 лет, Вам как покупателю имеет смысл встретиться с Продавцом лично:

- во-первых убедиться в его адекватности и дееспособности,

- во-вторых лично увидеть его паспорт, гражданство обязательно.

- в треть-их любую сделку сейчас рекомендую оформлять у нотариуса, желательно со справкой из ПНД, что продавец психически здоров.

(Риск признания сделки недействительной всегда есть - 3 года ст. 196 ГК РФ).

2. Запросить у Продавца следующие документы:

- Выписку из ЕРГН с переходом прав собственности с момента постройки дома и ввода в эксплуатацию.

- Основание возникновения права собственности на квартиру: договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство, приватизация и т.д. (каждый документ очень важен и имеет очень много нюансов);

- Наличие технического паспорта;

- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

- Справка о том, что в квартире нет зарегистрированных лиц

- Согласие супруги на отчуждение имущества;

- проверить ФИО Продавца на сайте судебных приставов о наличии задолженностей ФФСП

- сайт ЕФРСБ (проходит ли он процедуру банкротства).

И это далеко неполный список сделать свою сделку максимально безопасной.

3. Перепланировка.

- Ответственность за незаконную перепланировку регулируется статьёй 7.21 КоАП РФ штраф от 2 000 до 2 500 рублей.

- Инспектор жилищной инспекции выдаёт предписание вернуть квартиру в исходное состояние ст. 29 ЖК РФ (демонтаж перегородок, восстановление «мокрых зон», новые документы и технические заключения — всё за счёт нового владельца).

На основании вышеизложенного, я бы настоятельно рекомендовала не приобретать данную квартиру, очень высоки риски признания сделки недействительной, а также штрафами и дополнительными финансовыми затратами (возврат перепланировки в исходное состояние), вместо чувства радости от дорогой покупки.

Надеюсь мой ответ станет для Вас полезной!

Желаю Вам удачи!

Алекс И.И. · Answer

## Анализ ситуации

Ваши опасения обоснованы. Разберем ключевые риски.

### 1. Продавец 57 лет и удаленная сделка
- Возраст продавца (57 лет) не критичен, особенно если у него есть другое жилье и регистрация. Риски наследников снижены, но не исключены полностью (завещание, оспаривание).
- Удаленная сделка через агентство — не красный флаг, если агентство проверенное и действует по доверенности. Попросите нотариально заверенную доверенность на представителя, проверьте ее срок и полномочия.
- Наличие другого объекта недвижимости у продавца — плюс: снижает вероятность оспаривания сделки наследниками.
- Рекомендация: проверьте продавца через ЕГРН, убедитесь в отсутствии запретов/арестов, запросите выписку. Желательно лично или через представителя осмотреть квартиру.

### 2. Перепланировка (балкон и лоджия)
- Соединение балкона с кухней и переоборудование лоджии в комнату с батареями — незаконная перепланировка без согласования.
- Такие изменения нарушают Жилищный кодекс (ст. 26) и могут грозить:
- Штрафом до 2500 руб. для граждан;
- Обязанностью вернуть первоначальный вид за свой счет;
- Отказом в постановке на кадастровый учет или регистрации сделки, если перепланировка не узаконена.
- Если перепланировка не отражена в техпаспорте БТИ, вы рискуете не получить ипотеку и столкнуться с проблемами при перепродаже.
- Рекомендация: запросите у продавца согласование перепланировки (если есть). Если нет — оцените затраты и сроки легализации (возможно, потребуется проект, согласование с БТИ, Мосжилинспекцией и т.д.).

### 3. Выводы
- Квартиру можно рассматривать, но с осторожностью. Основные действия:
- Проверить документы на квартиру (выписка из ЕГРН, технический план БТИ).
- Потребовать у продавца договор купли-продажи с условием легализации перепланировки или снижения цены.
- Проконсультироваться с юристом по сделке и перепланировке.
- Если продавец не готов идти на уступки, лучше отказаться.

### Резюме
Удаленная сделка при наличии другого жилья у продавца не является критичным риском. Главная проблема — незаконная перепланировка, которую лучше устранить или зачесть в цену. Без легализации стоимость квартиры снижается, а риски будущих проблем высоки.

Если у вас есть похожий вопрос, его можно задать в форме ниже.

Грачёв Георгий Владимирович · Answer

Удаленная сделка и незаконированная перепланировка создают высокие риски оспаривания и административной ответственности.

Мельник Иван Владимирович · Answer

Такую перепланировку не узаконить...

Лысенко Владимир Михайлович · Answer

Здравствуйте,Виктор!
Чем он мотивирует удалённость сделки?
В чем проблема провести сделку очно?

Каравайцева Елена Александровна · Answer

В любой сделке есть риски, которые невозможно исключить.

Ярош Андрей Александрович · Answer

Да, при проведении удалённой сделки существуют определённые риски, в частности:

Невозможность провести полноценный физический осмотр объекта. Фотографии и видео могут быть отредактированы или не отражать реального состояния квартиры. Потенциальные проблемы — скрытые дефекты, запахи или шум — могут остаться незамеченными до момента фактического заселения.

Мошенничество. Недобросовестные продавцы могут использовать фальшивые объявления, запрашивать предоплату или депозит за квартиру, которой на самом деле не существует. Также существует риск неправомерного доступа злоумышленников к электронной подписи продавца.

Сложности с оценкой рисков. При удалённой покупке сложно оценить правовой статус недвижимости. Важно убедиться, что у продавца есть все необходимые документы, что квартира не обременена долгами и нет других юридических препятствий.
2.В Вашем случае имеем сразу два нарушения: помимо перепланировки вы еще вмешиваетесь в общедомовое имущество данного здания. Обратите внимание, что хотя радиаторы отопления находятся в вашей квартире, это не значит, что они являются частью квартиры и принадлежат лично вам. Система отопления представляет собой интегрированную систему, которая включает в себя всю систему здания в целом.

Все элементы этой системы проходят сверху вниз, составляют единое целое и вмешательство в такую систему чревато серьезными последствиями. Мало того, что выполнять работы с общедомовым имуществом можно только с согласия собственников этого общедомового имущества, так еще вмешательство в деятельность общедомовых систем может быть опасным для всего здания.

Агинский Станислав Михайлович · Answer

Удаленная сделка и незаконированная перепланировка создают высокие риски оспаривания и административной ответственности.

Ткач Николай Владимирович · Answer

Удалённая сделка с продавцом, имеющим альтернативное жильё, является рискованной, особенно при наличии нелегальной перепланировки, которая может привести к судебным спорам и предписаниям о сносе.

Чернецкий Игорь Вячеславович · Answer

Есть сомнения - не покупайте.

Гушкина Зоя Михайловна · Answer

В указанной ситуации имеет смысл поискать другие варианты.
Слишком высоки риски:
-  вам неизвестно состояние здоровья пожилого человека;
- вам неизвестно, жив ли продавец (  по одному из моих дел представитель действовал по доверенности престарелой женщины, которая умерла уже три года назад);
- перепланировку "узаконить" в настоящее время практически невозможно, тем более, что превращение лоджии в комнату - это не перепланировка. а реконструкция.

Покупка квартиры, продавец удаленно. Стоит ли?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Жилищный кодекс Российской Федерации (ред. от 20.02.2026)

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях ((с изм. и доп., вступ. в силу с 03.04.2026))

Похожие вопросы

Как удалённый продавец снять обременение при частичной оплате квартиры материнским капиталом?

Удаленная покупка жилья с ипотекой - нужно ли оплачивать услуги юристов строительной компании?

Как подать в суд, если продавец удален и находится в другой стране?

Что делать, если оплатила заказ на вещи через карту, а продавец удален из Одноклассников и нет ни товара, ни возврата денег?

Проблема с заказом в одноклассниках - Продавец удален, как вернуть деньги и узнать данные по номеру карты?

Доверенность для удаленной покупки квартиры - возможны ли действия с другой недвижимостью без участия владельца?

Безопасность передачи паспортных данных при покупке квартиры удаленно - риски и меры предосторожности

Можно ли оформить документы на покупку квартиры удаленно, находясь в другом городе?

Работа фрилансером удаленно - стоит ли отправлять сканированные копии паспорта и диплома?

Заложен залог при покупке квартиры, но продавец стоит на учете с диагнозом шизофрения

Сколько стоила покупка, on-line покупки, проблемы с оплатой или заказом, искать продавца Онлайн платформы

Сколько стоит покупка квартиры у нотариуса

Ошибочная покупка - Продавец скрыл дефекты автомобиля, покупатель требует аннулирования сделки и компенсации

Путеводитель по покупке комнаты в бывшем гостинном доме - основные моменты при удаленной покупке

Можно ли продать квартиру удалённо (квартира и покупатель в другом регионе)?

Покупка квартиры - продавец не выполнил условия договора, покупатель приостановил сделку

Покупка квартиры - продавец не предупредил о замене мебели и поломке техники

Возможно ли вернуть midi клавиатуру после удаленной покупки с минимальными следами эксплуатации и сохраненной комплектацией

Как правильно застраховать свои инвестиции при удаленной покупке сообщества в социальной сети?

Как действует закон при неверном описании товара при покупке удаленным способом?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59